最高法院民事判決 八十七年度台上字第一六八三號
上 訴 人 陳慶能被上訴人 黃東賢右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十六年六月三十日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十五年度重上字第五六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國六十九年十二月一日向上訴人買受如原判決附表所示之土地，約定總價新台幣（下同）一千一百萬元，伊已依約給付七百二十萬元，餘款三百八十萬元，嗣經兩造協議，待上訴人提出辦理系爭土地所有權移轉登記所需證件交伊辦理系爭土地所有權移轉登記後，始由伊一次付清。詎上訴人迄未依約履行等情。
求為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。
上訴人則以：被上訴人未依約按期給付系爭土地買賣價金，經伊於七十年三月四日以郵局存證信函限期催告，被上訴人仍未給付，伊已於八十年一月二十六日解除系爭契約，被上訴人不得請求伊移轉系爭土地所有權等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造及訴外人林桐聲、游春風、陳鈞（下稱林桐聲等三人）於六十九年十二月一日訂立不動產買賣契約書，約定上訴人將系爭土地以總價一千一百萬元出賣予被上訴人，由被上訴人於訂約時給付定金二百萬元，建造三層樓房一棟予上訴人，作價三百萬元充為價金之一部，另二百五十萬元由林桐聲等三人給付，餘款三百五十萬元分四期給付，於七十年一月一日給付八十萬元，同年二月一日、三月一日、四月一日各給付九十萬元。被上訴人已付定金二百萬元、房屋作價三百萬元及七十年一月一日期款其中之七十萬元，林桐聲等三人則已付一百五十萬元，計尚欠三百八十萬元未付。上訴人於七十年三月四日以郵局存證信函催告被上訴人於文到三日內給付已到期之價款，被上訴人迄未給付等情，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、不動產買賣契約書、郵局存證信函可稽，自屬真實。被上訴人主張：伊收受上開郵局存證信函後，即與代書余水河同至上訴人處與之協商，經上訴人同意，系爭買賣價金餘款延期至上訴人提出申辦土地所有權移轉登記所需證件供伊辦理系爭土地所有權移轉登記後，伊始須付清。證人余水河亦證稱：「被告在七十年三月四日所發的存證信函到原告處，原告就來找我，我就帶原告到被告家裡談付款的方式，兩造有同意尾款的付款方式，是請被告提出印鑑及土地移轉登記等資料後，原告就將尾款交付給被告，然後就簽訂契約書後面加註之文字，就是違約金的給付方式」「關於給付尾款的方式只有口頭約定，沒有付諸於文字，因為當時兩造都表現得很有誠意，且都是好朋友，所以沒有付諸文字」「被告要將印鑑及移轉登記過戶之文件給原告，原告同時付清尾款」等語。上訴人雖指該證人之證言不實，但查上訴人所執之系爭買賣契約書係以黑色筆書寫，於日期之後另有加註藍色筆書寫之違約條款，於當事人欄上方，有訴外人林艷湓願為被上訴人連帶保證之記載，此均為被上訴人及林桐聲執有之契約書所未載，已據勘驗明確。按諸系爭契約第十四條載明「本契約乙式五份各執一份為據」，足徵上訴人所執之契約書上之違約條款及連帶保證等記載，係嗣後兩造協商時由被上訴人所單獨加註。余水河原為為兩造草擬契約書之代書，與兩造並無特別利害關係，上訴人亦陳明被上訴人於接獲上開催告函後，有與余水河同至伊住處協商，余水河之證述內容，自屬可信。被上訴人已給付大部分之買賣價款，上訴人為求被上訴人可順利給付餘款，稍作讓步，同意先行提出證件辦理所有權移轉登記。余水河證稱因兩造是好朋友，表現得很有誠意，所以未將上開協議載明於契約書，非無可能。參以上開違約條款係就被上訴人違反第三條第三款之情形而為約定，應係對於上訴人提出證件辦理過戶登記後，被上訴人仍未履行交付其餘價金，所為處罰之約定，較符實情。上訴人於七十年三月四日催告被上訴人給付價款後，並無任何後續行為，任令被上訴人未付尾款之情形存在，亦未請求其給付違約金，倘兩造間並無上開協議，上訴人應無隱忍十年後再解約之理，足見上訴人空言否認余水河之證言，並非可取，被上訴人主張上訴人有先將系爭土地所有權移轉登記予伊之義務，堪信為真實。因兩造嗣已協議變更契約內容，被上訴人未按原約定給付價款，無遲延可言。上訴人於八十年一月二十六日以被上訴人遲延給付買賣價金為由，以郵局存證信函解除系爭契約，自非合法。從而，被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭契約第三條第三款約定被上訴人就買賣價金餘款三百五十萬元，應於七十年一月一日給付八十萬元，同年二月一日、三月一日、四月一日各給付九十萬元。至該契約末另載明：「甲方（即被上訴人）如違背第三條第三款之規定按每期每日違約金一千元計算給付乙方（即上訴人）。」係有關被上訴人如未依該第三條第三款所定各期付款時間按期給付價金，即應支付違約金之特約，文義甚明。原審認上開約定係對於上訴人提出證件辦理系爭土地所有權移轉登記後，被上訴人仍未履行交付買賣價金義務所為違約處罰之約定，核與契約所載文字之文義不符，殊難謂合。上訴人於七十年三月四日以郵局存證信函定期催告被上訴人給付上開價金餘款及違約金（見第一審卷三一頁），斯時被上訴人除已付七十萬元外，餘款均未依約按期給付，為其所不爭。證人余水河雖證稱：兩造嗣後曾協議變更該價金餘款之給付時期，延至系爭土地所有權移轉登記完成後，被上訴人始須為給付，同時加註上開特約文字云云（見第一審卷五○頁）。惟兩造果有此變更價金給付時期之約定，應屬契約重要內容之變更，何以未載明於契約﹖且系爭契約末所載上開文字，復僅約定被上訴人如未依原來所定各期付款期限履行時，即應支付違約金。似此情形，能否認其與情理無違，尚非無疑。上訴人辯稱：上開違約金特約如係嗣後加註，伊所發上開信函，即無同時請求支付違約金之理，可證其非嗣後加註，證人余水河之證言不實等語（見原審卷三一頁），是否毫無足採，亦非無推求之餘地。原審就此未詳加調查審認，遽以上開理由為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 七 月 二十三 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 八 月 五 日