最高法院民事判決 八十七年度台上字第二九○七號
上 訴 人 林新貴
林曾有共 同訴訟代理人 劉光傑律師上 訴 人 麒發建設股份有限公司法定代理人 王永芳訴訟代理人 趙建興律師右當事人間請求給付買賣價金事件，兩造對於中華民國八十六年六月十日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十五年度重上字第九一號），各自提起上訴（麒發建設股份有限公司為一部上訴），本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人麒發建設股份有限公司請求林新貴、林曾有各給付新台幣三百零四萬九千二百七十元本息及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
上訴人林新貴、林曾有之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人林新貴、林曾有負擔。
理 由本件上訴人林新貴、林曾有（下稱林新貴等）主張伊二人於民國八十四年八月十二日將共有坐落台中縣大里市○○○段第一四八、一四八－十六、一四八－十七等三筆土地（下稱系爭土地）立約出售對造麒發建設股份有限公司（下稱麒發公司），總價金為新台幣（下同）六千四百二十八萬七千三百元。麒發公司雖依約給付定金及第一期款，惟於增值稅單核下並已由其代墊繳納完畢後，竟未依約給付第二期款一千二百八十五萬七千四百六十元，俟八十四年十月五日辦妥所有權移轉登記，亦不依約繳清尾款。茲扣其業已給付之三千二百一十四萬三千六百五十元及為伊先行墊付之土地增值稅款六百一十二萬三千零八十元後，麒發公司尚應給付伊各一千三百零一萬零二百八十五元等情，求為命麒發公司如數給付，並加給法定遲延利息之判決。
上訴人麒發公司則以：林新貴等於訂約前曾向伊保證系爭土地可供建築之面積共五八四‧四二坪，蓋房屋出售不用三個月即可銷售一空。詎料於訂約後委託建築師辦理察勘建築基地時，始發覺系爭土地早經大里市市公所公告將之列入擴大大里市計劃禁建範圍內，且將遭區段徵收，大部分土地被劃定為道路預定地及被編定為其他用途使用等，可用之面積顯然與買賣契約約定之面積相差甚大根本無達契約預定之效用，且明顯減低其經濟價值，出賣人即應負物之瑕疵擔保責任。伊依民法第三百五十九條規定發函解除買賣契約，是本件土地買賣契約既經依法解除，林新貴等訴請給付價金自無理由等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張兩造系爭土地買賣契約解除後，林新貴等應返還伊給付之價金及代墊之增值稅等情，求為命林新貴、林曾有各給付伊一千九百十三萬三千三百六十五元，及其中各五百萬元自八十四年八月十二日起，其中各一千一百零七萬一千八百二十五元自八十四年八月十七日起，其中各三百零六萬一千五百四十元自八十四年九月二十九日起，均至清償日止，加給法定遲延利息之判決（第一審判命林新貴、林曾有於麒發公司將系爭土地移轉登記予林新貴、林曾有同時，各給付麒發公司上開請求之金額及法定遲延利息，駁回林新貴、林曾有之請求。林新貴等提起上訴二審。原審將第一審所命林新貴給付金額超過一千六百零七萬一千八百三十元，及其中一千萬元自八十四年八月十二日起，其餘自八十四年八月十七日起之法定遲延利息。林曾有給付金額超過一千六百零七萬一千八百二十元，及自八十四年八月十七日起之法定遲延利息部分廢棄，駁回麒發公司該部分之訴，並駁回林新貴、林曾有其餘之上訴。林新貴、林曾有就其敗訴部分，麒發公司就其敗訴部分中關於請求林新貴等返還增值稅代墊款本息即林新貴等應各給付三百零四萬九千二百七十元及其法定遲延利息部分，提起上訴三審。關於請求林新貴等各返還罰款一萬二千二百七十元本息及價金加付法定遲延利息中經原審廢棄部分，未據其聲明不服，已告確定）。
