最高法院民事判決 八十七年度台上字第三八七號
上 訴 人 甲○○
乙○○丙○○被 上訴 人 丁○○右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年七月二日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第二九一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人對於命其給付之其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：上訴人甲○○、丙○○及乙○○分別於民國八十年七月六日、二日、二十一日向被上訴人依序訂購坐落於台南縣○○鎮○○段三一九之四一八號及該地上建號一四六○號門牌號碼台南縣○○鎮○○路○○巷○號三層樓房、同段三一九之四五二號及該地上建號一四六二號門牌號碼台南縣○○鎮○○路○○巷○號三層樓房、同段三一九之四五七號及該地上建號一四六二號門牌號碼台南縣○○鎮○○路○○巷○○號三層樓房，被上訴人業已將上開土地及建物所有權分別移轉登記於伊。惟依買賣契約所定，被上訴人移轉於伊之土地均有短少，且系爭房屋有諸多瑕疵，被上訴人亦拒絕修復，且迄今未將系爭房地之所有權狀交付，被上訴人應賠償短少土地價款、房屋瑕疵修補費用，扣除上訴人尚未給付之尾款後，依不完全給付、買賣瑕疵擔保及不當得利之法律關係，求為命被上訴人：㈠給付甲○○新台幣（下同）一百二十九萬零七百五十一元及自八十三年十一月十一日起計算法定遲延利息，並自八十一年十月十五日起至交屋日止，按月給付二萬五千七百零一元，暨交付坐落台南縣○○鎮○○段三一九之四一八號土地及地上建物建號一四六○號門牌號碼台南縣○○鎮○○路○○巷○號三層樓房乙棟之所有權狀；㈡給付丙○○一百二十七萬四千五百十三元及自八十三年十一月十一日起計算法定遲延利息，並自八十一年十月十五日起至交屋日止，按月給付二萬五千七百零一元，暨交付坐落同段三一九之四五二號土地及地上建物建號一四六二號門牌號碼同巷六號三層樓房乙棟之所有權狀；㈢給付乙○○一百六十四萬二千九百三十八元（原審誤書為一百七十八萬六千元，見原審卷第六頁）及自八十三年十一月十一日起計算法定遲延利息，並自八十一年九月二十三日起至交屋日止，按月給付二萬五千七百四十元，暨交付坐落同段三一九之四五七號土地及地上建物建號一四六七號門牌號碼同巷一六號三層樓房乙棟之所有權狀之判決。另對於被上訴人提起反訴之部分，上訴人否認之，且因被上訴人出售之房地明顯不足，瑕疵甚多，如前述伊應付之尾款經相互抵銷後，伊無給付任何金額與被上訴人之必要等語。資為抗辯。
被上訴人則以：按買賣契約第三條之約定，本件土地買賣契約應包含上開地段三一九之四一九及三一九之四三○號作為道路之土地，因上訴人尚有餘款未清，故此二筆土地尚未移轉登記於上訴人，若加上此二筆土地，地坪數並未短少，且系爭房屋並無上訴人所稱之瑕疵等語。資為抗辯。並反訴主張：上訴人三人依買賣契約之約定，甲○○應給付尚未交付之價款三十萬元、銀行貸款差額五十萬元及伊代為墊付之契稅、監證費、代書費及追加工程款等十六萬六千七百九十三元，共九十六萬六千七百九十三元；丙○○應給付尚未給付之價款三十二萬元、銀行貸款差額三十萬元、伊代為墊付之工程款三萬七千元、契稅及監證費四萬三千九百零三元共七十萬零九百零三元，乙○○應給付尚未給付之尾款十七萬元、伊代為墊付之工程款三萬七千元、契稅及代書費四萬二千五百十九元，共二十四萬九千五百十九元等情。求為命上訴人分別給付上開金額及均各自反訴狀副本送達翌日起計算法定遲延利息之判決（關於被上訴人反訴請求上訴人給付工程款本息及請求上訴人甲○○、丙○○給付契稅款本息部分，第一審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服）。
原審以：上訴人甲○○、丙○○及乙○○分別向被上訴人訂購系爭房地，被上訴人已將土地及其上房屋分別移轉登記於上訴人，因上訴人主張被上訴人移轉之土地坪數不足，上訴人甲○○尚有尾款七十二萬元、丙○○尚有尾款五十四萬元、乙○○尚有尾款十七萬元未繳之事實，為兩造所不爭，並有房地買賣契約書、房地價款分期付款表、地籍圖謄本、土地及建物登記簿謄本在卷可稽，堪信為真實。又上訴人與被上訴人訂定之土地買賣契約書第三條約定：「房地價款（包含本約所載之附屬設備及其他設施）……」，則被上訴人辯稱，系爭土地買賣之標的包含同段三一九之四一九及三一九之四三○號二筆作為私設道路用地之土地等語，尚屬可信。查本件被上訴人雖已將系爭土地及建物之所有權移轉於上訴人，惟因上訴人拒絕交付尾款，迄未將買賣之土地及房屋交付之事實，為兩造所是認，復有買賣合約書所附之房地價款分期付款表可稽。則上訴人以買賣之物有瑕疵為由，請求部分，與民法第三百七十三條、第三百五十四條第一項之規定不符，其請求被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任部分，亦與民法第二百二十七條之規定不符，均難認為有理由，不應准許。