最高法院民事判決 八十七年度台上字第二七○一號
上 訴 人 李金葉訴訟代理人 高銘陞律師被 上訴 人 葉水波訴訟代理人 謝家健律師右當事人間請求確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國八十七年一月五日台灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（八十六年度上更㈡字第二八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年十一月十一日將其所有坐落花蓮縣○里鎮○○段○○號田○點○五九四公頃土地（下稱系爭土地）以總價新台幣（下同）四百萬元售於伊，伊已於簽約當日給付被上訴人定金二百萬元。詎被上訴人竟委請律師以其係被詐欺及因錯誤而為意思表示為由，撤銷該買賣契約，拒不履行出賣人之義務，事實上伊並未施用詐術，且縱被上訴人為買賣之意思表示有錯誤，亦係由於其過失所致，自不得撤銷，兩造間之買賣關係依然存在，被上訴人應將系爭土地移轉登記於伊。如為伊不利之認定，則屬被上訴人違約，依民法第二百四十九條規定，被上訴人應加倍返還伊定金即四百萬元於伊等情。先位聲明，求為確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在，及命被上訴人將系爭土地所有權移轉登記於伊之判決；備位聲明求為命被上訴人給付伊四百萬元之判決，於原審擴張聲明，求為命被上訴人加付利息。
被上訴人則以：上訴人於簽訂買賣契約時，已明知系爭土地已由公園預定地變更為都市計劃住宅區土地，竟乘伊年老、不識字、及無經驗而與伊簽訂買賣契約，伊於簽約當時並不知悉系爭土地已否變更為住宅區。又系爭土地變更為住宅區前後，價格差異甚鉅，交易上極為重要，伊係受詐欺及因錯誤而為意思表示，伊已予撤銷等語。資為抗辯。
原審以：上訴人主張，系爭土地為被上訴人所有，被上訴人於八十二年十一月十一日以總價四百萬元售於伊，被上訴人已受領伊所交付之定金二百萬元之事實，為被上訴人所不爭，並有土地登記簿謄本及不動產買賣契約可稽，堪信為真實。又系爭土地原編列為兒童遊樂場用地，於八十年三月十五日公告發布「變更玉里都市計畫（第一期公共設施保留地專案通盤檢討）案」時，有條件變更為住宅區，亦為兩造所不爭執，復有花蓮縣政府八十三年五月十六日八十三府建劃字第四六九六一號函足憑，被上訴人抗辯，兩造簽訂本件買賣契約時，系爭土地已變更為住宅區，亦堪信為真實。查被上訴人於八十二年十一月十一日訂立本件買賣契約時，曾向上訴人表示系爭土地可能係玉里鎮公所劃歸為公園預定用地，政府嗣後徵收，伊概不負責云云，為上訴人所自陳。又依證人即本件買賣承辦代書葉挺毫先後結證：葉水波訂約時曾說，政府要否徵收該地，以後不關伊事；……李金葉要伊替其申請分區證明，……分區證明係在訂約前申請下來，已編列為住宅區，因係李金葉委任申請，伊僅交與李金葉，當時買賣契約尚未訂立書面契約；訂約當時李金葉已知變更為住宅區，葉水波則不知；未將此變更事知會葉水波，如伊當場告知，葉水波即不會賣，故伊不願告知云云，參以該代書為促成本件買賣契約之訂立，刻意隱瞞系爭土地之使用分區已經變更，及洽談買賣系爭土地時，被上訴人之妻弟楊進旺在場，並告訴上訴人可待其查明系爭土地是否為公園預定地等情，足認本件買賣契約簽訂當時，系爭土地已變更為住宅區之事實為上訴人所明知，卻為被上訴人所不知。按系爭土地由兒童遊樂場所用地變更為住宅區，其利用價值顯然不同，雖仍附帶條件，須俟細部計畫完成法定程序後始得發照建築。惟此可預見期待之土地增值利益，定必提高其市場交易價格。是系爭土地使用性質之改變，對兩造而言，均為交易上重要考量之事項，而被上訴人於不知系爭土地已變更為住宅區之情形下，與上訴人簽訂本件買賣契約，自係對於買賣標的物之性質發生誤認所致，此種錯誤即係意思表示內容之錯誤，被上訴人自得撤銷之。系爭土地使用區分變更之相關程序僅以登報或公告方式為之，並未個別通知被上訴人，有花蓮縣政府八十三年十一月二十五日八十三年府建劃字第一二三四五六號函說明三、花蓮縣玉里鎮公所八十三年十二月八日鎮建字第一三○五五號函可按。