最高法院民事判決 八十七年度台上字第二七五九號
上 訴 人 陳仙河被 上訴 人 蔡美媛訴訟代理人 周耀門律師
王伊忱律師王恒正律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年一月五日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十六年度上字第二八五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人前向伊承租之坐落高雄市○○區○○段四小段第十二號土地（下稱系爭土地），業於民國八十四年十月二十五日經公告變更為非農業區，已非供耕地使用，伊乃依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，於八十四年十一月二十三日以存證信函通知上訴人終止租約，並提存補償費。詎上訴人竟拒絕接受補償及返還土地，經聲請調解及調處亦不成立，兩造間之租賃關係既已消滅，上訴人自應將系爭土地返還等情。求為確認兩造間系爭土地之租賃關係不存在及命上訴人交還系爭土地之判決。
上訴人則以：系爭土地係屬政府辦理區段徵收範圍之土地，其有關終止租約及補償費之計算均應適用平均地權條例相關之規定，不得割裂而由被上訴人逕依耕地三七五減租條例規定為終止；且被上訴人終止租約，違反應於收益季節後，次期作業開始前為之之規定，其終止租約並不合法，兩造間之租約在未經行政機關為核定終止前應尚未合法終止；而對補償費部分，係以同時補償及收回土地為要件，不得任由被上訴人在未為補償前，請求返還土地及任意減縮調處移送之範圍等語。資為抗辯。
原審依調查證據為辯論之結果，以：經查被上訴人所主張之前揭事實，有高雄市政府移送之調處卷證資料中所附之耕地租約、土地使用分區證明書、土地登記簿謄本、高雄市政府八十四年十一月六日八四高市府工都字第三七三四一號函、存證信函（含回執）在卷可稽，並為上訴人所不爭執，堪認為真實。按耕地之租佃，應優先適用耕地三七五減租條例之規定，該條例未規定者，始依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第一條定有明文。本件兩造就系爭土地既已訂有耕地租約，被上訴人又係依上開條例第十七條第一項第五款之規定終止租約而請求交還系爭土地，則兩造就系爭土地發生租佃爭議，自應優先適用耕地三七五減租條例之規定甚明；而依該條例第十七條第一項第五款之規定，耕地租約之耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，在租佃期限未屆滿前，仍得終止該租約。系爭土地既經公告變更為非農業區，已非供耕地使用，已如前述，被上訴人據以終止租約，應屬合法。次查，系爭土地係於八十四年十月二十三日公告變更為非農業區，自同年月二十五日零時生效、八十五年八月二十八日公告禁建、八十五年十二月二十六日經行政院以台（八五）內地字第八五一一六八四號函准區段徵收、八十六年一月二十一日公告辦理區段徵收，有高雄市政府耕地租佃委員會移送書及復函在卷可稽。則被上訴人於八十四年十一月二十三日以存證信函為終止租約之意思表示時，系爭土地顯尚未經核准為區段徵收，雖系爭土地之開發方式係以區段徵收之方式辦理，惟是否核准區段徵收須有一定之程序及法令依據，並非一經呈報即可准許，則在尚未核准區段徵收前，尚難認已進入實施區段徵收之程序。而關於出租耕地於細部計畫發布及政府辦理區段徵收之前出租人得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，亦經高雄市政府地政處函請內政部釋示在案，有內政部八十五年五月七日台（八五）內地字第八五七九四一九號函可稽。則上訴人辯稱，被上訴人不能依耕地三七五減租條例之規定終止租約，即屬無據；更何況，耕地三七五減租條例及相關之法律規定，並無辦理區段徵收範圍內之耕地，其承租人不得依三七五減租條例第十七條第一項第五款終止租約收回耕地之規定。被上訴人於符合耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款要件時為終止租約，自非無據。雖行政院七九台內字第二三○八八號函示：「農業區變更為建築用地時，一律採區段徵收方式開發」，其僅係宣示農業區變更為建築用地之行政處理方式，在實際進行區段徵收程序中仍不得用以拘束當事人本於法律規定所可行使之權利。則上訴人所辯，屬區段徵收方式處理之土地，即應適用平均地權條例之規定，應由行政機關為准許註銷租約時租約始為終止，補償費之計算亦應依此條例規定云云，尚無可採。另耕地三七五減租條例第十七條第二項：「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償」之規定，依其文義觀之，應係針對出租人應給予承租人之補償而為之特別規定，並非就出租人終止租約所為之特別規定，上訴人執為應適用平均地權條例之準據，亦屬無據。又上訴人所辯：「耕地三七五減租條例第十七條之修正理由係為配合獎勵投資條例第六十五條及平均地權條例第七十六條、第七十七條之規定，而增訂第一項第五款及第二項，規定耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約並應給予承租人補償」云云，縱令屬實，惟立法上既有上述兩條例之規定，顯見二者之適用範圍確有不同，不得執為本件無耕地三七五減租條例之適用之依據。雖上訴人所稱，系爭耕地由高雄市區征收，係依平均地權條例處理云云，固屬真實，然此與本件被上訴人主張依耕地三七五減租條例規定終止租約收回系爭耕地，並無扞格之處，上訴人謂此將造成法律規定之割裂適用云云，殊屬誤認，尚無可取。再查，耕地三七五減租條例第十八條雖規定：「耕地租約之終止，應於收益季節後，次期作業開始前為之」，然此係因制定該條例之四十年當時，耕地之主要農作物為水稻等短期農作，為免出租人隨時終止租約對承租人所可能造成之損害而為之規定，惟同條例第十七條第一項第五款「經變更為非耕地使用時」之規定，係七十二年所增定，並增列應補償承租人「尚未收穫農作物之價額」，則出租人只須依上開規定給予承租人「尚未收穫農作物」之補償，即無須再受第十八條規定之限制，況耕地租約之終止，在出租人承租人間有所爭執時，依同條例第二十六條須經調解、調處及訴訟程序，則其為此程序至實際收回耕地所需之期間，往往並非短期內可為完成，而跨越生產及收益季節，如強認出租人之終止時期須受限制，顯非立法之本意。則不論從增修第十七條第一項第五款及第二項之目的，及第十八條之解釋，被上訴人之終止租約，並無瑕疵。是上訴人抗辯被上訴人之終止租約不符上開條例第十八條規定，並無可採。復按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非由同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務，雖因同一之雙務契約而發生，然其一方為從屬之給付，與他方之給付，並非立於互為對待之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。查耕地三七五減租條例第十七條第二項規定固有「終止租約時」、「應給予左列補償」等文字，但補償金之給付，與終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯之問題。且耕地租約之終止，亦無規定須以已為給付承租人補償費為法定要件，則上訴人抗辯被上訴人未為合法補償前，耕作權即仍屬存在，其得拒絕交還系爭耕地，並無所據。綜上所述，兩造間就系爭土地之耕地租約，業經被上訴人依法終止，兩造間之租賃關係即已消滅，上訴人自應將系爭土地返還被上訴人。被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，併請求上訴人交還系爭土地，洵屬正當，應予准許。為其心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法，不予審酌之理由。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 二十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 十二 月 十四 日