最高法院民事判決 八十七年度台上字第一五三四號
上 訴 人 藍田建設有限公司法定代理人 陳忠亮上 訴 人 陳松男共 同訴訟代理人 王清峰律師
谷湘儀律師被 上訴 人 陳怡如訴訟代理人 羅明通律師右當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國八十六年三月十九日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第四四二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十三年五月十日將坐落台北市○○區○○段四小段六○
五、六一一等地號土地上興建之「景美綠地」四樓Ｈ戶房屋（門牌號碼台北市○○路○○○號四樓之六）及其基地應有部分併汽車車位，以新台幣（下同）九百四十萬元出售予被上訴人。嗣系爭房屋於八十四年九月二十三日辦妥建物所有權第一次登記，惟迭次催告被上訴人辦理銀行貸款，以給付其餘價金六百六十二萬元，被上訴人均未置理，爰以起訴狀繕本之送達終止代辦貸款之意思表示等情，求為命被上訴人如數給付及加給法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊原於八十一年間透過友人王靄暉介紹，以七百九十萬元向上訴人陳松男購買系爭預售房地，言明房屋面積含公共設施在內為三六‧九四坪，嗣再以一百五十萬元另購停車位，並以夫曾順義之名義訂約，至八十三年曾順義與上訴人解除契約，由伊與上訴人訂立買賣契約，買賣條件同前，前所繳之價金亦充為伊之價金。詎系爭房屋為所有權第一次登記後其當樓層登記面積為二三‧八坪，公共設施約六‧六坪，總計房屋面積約三○‧四坪，不足面積達六坪多，上訴人稱訂約面積係包括停車位，與事實不符；且上訴人係以商業用之事務所申請建築執照，卻以住宅對外銷售，足見上訴人陳松男係施用詐術，使伊簽訂系爭買賣契約，伊已於八十四年十二月二十七日去函對上訴人為撤銷買賣契約之意思表示。如認上訴人所為不成立詐欺，惟系爭房屋面積嚴重不足，顯有瑕疵，伊已以八十五年四月十八日答辯狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既已消滅，伊自無給付價金之義務等語，資為抗辯。並主張買賣契約經撤銷後，上訴人即無受領價金之原因，如認契約因解除而消滅，上訴人亦有回復原狀之義務，爰依民法不當得利或同法第二百五十九條規定，反訴請求上訴人返還價金二百七十八萬元及自八十五年四月十九日起算之法定遲延利息（第一審判決駁回上訴人之訴，並就反訴部分為被上訴人勝訴之判決）。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴（含本訴及反訴部分），無非以：依兩造所訂系爭房地買賣契約書第一條約定「房屋建坪包括室內、陽、平台、梯間、走道、屋頂突出物及其他公共設施（如變電室、水箱等機械室及地下室第三層 防空避難室）等之分攤在內，約三六‧九四坪」，而契約第二條則記載買賣價款包括房屋部分三百一十六萬元，土地部分四百七十四萬元，汽車車位部分一百五十萬元，合計九百四十萬元。上訴人雖以該第二條約定作為房屋面積應包括車位面積之證明云云，然查，契約第一條有關房屋建坪部分，已明載其範圍，其中並未包括被上訴人所購坐落於地下第二層之停車位。證人王靄暉亦證稱當時只談房價，車位是事後才買等語，足見買賣契約書第一條所載房屋坪數確未包括停車位在內。上訴人雖辯稱購買系爭大廈之人，如未同時購有車位者，其房屋面積即扣除車位面積八‧六一坪，廣告平面配置圖上所載面積係包含車位之面積，上訴人委託銷售之東僑廣告公司，已將面積計算方式告知買受人云云。然依證人王靄暉所述被上訴人與陳松男議定買賣條件之經過，及上訴人提供與客戶簽立之定型契約條款內容，均足以令被上訴人認其購買之房屋面積三十六餘坪，係未含停車位面積，致認上訴人所售房屋價格較一般市價便宜，而與之訂約，此係上訴人隱瞞事實未予說明之結果，益見被上訴人係因上訴人隱匿事實，陷於錯誤，而與之訂立本件買賣契約。查系爭房屋未含停車位之面積，不足三六‧九四坪，此為上訴人所承認，且上訴人再三主張買賣契約所載之面積應包含停車位在內，可見陳松男就系爭房屋實際面積如何，知之甚詳，乃陳松男在與被上訴人洽定系爭房屋之買賣時，聲稱該房屋面積有三十六、七坪，僅扣除樓梯間等公共設施等語，被上訴人事後另以一百五十萬元購買停車位時，亦未據實以告，事後訂立之買賣契約，契約條文所載之房屋建坪，亦未載明包含停車位面積，在在均使被上訴人陷於錯誤，認其購買之房屋面積有三十餘坪，且以較便宜之價格購得該屋，則被上訴人主張其受詐欺而與上訴人訂立系爭買賣契約，自非無據。再依上訴人所提之平面配置圖所示，其係以住宅用之房屋對外銷售，然建物登記簿謄本及測量成果圖却記載系爭房屋係作商業用之一般事務所，可見上訴人就系爭買賣契約標的物之性質，故為不實之標示，被上訴人以其受詐欺而為買賣之意思表示，亦屬可信。從而被上訴人以其因受上訴人之詐欺始購買系爭房地，乃於八十四年十二月二十七日對上訴人撤銷該被詐欺所為買賣之意思表示，即無不合。系爭買賣契約已因被上訴人之撤銷而消滅，上訴人猶依該契約請求被上訴人給付買賣契約價金，自屬無據，不應准許。上訴人原受領被上訴人給付之價金二百七十八萬元，已失受領之法律上原因，被上訴人基於不當得利之法律關係，反訴請求上訴人返還該二百七十八萬元本息，自屬正當等詞，為其判斷之基礎。
惟按民法上所謂詐欺，須有欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之行為，始足當之。倘其主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之意思表示有錯誤，仍不能遽認係屬詐欺之行為。本件上訴人所建造之「景美綠地」房屋，既係委託訴外人東僑廣告公司銷售，為原審所認定之事實，則被上訴人向上訴人陳松男洽購系爭房屋時，上訴人主觀上有無故意向被上訴人詐欺求售之必要，以及被上訴人非住宅用之房屋不買等情事，自應詳予查明審認之。原審以被上訴人事後經實測結果，房屋面積未及於被上訴人所認知及與契約之記載有所不符，以及建物登記簿謄本記載系爭房屋係作商業用之一般事務所，遽認上訴人係屬詐欺，而為上訴人不利之判斷，尚嫌率斷。又被上訴人係於八十三年五月十一日與上訴人訂立系爭房地買賣契約，倘上訴人確有詐欺行為，則被上訴人何時發見上訴人詐欺﹖攸關被上訴人於八十四年十二月二十七日對上訴人撤銷系爭買賣契約，有無逾民法九十三條規定於發見詐欺後一年內行使撤銷權之除斥期間之認定。原審未予說明，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 七 月 三 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 蘇 茂 秋右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 七 月 十六 日