最高法院民事判決 八十七年度台上字第一三四八號
上 訴 人 楊榮安 住香港被 上訴 人 國喬石油化學股份有限公司法定代理人 吳春台訴訟代理人 賴盛星律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十六年九月八日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第四二六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十一年六月三十日因買賣而取得台北市○○街四十二之一號九樓房屋及坐落基地（下稱系爭房地）之所有權，而被上訴人係以押租方式，自六十八年起，向第一建業股份有限公司（下稱第一公司）承租系爭房屋，再於七十一年底訂定自七十二年一月一日起至七十二年十二月三十一日止為期一年之租約。茲租期已屆滿，被上訴人竟無權占用系爭房屋，自應給付伊損害金等情，求為命被上訴人給付自八十一年六月三十日起至八十五年二月底共十四個月計新台幣（下同）八百九十四萬九千六百元及其法定遲延利息，並自八十五年三月一日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付伊二十萬三千四百元之判決。
被上訴人則以：伊前身大德昌石油化學股份有限公司（下稱大德昌公司）於六十八年十二月十五日起，以押租方式向第一公司承租台北市○○街四十二之一號第五、六、
七、九、十、十一層及地下停車間六個車位與附屬設備，大德昌公司支付押租金三千六百萬元，約定以押租金之利息支付租金。大德昌公司另於六十九年十月一日再以同一方式支付押租金三百萬元，向第一公司承租同址四樓前半部房屋。嗣於七十一年十二月底，大德昌公司因業務緊縮，乃將所承租之第四層前半部及第五、六、七層房屋返還第一公司，另就第九、十、十一層樓及地下停車間車位三個，仍以押租金之利息支付租金之方式，訂定自七十二年一月一日起至七十二年十二月三十一日止為期一年之租約，押租金一千八百萬元。租期屆滿時，第一公司並未為反對續租之意思表示，亦未將押租金一千八百萬元返還與伊，而伊繼續使用第九、十、十一層樓房屋，依民法第四百五十一條規定，應視為有不定期限之租賃關係存在。依民法第四百二十五條規定，此項不定期限之租賃關係對上訴人繼續存在，伊使用系爭房屋自非無權占有等語，資為抗辯。
原審以：上訴人因買賣而取得系爭房地之所有權，有土地所有權狀、建築改良物所有權狀、土地及建物登記謄本為證。又大德昌公司與第一公司於六十八年十二月十五日訂立押租房屋契約，由大德昌公司向第一公司承租台北市○○街四十二之一號第五、
六、七、九、十、十一層房屋包括地下室停車間六個車位及附屬設備，大德昌公司並支付押租金三千六百萬元，租期自六十九年一月一日起至七十一年十二月三十一日止；大德昌公司另於六十九年十月一日向第一公司承租同址四樓前半部房屋，並支付押租金三百萬元，租期自六十九年十月一日起至七十一年十二月三十一日止；嗣於七十一年十二月三十一日租期屆滿時，大德昌公司再向第一公司承租第九、十、十一層樓及地下室停車間車位三個，並支付押租金一千八百萬元，租期自七十二年一月一日起至七十二年十二月三十一日止；大德昌公司嗣依法更名為被上訴人公司，此為兩造所不爭執，復有押租房屋契約書三份、經濟部公司執照、經濟部投資審議委員會函可證。上開押租房屋契約約定大德昌公司支付第一公司一定數額之押租金，租用期間大德昌公司不收利息，即租賃期間由第一公司收取押租金所生之利息，租賃關係終了後毋庸返還利息之意。則該押租金所生之利息，即為大德昌公司使用系爭房屋之全部代價。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。系爭房屋租期雖於七十二年十二月三十一日屆滿，惟被上訴人仍繼續使用系爭房屋，業經第一審勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場位置簡圖可稽。而出租人第一公司於租期屆滿後，就被上訴人使用系爭房屋未表示反對之意思，且未返還押租金，而仍收取押租金所生之利息抵充租金，自應視為以不定期限繼續契約。雖租約書記載：「如租用期間屆滿後繼續租用時須雙方同意後另訂契約」，惟此項約定僅屬期滿後得協商再訂租賃契約之意，不能解釋為期滿後當然排除民法第四百五十一條之適用。第一公司於七十四年三月二十八日因存款不足，退票已達三次，經列入拒絕往來戶，有中國國際商業銀行七十四年四月十八日國台存字○二九號函可稽。被上訴人於七十四年七月二日提示系爭押租金之擔保本票二紙，亦因列入拒絕往來戶而遭退票。被上訴人為確保債權乃持該本票聲請裁定強制執行後據以參與分配，尚難遽認被上訴人就系爭房屋為終止租約之意思表示。況第一公司於被上訴人聲請本票裁定事件提起之抗告狀表示「被上訴人仍使用前開辦公大樓九、十、十一層，其於提示票據前，並無終止租約，亦無取回押租金之意思表示，雙方租賃關係仍然持續」等語。足見被上訴人雖提出本票裁定之聲請，然被上訴人與第一公司間之租賃關係仍然持續。被上訴人雖聲請參與分配，惟未受償分文，有台灣台北地方法院民事執行處七十六年民執公字三二八五號通知可稽。被上訴人乃於七十七年十一月七日對第一公司提起返還押租金之訴訟。訴訟中，被上訴人僅請求第一公司返還二千一百萬元，起訴狀明載「契約到期後，因原告公司力求縮減，自七十二年一月一日起僅保留九、十、十一叁層樓面，其餘第四樓前半部、五、六、七計叁層半樓面退租，有另立新押租契約……並要求被告返還該三層半樓面之房屋押租金二千一百萬元」等語，益見被上訴人並無終止系爭第九層樓租約之意。至第一公司負責人張冠中之私人信函，僅縷述第一公司如何以代償銀行貸款及扣抵房租方式，全數返還被上訴人押租金及利息，而未提及已向被上訴人為終止租約之意思表示，不足資為認被上訴人與第一公司間之租賃關係已終止之依據。按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。被上訴人之前身大德昌公司於七十二年十二月三十一日租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，出租人第一公司未為反對之表示，依上開規定，被上訴人主張對受讓系爭房屋之上訴人有租賃關係存在，自屬有據。被上訴人既本於租賃關係使用系爭房屋，自非無權占有，上訴人請求被上訴人給付損害金，並加計法定遲延利息，為無理由。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決。經核於法洵無不合。
按本院五十五年台上字二七六號判例固謂「於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力」。惟此判例並無凡有該判例所指情形者，均無民法第四百五十一條規定之適用之意。倘客觀情事符合民法第四百五十一條之規定，甚至更有利於承租人者，縱租賃契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，仍難謂無民法第四百五十一條規定之適用。本件被上訴人與上訴人之前手即第一公司間就系爭房屋所訂之租賃契約期限，於七十二年十二月三十一日已屆滿，惟被上訴人仍繼續使用系爭房屋，迄今已十餘年，出租人第一公司迄未表示反對之意思，且未返還押租金，而仍以押租金之利息抵充租金，為原審所確定之事實。按民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」依此規定，「不即表示反對之意思」，即應視為以不定期限繼續契約，而本件係「未表示反對之意思」，依舉輕明重之法理，亦應視為以不定期限繼續契約。上訴論旨主張系爭租賃契約有期滿後繼續租用時須另訂契約之約定，即無民法第四百五十一條之適用，原判決認有該條之適用，違背本院五十五年台上字二七六號判例云云，洵無足採。上訴論旨並就原審採證認事之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 六 月 十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏法官 黃 義 豐右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十三 日