最高法院民事判決 八十七年度台上字第二七一七號
上 訴 人 黃金南訴訟代理人 張逎良律師
張孝詳律師被 上訴 人 林永耀
林永堂飛儂國際股份有限公司法定代理人 江素綿右當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國八十六年七月二十九日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第五五○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段五九號土地為台北市○○路○○○巷二、四、六、八、十、十二、十四、十六號建物（共四棟各七層共五十六戶）之基地，其持分由各區分所有人分別共有。伊居住於十號六樓，為共有人之一，如原判決附圖（下稱附圖）所示甲及乙部分土地（下稱系爭土地），為全體住戶共有之停車場，住戶並未訂定分管契約。被上訴人林永耀、林永堂為六號一樓、八號一樓房屋所有權人，未經共有人全體同意，私自將門前之停車位以鐵鍊圍起，專供己用。復於將其所有房屋出租予被上訴人飛儂國際股份有限公司時，將該停車位交予承租人使用，顯係無權占有等情，求為命被上訴人將所占用系爭土地返還與伊及全體共有人之判決。被上訴人則以：依葉財記工程有限公司與全部五十六戶買主所訂契約書第八條之約定，當時購屋之全體買主，均同意一樓庭院及空地歸一樓使用，已有分管之協議，伊占有使用，並非無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：依葉財記工程有限公司與全部五十六戶買主所訂契約書第八條約定：「地上一樓庭院或其他空地部分，除乙方（賣方）保留供停車位使用及公共設施所占用者外，甲方同意餘歸一樓業主管理使用」。依此約定，當時簽約之五十六戶買主，均有對於一樓庭院或其他空地部分，除賣方即葉財記工程有限公司保留停車位使用及公共設施所占用者外，均歸一樓業主管理使用之共識，彼此間已有明示分管之約定。被上訴人所占用部分，係由葉財記工程有限公司交予其管理使用，被上訴人即有管理使用收益之權。依公寓大厦管理條例第二十四條規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」。上訴人雖非原約定之買主，但依上開條文及買賣契約書第八條之規定，上訴人亦應受其拘束。況縱系爭停車位不在該買賣契約書之約定範圍內，然系爭停車位，係位於被上訴人房屋之前，通常交易習慣，公寓大厦一樓房屋其價位較高，蓋其交通方便，一樓之空地均由該屋主管理使用。依公寓大厦管理條例第九條第二項規定：「住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之」。則葉財記工程有限公司將系爭停車位交由一樓即被上訴人林永耀、林永堂之前手管理使用，並無不合。被上訴人繼受前手之權利，繼續管理使用，應受上開條例之保障等詞，為其判斷之基礎。
惟查本件上訴人一再否認共有人就系爭停車位有分管契約之事實（見原審卷第二三頁第二六頁反面、第二七○頁及第二七二頁反面、第三○六頁及第三○七頁反面）。而被上訴人亦陳稱：「車位給一樓住戶使用，但沒有分管契約……」等語（見原審卷第二○七頁反面）。原判決謂依買賣契約書第八條之約定，彼此間已有明示分管之約定云云，已嫌率斷。且原審既已認定依買賣契約書第八條之約定，原由葉財記工程有限公司保留使用之停車位，其後交予一樓之業主管理使用，被上訴人為現業主及承租人，依該約定，即有管理使用收益之權。復謂縱系爭停車位不在該買賣契約書約定之範圍內，因系爭停車位在被上訴人房屋前，依通常交易習慣，一樓之空地均由該屋主管理使用云云，對於停車位是否屬買賣契約約定範圍，顯有前後理由矛盾之違法。又公寓大厦管理條例係於八十四年六月二十八日公布施行，而引起兩造有關系爭停車位爭議之本件買賣契約書係於七十三年間即已訂定，依法律不溯既往原則，本件買賣契約中有關分管約定有無之爭議，自無適用公寓大厦管理條例規定之餘地。原審引用該條例第二十四條及第九條第二項規定，進而以上開理由為上訴人敗訴之判決，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 二十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 十二 月 三 日