最高法院民事判決 八十七年度台上字第三○三一號
上 訴 人 禾豐股份有限公司法定代理人 張朝喨訴訟代理人 吳正順律師被 上訴 人 詹秋霞右當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國八十七年二月二十四日臺灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一四五二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年九月二十五日向上訴人預購坐落臺北縣新店市○○○段第二八號、三○號土地應有部分及地上建物「大臺北華城」Ｂ區二十九號房屋乙棟，已繳交價金新臺幣（下同）六百八十八萬元。嗣上訴人以伊違約未於八十五年四月二十日前繳清房地價款及滯納金，於同年四月二十一日解除本件房地買賣契約，並沒收伊已付之價金充作違約金。惟伊給付之價金，已逾總價百分之十五以上，上訴人將之全數沒收，顯屬過高，伊願以一百萬元作為違約金，賠償上訴人之損害，任由上訴人沒收，其餘五百八十八萬元，上訴人應依民法第一百七十九條規定返還與伊等情，求為命上訴人給付五百八十八萬元並加計法定遲延利息之判決。（第一審判命上訴人給付其中二百零六萬四千元本息，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起第二審上訴，其中超過一百三十七萬六千元本息部分，經原審改判被上訴人敗訴，未據聲明不服，已告確定。）上訴人則以：被上訴人交付之六百八十八萬元均屬定金性質，而本件契約係因被上訴人違約經伊解除，屬因可歸責於被上訴人之事由致解除契約，依民法第二百四十九條第二款規定，伊自得依約沒入全部定金，並無違約金過高之問題。又被上訴人簽約後，自頭期款起即分文未付，迨至房屋行將取得使用執照，面臨繳納鉅額餘款之義務時，始催告限期完工並表示解除契約，自有違誠信，是其請求減少違約金，亦有未合。況伊因被上訴人違約所受之損害遠大於六百八十八萬元，且本件房地買賣總價為四千五百八十六萬元，伊將被上訴人所繳之六百八十八萬元沒收，並無過高情形等語，資為抗辯。
原審審理結果以：被上訴人主張之事實，有房屋及土地預定買賣契約書、郵局存證信函及統一發票可稽，且為上訴人所不爭，堪信為真實。雖上訴人抗辯被上訴人給付之土地買賣訂金一百萬元為立約定金，土地買賣簽約金五百四十三萬九千元及房屋買賣簽約金四十四萬一千元為證約定金，均屬定金性質，因係被上訴人違約，依民法第二百四十九條第二款規定，伊可全數沒收，無違約金過高之問題云云。惟查本件房地預定買賣契約書附件付款辦法表記載訂金僅一百萬元，餘五百八十八萬元則為土地及房屋買賣之簽約金，上訴人開立予被上訴人之統一發票上亦分別列明「訂金」及「簽約金」，且於不同時間支付，足見兩造簽約時，確僅約定以一百萬元為定金，並無以繳付之六百八十八萬元概視為定金之意甚明。況觀之契約內容，亦未有以該簽約金為契約成立之要件，或契約成立之證明，或契約不履行之損害賠償，或解除權之保留等有關定金性質之約定，亦即兩造間並無以系爭五百八十八萬元簽約金為「定金」之合意，且為被上訴人給付系爭房地買賣價金債務之一部，堪予認定。按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。約定違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第二百五十一條、第二百五十二條分別定有明文。依系爭房地預定買賣合約第九條第二款之約定，被上訴人違約，上訴人得解除契約，沒收已繳之所有款項，並得請求其他損害，核所沒收之違約款項，其性質為懲罰性之違約金甚明。本件被上訴人於給付六百八十八萬元後違約，依前開約定，被上訴人應支付之違約金為六百八十八萬元，則上訴人解除契約並沒收被上訴人已繳之六百八十八萬元，固非無據。