最高法院民事判決 八十七年度台上字第一六六三號
上 訴 人 彭吳對訴訟代理人 張繼準律師被 上訴 人 吳庭生右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年四月七日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十六年度上更㈡字第二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人起訴主張：兩造為姊弟，系爭彰化縣○○鄉○○○段○○○號，地目旱，面積○‧○三一六公頃；五四六之一號，地目旱，面積○‧一○三七公頃；五四七號，地目旱，面積○‧一六六五公頃三筆農地（下稱系爭土地），係伊於九歲時因繼承而取得，兩造之母將系爭土地所有權狀寄託上訴人保管。詎上訴人無任何正當權源，竟在原判決如附圖（下稱附圖）所示五四七號土地內編號１部分面積一一五‧九○平方公尺上建造房屋，編號２部分面積七‧八二平方公尺，編號３部分面積一‧八八平方公尺上，分別建造厠所、水塔，其餘部分亦為其無權占有。茲伊已終止系爭土地所有權狀之寄託關係，上訴人自應拆屋還地及返還土地所有權狀等情，爰依民法第七百六十七條、第五百九十七條之規定，求為命上訴人將系爭土地上之建物拆除，將系爭土地及土地所有權狀返還與伊之判決。對於上訴人之反訴，則以：兩造間就系爭土地並無買賣情事，更未約定將土地所有權移轉登記與上訴人所指定有自耕能力之第三人陳忠益。系爭土地為農地，上訴人無自耕能力，縱有買賣，亦因給付不能而無效等語，資為抗辯。
上訴人則以：被上訴人於民國五十六年間，因經商失敗，乃以新台幣（下同）七萬元之價格將系爭土地出售與伊，並佯稱先將系爭土地所有權狀交伊保管，俟領取印鑑證明後，再會同辦理移轉登記手續。嗣經伊一再催告被上訴人辦理移轉登記手續，竟再三敷衍，未予履行，且於八十二年八月間向彰化地政事務所謊報系爭土地之所有權狀遺失，申請補發，經其依法提出異議後，始未得逞。伊基於買賣而占有系爭土地，自非無權占有等語，資為抗辯。並依買賣關係，提起反訴，求為命被上訴人將系爭土地所有權移轉登記與伊之判決。
原審就本訴部分，將第一審所為判決，關於駁回被上訴人請求拆屋還地部分廢棄，改判如其聲明，關於命上訴人交還系爭土地所有權狀部分，判予維持；就反訴部分，則維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，修正前土地法第三十條定有明文（原判決誤引六十四年七月二十四日修正公布之條文）。系爭三筆土地地目均為旱，並編定為特定農業區農牧用地，其承受人自應以有自耕能力者為限。查上訴人購買系爭土地之時，並無自耕能力，經上訴人之訴訟代理人於原審自認在卷。參以其於歷審提出之戶籍登記資料，顯示上訴人之職業欄或為空白，或登記為家事管理，其子女之職業亦為學生、傭役或商，無一與農業有關，自難以上訴人或其子女已成年且未年邁，即認上訴人有自耕能力。上訴人雖辯稱其向被上訴人購買系爭土地時，約定將該土地登記與上訴人指定之第三人陳忠益，但為被上訴人所否認。上訴人所舉證人陳忠益原稱其與上訴人結拜，嗣改稱與上訴人之女兒結拜，前後矛盾；且其證稱上訴人告知買二、三分地，只蓋
六、七十坪一節，亦與上訴人所建如附圖所示建物面積合計一二五點六平方公尺，即約三十八坪，不相符合，而其證稱：「我沒有看過被上訴人，是上訴人女兒彭碧玉說系爭土地要先登記在我名義，然後再登記過去」，與證人郭淑嬛證稱：「我只是聽上訴人說過戶給我的土地要連同五四七地號土地一同過戶給上訴人」等語，不相一致，其證詞之真實性已屬可疑。況陳忠益之證詞，縱屬實在，亦僅證明彭碧玉曾向陳忠益表示希望先將土地登記於陳忠益名下，尚不能證明兩造確曾約定應將系爭土地登記於上訴人所指定之第三人名義。倘兩造確曾成立買賣關係，並約定將系爭土地所有權移轉登記與上訴人所指定之第三人，何以上訴人依據買賣之法律關係，反訴請求被上訴人移轉系爭土地所有權與其本人，而非訴請移轉登記與其指定之第三人﹖益證其抗辯為虛。是兩造間就系爭農地縱曾成立買賣契約，亦因買受人之上訴人無自耕能力，而自始絕對確定無效，其占用系爭土地及持有該土地所有權狀，即失其法律依據，被上訴人訴請拆屋還地及返還土地所有權狀，自屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查被上訴人曾自承：「伊因小學畢業後，即離開家鄉到台中做建築小工，家中田地種植竹子，竹筍收入向由母親處理，迨上訴人返回娘家，伊即勸請母親將該項收入交與上訴人一家維生」（見原審上字卷六七頁），而兩造之母吳林氏甘係日據時期明治三十一年（即民前十四年）00月00日出生，上訴人則係大正八年（即民國八年）0月000日出生（見原審上字卷五四頁背面），於上訴人抗辯向被上訴人購買系爭土地之民國五十六年間，兩造之母之年齡已達七十歲，似無耕作系爭土地之可能，而上訴人正值四十八歲之壯年，系爭土地種植之竹筍既係供上訴人一家生活之需，其辯稱系爭土地當時確由伊耕種等語，似於常情無違，再依卷附上訴人戶籍登記簿謄本職業欄第二欄之記載，其職業為「農」（見原審上字卷六○頁），則上訴人抗辯伊購買系爭土地時，有自耕能力，即非全然無據。原審未遑詳為勾稽審認，遽以前開情詞，認上訴人無自耕能力而為其不利之判決，自不足以昭折服。又被上訴人係主張：「伊先母於六十八、九年間告知系爭土地所有權狀寄放在上訴人處」、「系爭土地係伊委託上訴人保管而交付」、「兩造之母將系爭土地所有權狀交上訴人保管」（見一審卷三頁背面、四頁、原審上字卷三五頁），上訴人似亦未否認系爭土地所有權狀為被上訴人交其保管（見一審卷八七頁背面）。倘係如此，系爭土地所有權狀既由被上訴人（或其母）寄託上訴人保管，上訴人基於寄託之法律關係而占有，自不因兩造間之系爭土地買賣契約無效而成為無權占有。原審以上訴人無權占有土地所有權狀，而命上訴人返還，亦有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，難謂無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 七 月 十七 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 八 月 七 日