最高法院民事判決 八十七年度台上字第二五二五號
上 訴 人 黃光廷被 上訴 人 張金練
倪福坤王玉蓮右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月一日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第二九二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人起訴主張：上訴人於民國八十一年間分別以新台幣（下同）三百零六萬元向伊等購買坐落新竹縣○○鎮○○段○○○段0000000000地號土地應有部分各十萬分之六八八（下稱系爭土地），以一百三十一萬元向富國建設股份有限公司（下稱富國公司）購買該等土地上所建長春帝國大廈Ａ棟六樓房屋（下稱系爭房屋）。伊等已將系爭土地移轉登記與上訴人所有，富國公司亦有通知辦理交屋，惟上訴人尚欠土地價款二百二十三萬四千元、房屋價款九十五萬六千元及代墊款四萬一千三百二十三元未付，經催告仍拒不繳付，買賣契約已合法解除等情，爰依民法第二百五十九條之規定，求為命上訴人將系爭土地移轉登記與伊等所有之判決。
上訴人則以：依富國公司銷售廣告上刊載系爭房屋之使用面積應為三○‧六七坪，公共面積二‧五六坪，詎該公司建竣之房屋，屋內使用面積僅二五‧九八坪，公共面積高達十‧八二坪，室內使用面積短少四‧六九坪，非但具有民法第三百五十四條規定之瑕疵，且係不完全給付，於富國公司未補正前，伊得依民法第二百六十四條之規定拒絕自己之給付等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：訴外人曾秀玉在民國八十一年四月間以三百零六萬元向被上訴人購買系爭土地，以一百三十一萬元向富國公司購買坐落該地上之系爭房屋，嗣曾秀玉將系爭土地及房屋買賣契約均轉讓與上訴人承擔之事實，有土地及買賣契約書影本各乙件可稽，且為兩造所是認。依系爭土地買賣契約書第十二條之記載：「本契約與甲方（即買受人）所訂之預定房屋買賣契約書有互相聯立關係，如預定房屋買賣契約經賣方聲明解除者，乙方（即出賣人）亦得聲明解除本契約，如甲方違反預定房屋買賣契約之任何條款時，視為亦違反本契約之條款，乙方得依本契約書第六條規定辦理」等語，可見該二土地及房屋買賣契約，係依存關係互相結合之聯立契約，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除時，另一契約亦同其效果。又被上訴人主張已將系爭土地移轉登記與上訴人所有，富國公司亦將房屋建竣並通知上訴人辦理交屋，惟上訴人均未置理，且尚欠地價款二百二十三萬四千元、房屋價款九十五萬六千元、及富國公司為其代墊裝設水電、瓦斯外管線費用四萬一千三百二十三元未付之事實，有其提出之土地登記簿、存證函等影本在卷足憑，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。另上訴人與富國公司所立買賣契約書第一條僅記載房屋坪數約三三‧二坪，該坪數係包括陽台、花台、平台、露台及所分擔之公共面積，精確面積依據地政機關複丈後登記之面積為準等語，並未明載私有及公共面積之範圍；惟富國公司售屋時之廣告上記載系爭房屋之使用面積三○‧六七坪、公共面積二‧五六坪，合計三三‧二三坪；而系爭房屋建竣後登記之室內面積（含陽台、花台）為二五‧九八坪，當樓層與其他住戶共有分攤之電、樓梯間面積（俗稱小公）七‧七四坪、全棟各層戶共有分攤之地下一、二層、地下一層樓梯、中庭、管理室、車道面積（俗稱大公）三‧○二坪，合計三六‧七四坪，有說明表及建物登記簿可按。而系爭房屋銷售廣告之平面圖除繪有房屋之位置、格局外，並將當層之電、樓梯間及走道等部分詳細標示，此等部分對各層房屋所有人之實際使用，有絕對之必要性及經常性，如謂非使用面積，顯不合理，故使用面積應指供房屋買受人實際使用之面積而言，與室內面積專指房屋所有權人專有之屋內面積有別，故當層之電、樓梯間及走道等面積自應含於使用面積範圍內，則依此計算，系爭房屋竣工後之使用面積應為三三‧七二坪（即室內面積二五‧九八坪加電、樓梯間面積七‧七四坪之總和），較廣告上所載使用面積三○‧六七坪尚多出約三坪；縱如上訴人所援引上開買賣契約第四條約定，小公部分扣除屋頂突出物、機械房及水箱面積，尚有五九九‧一一平方公尺，應有部分一萬分之三四一，折計六‧一八坪，加主建物及附屬建物（即室內面積）二五‧九八坪為三二‧一六坪，亦多於銷售廣告之平面圖所載使用面積三○‧六七坪，並無上訴人所抗辯使用面積有短少之情事。