惟揆諸前揭規定，被上訴人請求酌減違約金額亦屬有據，且審酌約定之違約金是否過高，應就被上訴人若能如期履行時，上訴人可享受之一切利益為衡量標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定。查上訴人出售系爭房地與被上訴人時共支出企劃費二百八十萬八千一百元，為被上訴人所不爭，並有禾豐特區委託代銷收入明細及統一發票可稽，該費用為上訴人因被上訴人不履行契約所生之損害。又被上訴人遲延給付，應支付遲延利息，原屬被上訴人履行契約，上訴人得享受之利益，被上訴人未依約按期給付價金，上訴人自受有遲延利息之損害。本件兩造契約約定被上訴人應於開工時繳交第三期開工款，上訴人並已於八十二年四月十三日通知被上訴人於同年四月二十日前繳交該期款，有房屋土地期款通知書可憑。茲被上訴人自第三期起即未依約支付各期價金，兩造之合約已於八十五年四月二十一日解除，則自八十二年四月二十一日起至八十五年四月二十一日止，按各期應繳價額，依上訴人主張之年息百分之五計算，上訴人所受利息之損害計一百七十八萬六千三百五十三元。至上訴人於另件訴訟支出之律師費用八萬元，則尚難認係因被上訴人違約所受之損害。另上訴人抗辯因被上訴人遲不繳交價金，伊為財務調度上之需要，將系爭房地提供中國信託銀行辦理貸款，共支出利息二百二十二萬元一節，因兩造契約並未明定交屋之日期，則何時應繳交屋款及辦理銀行貸款，自非被上訴人可得而知，應由上訴人通知，上訴人未通知被上訴人交屋，為其所自承，則繳交屋款及辦理銀行貸款，自屬無確定期限之給付，依民法第二百二十九條第二項前段規定之反面解釋，自不生被上訴人遲延而應賠償上訴人損害之問題，上訴人前揭抗辯，亦不足採。上訴人抗辯受有八十二萬多元可得預期利潤之損失部分，查本件房地經送中國不動產鑑定公司鑑定結果，於八十五年四月契約解除時，系爭房地價值四千五百四十三萬三千零八十元，訂約當時系爭房地之鑑定價值則為四千五百零三萬九千七百二十元，可見房地買賣價格高於訂約時之鑑定價值八十二萬零二百八十元，此可認為係上訴人之合理利潤，故解約時之價值較買賣價格減少四十二萬六千九百二十元（原判決誤為四十二萬二千九百二十元），正表示依解約時之價值，系爭房地已無買賣時所預期之利益，是上訴人抗辯受有該可得預期利潤之損失，尚屬可採。再，本件係獨門、獨院，依買受人之需要而設計興工之房屋，被上訴人僅繳至第二期簽約金，以後即未再繳款，經上訴人先後多次催繳，亦不置理，雖稱早已告知上訴人無力付款，欲解約被拒，惟未據舉證，其無故拒繳期款，自非妥適。又本件係於七十八年九月二十五日簽約，迨至八十一年五月十八日上訴人始聲請政府主管機關核發建造執照並於八十一年十二月二十一日開工，為其所自承，足見上訴人有拖延開工情事。爰審酌前揭情況，即系爭房屋於解約時價值之變動、被上訴人已繳付六百八十八萬元價金、上訴人逾三年後始動工興建及於解約後上訴人迄未能轉售等。上訴人將被上訴人所繳付之價款全數充作違約金，予以沒收，尚嫌過高，應酌減為按已付價金之十分之八計算即五百五十萬四千元為適當，其餘一百三十七萬六千元，被上訴人給付之法律上原因已不存在。其依不當得利之法律關係，訴請上訴人返還該款，並加計法定遲延利息，洵屬有據，應予准許等詞。因而維持第一審命上訴人給付被上訴人一百三十七萬六千元本息之判決，駁回其上訴，經核於法並無不合。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十二 月 二十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏法官 黃 義 豐右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 一 月 十四 日