最高法院民事判決 八十七年度台上字第二六五五號
上 訴 人 林志忠
林志城上 訴 人 彭棟隆右當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國八十六年十二月三十日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第二四五號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人林志忠、林志城（下稱林志忠等二人）主張：對造上訴人彭棟隆向伊承租坐落台北市○○路○段○○號十二樓及同段四一－一號十二樓房屋，約定每月租金新台幣（下同）十萬五千元，彭棟隆竟擅自將系爭房屋先後轉租與萬通法律代書事務所及源一資訊股份有限公司（下稱源一公司），經伊終止租約，請求交還房屋，彭棟隆始於八十四年九月十日交還系爭房屋，惟於租約終止後，無權占用系爭房屋五個半月，顯已違約，伊自得請求彭棟隆給付相當於租金之損害金五十七萬七千五百元及違約金二十一萬元。又彭棟隆租用系爭房屋後，打通隔間重新改裝，依兩造所訂房屋租賃契約書第四條第五款約定，應負責回復原狀，彭棟隆拒絕回復原狀，係債務不履行，伊自行回復原狀，支出三百六十一萬六千七百八十二元，亦應由彭棟隆賠償等情，求為命彭棟隆給付伊四百四十萬一千七百八十二元之判決。
上訴人彭棟隆則以：轉租已得林志忠等二人同意，伊並未違約，林志忠等二人不得請求伊給付違約金，縱得請求，其請求給付之違約金亦屬過高。又伊並未變更承租房屋之狀況，依約僅有回復至承租時之原狀之義務，且伊交付之六十萬元押租金應予扣抵等語，資為抗辯。
原審以：彭棟隆向林志忠等二人承租系爭房屋，租期自八十年九月二十五日起至八十二年九月二十四日止，自八十一年九月起，每月租金為十萬五千元，租期屆滿後，彭棟隆繼續使用系爭房屋，林志忠等二人未為反對之意思表示，並續予收租，已成不定期租賃，原租約條款繼續適用等情，為兩造所不爭。依系爭租約第四條第二款約定：未經林志忠等二人同意，彭棟隆不得將房屋轉租；第六條第一款約定：彭棟隆違反約定方法使用房屋，林志忠等二人得終止租約。而彭棟隆先後於八十三年及八十四年間將系爭房屋轉租與訴外人萬通法律代書事務所及源一公司之事實，為彭棟隆所自承，雖辯稱已得林志忠等二人同意云云，但為林志忠等二人所否認，彭棟隆未能舉證以實其說，所辯要非可採，則林志忠等二人於八十四年三月二日向彭棟隆表示終止租約，即非無據，彭棟隆自有返還系爭房屋之義務。依系爭租約第六條第二款約定：彭棟隆於終止租約不交還房屋，自終止租約翌日起，應支付按房租一倍計算之違約金，此項違約金之約定，應係為強制承租人履行返還房屋義務之債務不履行損害賠償額之預定，而非懲罰性之違約金，彭棟隆自應依此約定給付違約金，因該違約金金額與租金相當，自無過高可言，彭棟隆請求核減，不應准許。惟彭棟隆已給付租金至八十四年三月二十四日，故自八十四年三月二十五日起始應給付違約金，至八十四年九月十日交還系爭房屋之日止，應付之違約金計為五十八萬二千五百七十九元，林志忠等二人僅請求給付二十一萬元，應予准許。查系爭租約第三條第二款約定林志忠等二人應於彭棟隆交還房屋時無息返還保證金（即押租金）。而彭棟隆於承租時交付保證金六十萬元及已於八十四年九月十日交還房屋之事實，為兩造所不爭，彭棟隆主張該保證金應與上開違約金債務抵銷，應予准許，從而林志忠等二人請求彭棟隆給付違約金二十一萬元，即屬無據。次查上開違約金之約定，係屬損害賠償額之預定，林志忠等二人既已請求彭棟隆給付違約金，即不得再請求彭棟隆給付相當於租金之損害金五十七萬五千元。末查系爭租約第四條第五款約定：房屋有改裝設施之必要，彭棟隆取得林志忠等二人之同意後得自行改裝設定，但不得損害原有建築，彭棟隆於交還房屋時應負責回復原狀。林志忠等二人主張系爭房屋於七十三年間原係住家設備，彭棟隆將隔間打通，並予裝潢，供辦公室使用之事實，為彭棟隆所自認，則彭棟隆於契約終止後，自應按改裝前之租賃物原狀回復之。至承租時之原狀為何﹖林志忠等二人請求之金額是否適當﹖茲依林志忠等二人所提由群創股份有限公司製作之估價單所列應回復原狀之項目，並參酌台北市建築師公會鑑定回復原狀應支出之費用，分述如后：㈠、木板隔間拆除及小搬運費用二萬四千元，應由彭棟隆負擔；㈡、地磚費用（含地磚敲除及小搬運、地坪貼四○×四○公分磁磚），依上開鑑定結果，其費用為三十四萬四千四百三十元，應由彭棟隆負擔；㈢、砌１＼２Ｂ磚、模板、鋼筋及彎紮、混凝土島築、一：三水泥粉刷費用：彭棟隆將二棟房屋打通，拆除原來之磚牆，自應予回復原狀。