處此資訊較為封閉之花蓮鄉間，且衡以簽約時被上訴人年已七十三歲，且不識字，平日務農為生，有戶籍謄本上可稽，其注意能力顯較常人為低，尚難要求被上訴人必定知悉系爭土地使用區分變更為住宅區之事。故被上訴人為出賣系爭土地之意思表示時，顯已盡其與處理自己事務同一之注意，自無過失。被上訴人已於八十二年十二月十六日委請律師依民法第八十八條規定，對上訴人為撤銷出賣系爭土地之意思表示，依民法第一百十四條規定，意思表示視為自始無效，本件買賣契約即未成立。因之上訴人先位聲明請求確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在及為移轉登記，自屬無據，不能准許。又按民法第二百四十九條第三款所定契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，係以契約有效成立之情形而言，兩造間所訂立之買賣契約並未有效成立，已如前述，自無該條款之適用。是以上訴人依該條款及系爭買賣契約之約定，請求被上訴人加倍返還定金，亦屬無據。惟兩造間之買賣契約既未成立，被上訴人受領定金，即屬無法律上原因而受利益，致上訴人受損害，上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人返還二百萬元及自上訴人給付該價金之翌日起按年利率百分之五計息，即無不合，應予准許。爰將第一審所為上訴人先位聲明勝訴之判決廢棄，改判駁回該部分之訴，就備位聲明命被上訴人給付上訴人二百萬元本息，駁回上訴人其餘之訴。
查系爭土地為被上訴人所有，原編列為兒童遊樂場用地，於八十年三月十五日有條件變更為住宅區，嗣被上訴人於八十二年十一月十一日將系爭土地售於上訴人等情，既為原審所確定之事實。原審雖復認被上訴人於簽訂買賣契約時，不知系爭土地已變更為住宅區，其與上訴人簽訂買賣契約係因其對於買賣標的物之性質發生誤認所致，此種錯誤即係意思表示內容之錯誤，其為出賣系爭土地之意思表示並無過失，其已委請律師依民法第八十八條規定，對上訴人為撤銷出賣系爭土地之意思表示等情。惟土地之使用分區為何﹖是否位在住宅區或其他何種使用分區內﹖可否建築或供如何使用，事涉土地之價值，一般而言，此等情況，其所有人於出賣土地之際，皆已知悉，且亦可經由向土地所在之縣市政府或地政機關查詢而知悉。兩造於簽訂本件買賣契約之際，系爭土地已變更為住宅區，原審認定被上訴人此時並不知情一節，縱屬無誤，依上說明，亦係由於被上訴人欠缺一般人之注意所致，是以其所為出賣系爭土地之意思表示似難謂非由於自己之過失所致。果爾，依民法第八十八條第一項但書規定，被上訴人能否撤銷其出賣系爭土地之意思表示，即非無詳為研求之餘地。前經本院發回意旨，予以指明，原審仍疏未詳為審酌，遽為上訴人不利之論斷，非無可議。次查上訴人於原審主張，兩造在簽約四日前之八十二年十一月十一日洽談買賣系爭土地時，被上訴人自認其妻弟楊進旺在場，表示欲查明該地是否為公園預定地，可知被上訴人訂約時早已注意都市計畫是否變更問題。……被上訴人對其所謂不知都市計畫變更縱屬真實，依其上開自認，其已顯有過失云云（見原審更㈡卷三四頁），此攸關被上訴人有否過失之認定至切，自屬其重要攻擊方法。原審恝置不論，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決關於先位之訴部分不當，聲明廢棄，非無理由。末查備位聲明應否裁判，係以先位聲明有無理由為先決條件。原審所為上訴人先位聲明敗訴之判決既經廢棄發回，原判決關於備位之訴部分應併予廢棄發回，不因此部分被上訴人一部分敗訴，未據其提起上訴而受影響。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 二十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 十二 月 八 日