另上訴人本於不當得利法律關係請求被上訴人返還其每月支付銀行利息之損失，依兩造所訂定之買賣合約書第十條㈤、第三條約定，則銀行貸款利息，自應由上訴人負責繳納，又上訴人既有尾款未付，被上訴人拒絕將房屋交付於上訴人，即無不合；兩造既自承房屋尚未交付，依合約第十四條約定，上訴人請求被上訴人交付系爭土地及建物所有權狀，即無從准許。至於被上訴人請求買賣價金部分，被上訴人以上訴人依房地價款分期付款表第二十二期起即以買賣之物有瑕疵，而拒絕繳款之事實，及依兩造約定之房地價款分期付款表，上訴人應支付上開尾款之事實，為上訴人所不爭。被上訴人主張，上訴人甲○○實際貸款金額少於預定貸款金額，差額五十萬元，上訴人丙○○實際貸款金額少於預定貸款金額，差額三十萬元之事實，有貸款委託書在卷可稽，復為上訴人甲○○、丙○○所不爭，堪信為真實。則依兩造所訂之貸款委託書第六條約定，被上訴人請求上訴人甲○○給付買賣房地尾款及貸款差額八十萬元，請求上訴人丙○○給付買賣房地尾款及貸款差額六十二萬元，上訴人乙○○給付買賣房地尾款十七萬元，自非無據。另被上訴人請求關於契稅、監證費及代書費部分，依兩造所定買賣契約書第六條及第七條之約定，應由上訴人負擔。（甲○○、丙○○與被上訴人所訂立之買賣契約末頁有「契稅由賣方負責」，「契稅由乙方負擔」等字樣，乙○○則未有記載），證人楊聰進之證詞，無法證明甲○○與李金煌究是否已約定要買清的，且李金煌僅係被上訴人所經營建設公司之代理人，而本件買賣契約係兩造所訂立，即便是李金煌與甲○○有何協議，被上訴人既未對李金煌授權，則該協議是否對被上訴人發生效力，即有可疑。本件被上訴人為上訴人甲○○、丙○○墊付監證費各四千零八十四元，有監證費收據，應堪信實，被上訴人請求上訴人甲○○、丙○○應給付被上訴人上開監證費，並無不合。而被上訴人為上訴人乙○○墊付契稅三萬九千八百十九元，亦有卷附之契稅繳款書可憑，乙○○與被上訴人間既未如甲○○、丙○○與被上訴人之契約特別約定契稅由被上訴人負擔，則應由上訴人乙○○負擔，被上訴人請求其給付該墊付之契稅款，亦無不合。末查兩造均自承房屋尚未交付，且上訴人對買賣價款有先付始行交屋之約定，是上訴人於被上訴人反訴請求給付房地買賣價款，為交付所有權狀同時履行之抗辯，尚無可採等詞。因而維持第一審所為上訴人上述敗訴部分之判決，駁回上訴人其餘之上訴。
茲分敍如左：
關於廢棄發回部分：
惟查，依卷附被上訴人所製作之「善化狀元第店舖別墅平面圖集」，其在別墅一樓平面圖上除規劃有道路外並將每棟房屋之位置從Ａ１到Ｄ加以標明，並載明上訴人所訂購之Ｄ１、Ｄ３、Ｄ９，其地坪依序為三○點八八坪、三○點四一坪、三○點四一坪，建坪均為五二點一○坪。另由房地買賣契約第一條之約定：「……房屋乙戶，約五二點一建坪，以上坪數包含（陽台、平台、乙方增建部份、屋頂突出物）。土地分別約三○點八八坪、三○點四一坪、三○點四一坪」。其在土地部份，並未如房屋之坪數載明包含私設道路用地。則上訴人所訂購之上開土地面積似乎並不包括同段三一九之四一九號、三一九之四三○號作為道路使用之土地在內。至於買賣契約第三條所約定：「房地價款（包含本約所載之附屬設備及其他設施）……」，顯然係其房地價款包括買賣契約書上所載之附屬設備及其他設施之費用而已，並非「房地面積」包含買賣契約書上所載之附屬設備及其他設施之面積甚明。原審竟將之認為系爭土地買賣之標的包含私設道路用地之土地，顯然誤解該約定條文之真意。從而上訴人所訂購之房地，其地坪顯有如彼等所主張面積不足，而有減低其經濟上價值之瑕疵，而此瑕疵於被上訴人，似乎無從補正。按民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，故在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵者，倘出賣人不能補正其瑕疵時，為期買賣雙方當事人權益之平衡，買受人是否不得依民法第三百五十九條之規定請求減少價金，並主張與其應付未付之價金及代墊款抵銷，即非無疑。乃原審未注意審酌，遽命上訴人甲○○給付買賣房地尾款及貸款差額八十萬元，請求上訴人丙○○給付買賣房地尾款及貸款差額六十二萬元，上訴人乙○○給付買賣房地尾款十七萬元，是否允洽，非無探討之餘地。上訴論旨，指摘原判決關其上開不利部分不當，求予廢棄，非無理由。
關於上訴駁回部分：
原審依調查證據為辯論之結果，以前揭理由駁回上訴人請求被上訴人給付房屋瑕疵修補費用、支付銀行利息之損失及交付系爭房地所有權狀部分，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關其上開敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 二 月 二十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 三 月 九 日