此部分費用為四十一萬七千八百九十五元，應由彭棟隆負擔；㈣、天花板鋼釘及吊筋處理費用一萬元，應由彭棟隆負擔；㈤、實木雕花門九○×二○○公分（含五金）、硫化銅門一二○×二○○公分（含五金）、發色鋁窗（含玻璃）一五○×一二○公分２個、臥室衣櫃、主臥室矮櫃等費用：依證人高世賢之證詞，堪信彭棟隆有改裝情形，依上開鑑定結果，此部分回復原狀費用為五十五萬二千五百元，應由彭棟隆負擔；㈥、廚房及陽台牆壁貼磁磚、廚房釘ＰＶＣ天花板、廚房流理台、廚房排水等費用：彭棟隆對廚房、陽台改裝之事實不爭執，自應負回復原狀責任。依上開鑑定結果，此部分回復原狀費用為三十五萬七千九百十元，應由彭棟隆負擔；㈦、廢棄物清運及清潔費用三萬四千元，應由彭棟隆負擔；㈧、牆壁及天花板漆ＩＣＩ乳膠費用：牆壁及天花板之粉刷污穢脫落乃承租人按正常使用之方法所致，彭棟隆應無回復原狀義務，此部分費用不應由彭棟隆負擔；㈨、樑修補、二○×四日光燈及配線（東亞）、三○Ｗ吸頂日光燈及配線、幹線迴路、一一○Ｖ電源插座及配線、開關及配線、不繡鋼大門等費用：林志忠等二人不能證明上開設備係由彭棟隆改裝，此部分費用不應由彭棟隆負擔；㈩、十二樓招牌不能證明係彭棟隆所有，不應由彭棟隆負擔拆除費用；、監造管理費及稅金，非基於租約回復原狀之必要費用，不應由彭棟隆負擔。綜上所述，彭棟隆應負擔之回復原狀費用計為一百七十萬六千七百三十五元，林志忠等二人依債務不履行之法律關係請求彭棟隆如數給付，應予准許。超過部分，不應准許。至彭棟隆辯稱：系爭房屋自竣工至今已十三年，其內部裝潢應予折舊云云，法院囑託台北市建築師公會鑑定時，已指示須就慣常使用之折舊情形列入考慮，彭棟隆所辯要無足取。因而就第一審判命彭棟隆給付林志忠等二人一百五十萬八千七百十七元五角部分予以維持，另命彭棟隆再給付林志忠等二人十九萬八千零十七元五角，並駁回林志忠等二人之其餘上訴及彭棟隆之上訴。
按違約金如為懲罰之性質，於債務人違約時，債權人除請求給付違約金外，並得請求賠償其他之損害。查兩造所訂租約（見一審卷五一至五二頁）第六條已載明：「違約處罰」字樣，則該條所約定之違約金，能否謂非懲罰性質之違約金，尚非無疑。原審未詳加推求，遽認上開違約金之約定，係為強制承租人履行返還房屋義務之債務不履行損害賠償額之預定，林志忠等二人既已請求給付違約金，即不得再請求彭棟隆給付相當於租金之損害金，不免速斷。次按系爭租約第四條第五款約定，房屋有改裝設施必要，彭棟隆取得林志忠等二人之同意後得自行裝設，於交還房屋時，應負責回復原狀。依此約定，彭棟隆僅須將系爭房屋回復至承租時改裝前之原狀即可，並無回復至房屋新建完成時原狀之義務，從而彭棟隆在事實審辯稱：租約第四條第五款所謂之回復原狀，應以七十八年四月間簽約時之原狀為準據，並非以七十三年之竣工圖為準。蓋七十三年系爭房屋竣工時為住家格局，至七十八年已相隔五年，在此期間，林志忠等二人曾將系爭房屋租與經濟部中華民國正字標記協進會供作商業機構辦公用，已非住家格局，並歷經五年之折舊，然林志忠等二人於台北市建築師公會鑑定時表明該屋於完成建築後，尚未住進，即由伊承租，致該會以竣工圖為準據而為鑑定，自不得做為回復原狀之賠償依據云云（見二審卷一五○頁），自屬重要之防禦方法，原審未於判決理由項下說明其何以不足採取之意見，遽為不利於彭棟隆之認定，並有可議。末按彭棟隆已抗辯其所交付之六十萬元押租金應予扣抵云云（見二審卷二三頁）。原審僅准該六十萬元押租金與彭棟隆應給付之二十一萬元違約金為抵銷，而未准其與彭棟隆應給付之回復原狀費用為抵銷，尤難謂合。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。又林志忠等二人請求彭棟隆給付相當於租金之損害金五十七萬七千五百元、違約金二十一萬元、回復原狀費用三百六十一萬六千七百八十二元，計為四百四十萬四千二百八十二元，但其聲明僅請求彭棟隆給付四百四十萬一千七百八十二元，案經發回，應予闡明其原因何在，附此敍明。
據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 十九 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 十二 月 二 日