又卷附預定房屋買賣契約書第一條㈠載系爭建物標示及買賣權利範圍為：「Ａ棟六樓（如總配置圖所示）約三三‧二坪之房屋（上開坪數係包括陽台、花台、平台、露台、及所分擔公共面積）等面積」，而系爭房屋銷售廣告之平面圖，則載明使用面積三○‧六七坪，公共面積二‧五六坪，合計三三‧二三坪，兩者互相對照，有使買受人誤認上開預定房屋買賣契約第一條㈠記載之陽台、花台、平台、露台包括在銷售廣告平面圖所載之使用面積內，且與該款記載之「所分擔公共面積」部分有所區隔，而誤認該款記載之「所分擔公共面積」與銷售廣告平面圖之「公共面積」相當，然查集合住宅式房屋，尤其大樓建築，均有供全體住戶共同使用部分之公共設施，如一樓大廳、地下防空避難室、屋頂突出物、電梯間、樓梯間、機械室、水箱及走道等，此等公共設施面積應由所有住戶比例分擔，此為眾所週知之事實，上訴人購買系爭房屋之前，應無不知並詳加探究之理。系爭房屋銷售廣告之平面圖所載面積，僅列使用面積及公共面積二項，已將當層之電、樓梯間及走道等部分標示，雖未標示電、樓梯間及走道之實際尺寸，亦無該電、樓梯間係屬使用面積或應計入使用面積之記載，但該平面圖上所謂公共面積屬上述全體住戶共同使用部分之公共設施，當可知該平面圖上所稱使用面積含各層電、樓梯間及走道等設施之面積在內。又依八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第六十九條規定：「……建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內……」，建物屬區分所有者登記方法：一為原則性，將共同使用部分測繪於各區分所有建物（即主建物）之內，二為有特殊情形時，共同使用部分得另編建號單獨登記（即第七十二條之情形），至於採何種方式登記，決定權在地政機關，建商並無置喙之餘地，有內政部八十六年十一月三日台內地字第○○○○○○○號函附卷可稽。而系爭房屋所有權第一次登記，地政機關依當時上開規定，採第二種方式登記，即將「小公」部分另編建號單獨登記，因而產生所謂私有面積是否包括「小公」之爭議，如地政機關採第一種方式登記，即將當層電、樓梯間及走道面積測繪於主建物內，消費者自無爭執之餘地。系爭房屋登記方式既由地政機關依職權為之，自不能將因登記方式所引起爭議，歸責於被上訴人。是被上訴人主張使用面積包括當層電、樓梯間及走道等設施之面積，應屬可採。又銷售廣告平面圖上，僅載明「使用面積」、「公共面積」及「合計坪數」，固足使人產生誤認，但事後雙方訂立書面契約既約定有關房屋面積，自應以該書面契約之約定為依據。被上訴人及富國公司所持銷售廣告平面圖之記載，係銷售之手段，雖涉有引人錯誤之表示行為，為八十一年二月四日施行之公平交易法第二十一條所禁止，縱上訴人因上開銷售廣告之平面圖記載，而誤認使用面積即室內面積，亦僅屬民法第八十八條錯誤之意思表示或民法第九十二條因被詐欺而為意思表示之範疇，尚不足認使用面積即室內面積。又現今社會，購買房屋乃升斗小民一輩子之大事，房屋價額小則數百萬元，大則上千萬元，甚至上億元，任何人於購買房屋時，對契約之字句均斟酌再三，於建商而言，買賣價額亦非如日常用品，僅數十元乃至數百元，亦非如家電用品，在數萬元上下，以數百萬元至上億元之交易，建商亦須為買賣雙方之權利義務為相當之說明，當非僅依銷售平面圖即可一圖以蔽之，必另有書面契約，於此情形，為使雙方權利義務有所本，則書面契約上載第十五條約定「本契約經簽立生效後，甲、乙雙方有關本買賣之一切權利、義務關係，均以本契約書為唯一之依據。」、第十七條約定「甲乙雙方同意有關未預訂買賣相關之廣告及宣傳品、海報等說明均以本契約書為依據。」，乃係建商為杜爭議，將買賣雙方之權利義務局限於書面契約上，使雙方權利義務明確之作法，自無違反誠信原則可言。再者，依目前建築法令及建築技術成規，並無任何有關公共設施占建築物總面積比例應為若干之規定，而系爭房屋建物總面積即包括主建物、附屬建物、小公、大公計三六‧七四坪，小公及大公面積為十‧七六坪，占總面積比例為百分之二九‧二九，尚在合理範圍，亦難據此認系爭房屋有不完全給付或構成物之瑕疵之情事。