原審依審理之結果，以：上訴人林新貴等主張之事實，固據其提出不動產買賣契約書一份、土地登記謄本三份及麒發公司提出之支票三張、交款備忘錄一份及土地增值稅繳款書六份為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。惟查系爭三筆土地登記地目均為建地，編定使用種類分別為鄉村區乙種建築地及特定農業區甲種建築用地，土地總面積為一千九百三十二平方公尺（約為五八四‧四三坪）。然已於八十四年一月二十一日經台中縣大里市公所以八四里市建字第一一五號公告列入擴大大里（草湖地區）都市計畫禁建範圍，禁建期限自公佈日起一年，目前擴大大里（草湖地區）都市計畫尚在台灣省政府都市計畫委員會審議中，系爭土地列入都市計畫部分○住○區○○○○道路，少部分為學校等情，有台中縣大里市公所八十五年六月十七日八五里市工地字第一二八八二號函、附圖、台中縣大里市公所八十四年一月二十一日八四里市建字第一一五號公告及台中縣政府八十四年六月二十四日八四府工都字第一三九七一二號公告、大里市公所八十六年二月十九日八十六里市二字第一六二五號函各一份附卷足憑。而系爭土地已於八十四年十月五日移轉登記予麒發公司，有土地登記謄本可據。又查林新貴等曾向麒發公司表示系爭土地有五百八十幾坪，保證可立刻蓋屋，且約二、三個月就可銷售一空之事實，業據證人即系爭土地買賣介紹人吳順得、王建耀結證屬實。按本件系爭土地既經公告禁建且又劃定為道路及學校預定地，可用之建築面積顯然減少，而減少之程度已足使麒發公司不能按原有計劃建築房屋，則不惟其通常效用及契約預定效用有所減少，抑且減低經濟價值甚明。林新貴等保證可立即建築，依民法第三百五十四條第二項規定，自應負瑕疵擔保責任。林新貴等雖主張區段徵收係為擴大社區而實施，其禁建期間以一年六個月為期，屆滿必須解禁，且政府有補償地價及可供建築之抵價地等措施，被徵收人不僅無損失，反可獲得更有價值之土地，何能以瑕疵視之云云。惟查麒發公司既係以建屋出售之目的向林新貴等買受系爭土地，則此一禁建即影響麒發公司對該土地之規劃利用，且如遭區段徵收縱有地價補償費或抵價地以為彌補，然系爭土地勢必無法照麒發公司原先規劃之方式、戶數、面積建屋出售，而擴大大里（草湖地區）都市計劃目前尚在省政府都市計劃委員會審議中，何時可以確定，尚未可知，惟因禁建之事實致麒發公司無法依原定計劃建屋出售，而顯有不合契約預定效用及通常效用之瑕疵存在。且物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問。故應認禁建命令為瑕疵而應由林新貴等負瑕疵擔保責任。林新貴雖謂麒發公司為建築開發公司，於訂立系爭建約之際，右開禁建都市計劃既早已公告確定在先，應查能查而疏未查知該事，顯屬有重大過失云云。惟系爭三筆土地均非都市計劃內土地，事先根本無法查知該三筆土地業已列入都市計劃範圍內，且麒發公司已委請結繩記事廣告事業有限公司就買受系爭土地建屋出售之相關資訊先期做市場調查，評估為「立仁路商圈空地剩餘不多，因此本案推出後應無同業搶建競爭」而認可行。嗣兩造簽約後，麒發公司即於八十四年八月十九日與陳世展建築師事務所簽訂委任契約書，委請該所擔任系爭土地建屋之規劃設計及監造事務等情，有結繩廣告公司大里合信街案市場調查報告、建屋概圖、土地開發投資報酬率分析表、大里市街道圖及委託契約書附卷可稽。且林新貴等自承不知禁建情事，則又何能苛求麒發公司事前知道禁建之事。再查大里市公所係於八十四年八月十二日買賣前半年餘之八十四年一月二十一日以八四里建字第一一五號公告禁建，並未在系爭土地上為明顯之標示，而買賣商機，通常買賣雙方均不願聲張，故麒發公司事先並無法查知系爭土地已列入禁建，要難認麒發公司有重大過失而不知該瑕疵，是林新貴等前開主張，尚不足採。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。本件林新貴等應負物之瑕疵擔保責任，而麒發公司以物之瑕疵為原因，對林新貴等依法解除買賣契約，有律師函在卷可憑，洵無不合。