又行政院公平交易委員會⒐４公叁字第○○○○號函係通知富國公司日後在廣告上以「使用面積」、「公共面積」等用語為建物面積之表示時，應依該會⒏３第一四七次委員會決議辦理，即應載明各該用語之意義，以免交易相對人誤認，而有違反公平交易法第二十一條引人錯誤情事，並非謂富國公司就系爭房屋之銷售廣告，業已違反公平交易法之規定，且系爭房屋買賣契約係於八十一年四月簽訂，銷售廣告應於簽約前即存在，是時行政院公平交易委員會尚未做成上開決議，自不生該銷售廣告有違反決議之問題，被上訴人援引上開行政院公平交易委員會函抗辯富國公司銷售房屋之廣告未依該會決議辦理，有違反公平交易法及誠信原則云云，不無誤會。況富國公司之銷售廣告縱有因未載明用語意義，致交易相對人誤認之情事，亦僅發生得否因錯誤而撤銷意思表示之問題，上訴人既未舉證已以錯誤為由撤銷買賣之意思表示，自仍應依約負給付價金之義務。系爭房屋既無使用面積短少之情事，上訴人以該屋之使用面積短少，有物之瑕疵及不完全給付情事，為拒付價金之抗辯，自無足取。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自催告時起負遲延責任。債務人負遲延責任時，經債權人定期催告，仍不給付時，債權人得解除契約，民法第二百二十九條第二項、第二百五十四條定有明文。系爭土地買賣契約係約定按工程進度分期付款，有工期付款表之記載可憑，其給付並無確定期限。被上訴人於八十四年十月二十三日委託李文傑律師以新竹英明街郵局第○○○○號存證信函催告上訴人於五日內給付含土地價款之價金，又於八十六年六月二十三日準備程序期日當庭以書狀繕本送達上訴人催告於收受五日內給付土地價款，上訴人仍未給付，被上訴人乃於八十六年七月七日準備程序期日當庭為解除契約之意思表示，則系爭土地買賣契約已合法解除。兩造間之契約既已解除，被上訴人依民法第二百五十九條規定訴請上訴人將系爭土地移轉登記與被上訴人，為有理由，為其心證之所由得，並說明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，與判決之結果不生影響，不予逐一論述，因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並無違誤。又查卷附兩造所不爭執之上開預定房屋買賣契約書第四條載明：「屋頂屬權：屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間，及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積。屋頂平台之使用權除本大樓之公共設備所需外，其餘歸屬頂層住戶有保管使用權，但其他住戶為避難及維護公共設施或安裝天線時，使用人不得阻止通行。」等語（見原審上字卷七三頁反面），係針對屋頂使用權歸責及屋頂突出物、電樓梯間、機房及水箱等設施面積之計算所為之特別約定。換言之，其餘各層電、樓梯間及走道等設施面積之計算並不適用該約定。上訴人引用該條約定，謂系爭房屋買賣雙方已合意約定各層電、樓梯間等設施屬於客戶分擔之公共設施面積，非使用面積云云，委無可取。次查，系爭房屋銷售廣告之平面圖除繪有房屋之位置、格局外，並將當層之電、樓梯間、走道等部分詳細標示，此等部分供各層房屋買受人實際使用，該平面圖所稱使用面積含當層電、樓梯間及走道等設施面積在內，為原審確定之事實。而系爭房屋買賣契約係於八十一年二月四日公平交易法實施後之八十一年四月間成立，不適用該法實施前交易習慣。原判決援引中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會⒉９建投全聯字第○○○○號函及中華民國消費者文教基金會建築委員會編著，消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」（七十五年九月十五日初版，七十七年七月一日五版）所載內容，謂依交易習慣，廣告平面圖上所記載之使用面積，含當層電、樓梯間及走道等設施在內云云，雖有不妥，惟不影響本件判決之結果。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十 月 二十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 十一 月 十一 日
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