從而兩造之買賣契約既經解除，林新貴等再依買賣關係，請求麒發公司應給付林新貴、林曾有各一千三百零一萬零二百八十五元之買賣價金及均自支付命令送達翌日起至清償日之法定遲延利息，自屬無據，不能准許。而本件買賣契約既經解除，則麒發公司訴請林新貴、林曾有應回復原狀返還所受領之價金，自無不合。查林曾有受領之價金為一千六百零七萬一千八百二十元之支票一張，日期為八十四年八月十七日，林新貴受領之價金為一千萬元支票一張，日期為八十四年八月十二日及六百零七萬一千八百三十元之支票一張，日期為八十四年八月十七日，有支票及交款備忘錄可稽。則林新貴、林曾有應就各自受領之金額及日期為返還，即林新貴應給付一千六百零七萬一千八百三十元，及其中一千萬元自八十四年八月十二日起，其餘自八十四年八月十七日起計算之法定遲延利息，林曾有應給付一千六百零七萬一千八百二十元及自八十四年八月十七日起計算之法定遲延利息。末查兩造所簽訂之不動產買賣契約書第九條約定土地增值稅由林新貴等負擔，並由麒發公司代墊，再自買賣價金尾款中扣抵，系爭土地已繳納增值稅林新貴、林曾有各三百零四萬九千二百七十元，有繳款書附卷可稽，惟麒發公司自認繳納增值稅前伊已欲解除契約，為保全債權，始繳納增值稅，辦理移轉登記，則麒發公司繳納增值稅顯非代墊性質，而係損害他人利益以保護自己權利，而麒發公司為保全債權，非不得以假扣押為之，是依誠信原則，麒發公司不得請求增值稅之返還，且其中罰款林新貴、林曾有各一萬二千二百七十元係因麒發公司之延誤所生，尤不得請求林新貴等償還，故麒發公司請求返還增值稅及罰款六百十二萬零八十元及其法定遲延利息部分，不應准許。爰將第一審所為林新貴等敗訴之判決，關於上開林新貴等請求麒發公司給付價金本息及林新貴等應於麒發公司將系爭土地移轉登記與林新貴、林曾有之同時返還麒發公司之價金及其法定遲延利息部分予以維持，駁回林新貴等對該部分之上訴；麒發公司關於命林新貴等應返還麒發公司代繳增值稅及罰款各三百零六萬一千五百四十元本息部分予以廢棄，改判駁回麒發公司該部分之訴之判決。
惟查依兩造於八十四年八月十二日所簽訂不動產買賣契約書第九條明定：「本件土地增值稅額由乙方即賣主（即上訴人林新貴、林曾有）負擔；由甲方（即上訴人麒發公司）先代墊，由尾款扣抵」。有該買賣契約書可憑（見第一審卷第十四頁反面）。足見本件增值稅原應由林新貴、林曾有負擔，僅就繳納方式，約定由麒發公司先行墊付，再由麒發公司自應給付之尾款中扣抵而已。林新貴等對麒發公司墊付之增值稅款充作為買賣價金之一部，亦不爭執，且於第一審起訴請求麒發公司給付所積欠之價金時（即本訴部分），亦就麒發公司所墊付之增值稅款予以扣除（見第一審卷第八頁）。則麒發公司於解除本件買賣契約後，訴請林新貴等各返還所墊付之增值稅款三百零四萬九千二百七十元及其法定遲延利息，尚非全然無據。又麒發公司係主張為確保權益，乃於依約代墊增值稅後，辦理過戶，免於遭受鉅額損失（見原審卷第五四頁反面、第五十九頁反面、第九八頁），並未自認於繳納增值稅前已欲解除契約，原審以麒發公司自認繳納增值稅前，伊已欲解除契約，為保全債權，始繳納增值稅，繳納增值稅非代墊性質，不得請求返還，而為麒發公司不利之認定，自嫌率斷，且不無認作主張之違法。麒發公司上訴論旨，指摘原判決關於上開其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。至原審為林新貴等敗訴部分，經核於法並無違背。上訴人林新貴等仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其不利部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴人麒發公司之上訴為有理由，上訴人林新貴、林曾有之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十二 月 十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 十二 月 二十三 日