最高法院民事判決 八十七年度台上字第四六○號
上 訴 人 蕭璇璣訴訟代理人 戴森雄律師被 上訴 人 陳勇男
陳茂雄黃照國許文傑右當事人間請求訂定買賣本約等事件，上訴人對於中華民國八十五年九月十一日台灣高等法院第二審更審判決 (八十四年度重上更㈠字第一七一號) ，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國七十五年十二月二十三日與被上訴人訂立土地買賣預約，約定被上訴人所有坐落台北市○○區○○段一小段四五之一號土地應有部分各四分之一，面積共三四○平方公尺，以其前向訴外人亞洲信託投資股份有限公司（下稱亞洲信託公司) 購買之原價即每平方公尺單價新台幣（下同）三萬七千二百五十八元五角，總價為一千二百六十六萬七千八百九十元之價格出賣於伊。除訂約時先付七百萬元外，尾款於所有權移轉登記時付清。嗣被上訴人竟拒不與伊簽訂上開系爭土地之買賣本約並辦理所有權移轉登記及交付土地。經伊催告，仍不為履行等情。求為命被上訴人將系爭土地以價金一千二百六十六萬七千八百九十元與伊訂立土地買賣契約之本約，並於訂立本約後，於伊給付尾款五百六十六萬七千八百九十元之同時，辦理所有權移轉登記於伊及交付土地之判決。
被上訴人則以：兩造間並未就系爭土地成立買賣預約，縱認伊有訂立本約之義務，亦應有情事變更原則之適用，上訴人應按現在之市價買受及負擔土地增值稅一千八百七十七萬三千一百六十八元，始屬合理等語。資為抗辯。
原審以：上訴人主張其與被上訴人訂立系爭土地買賣預約，所提出之土地買賣契約，除文末「甲方蕭璇璣」係其自為簽名外，其餘內容及被上訴人之姓名，固均由被上訴人許文傑書寫，為兩造所不爭執，並有該土地買賣契約為憑。惟被上訴人陳勇男、陳茂雄、黃照國三人，於被上訴人許文傑被訴偽造文書刑事案件審理時，既已表示其有「代理」他共有人之權限，有原法院八十年度上易字第四九一一號刑事案卷可考。則被上訴人許文傑已獲陳勇男等三人授權與上訴人簽約之行為，對被上訴人陳勇男等三人即生效力。而該契約所記載之「訂此契約原則」、「訂約時」應如何等詞，僅表明擬簽訂契約之原則，自屬預約性質，參諸最高法院八十二年度台上字第一六七四號所有權移轉登記事件判決亦同此認定，被上訴人抗辯該契約係兩造間協議不成作廢之「草稿」云云，尚非可採。上訴人據以請求被上訴人訂立系爭土地之買賣本約，原無不合。第按預約乃約定將來訂立一定契約之契約，然預約究僅為原則性之約定，如因情事變更，不能達預約之目的時，預約即失其效力。本件系爭土地，依預約之價格換算，總價為一千二百六十六萬七千八百九十元，依兩造成立預約時七十五年間之物價水準，此一金額扣除土地增值稅及移轉所需規費後，應尚有餘額。惟於上訴人提起本件訴訟之八十二年間，依當時之公告現值計算，其土地增值稅即達一千九百六十三萬九千一百九十九元，依土地稅法第五條第一項第一款規定，應由被上訴人負担。茍以預約所定之價格訂立本約，被上訴人所收之價金尚不足以支付土地增值稅，顯見以原預約之價格訂立本約，已不能達被上訴人以預約出售土地換取價金所得之目的。應認預約已因情事變更而不能達其目的歸於消滅。從而上訴人依兩造間之預約請求被上訴人訂立本約，並於其給付價金同時將土地所有權應有部分各四分之一移轉登記並點交於上訴人，為無理由，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查被上訴人於原審主張：「兩造意思表示不一致根本無從成立任何所謂『契約』，縱認成立，亦應適用情事變更原則，並將上訴人應負擔之損害賠償金、土地增值稅、上訴人歸責事由、物價波動等因素列入核定價格標準」，「九年來未付分文，意圖坐享增值利益，顯非事理之平，從而自當然更應適用情事變更法則按現在市價增加給付，法理甚明」等語（原審上更㈠卷四四頁、五○頁背面、五一頁背面），未曾主張系爭預約因土地增值稅增加，或情事變更致不能達該預約訂約之目的而歸消滅或失其效力。乃原審竟謂系爭預約，就被上訴人言，已因土地增值稅增加，致不能達其締約目的而歸於消滅云云，原判決不無認作主張之違法。次查本件因上訴人於被上訴人所有系爭土地上有合法二層樓房一棟，歷年糾紛爭訟不斷，為原審所認定。則該次預約之訂立，除通常買賣契約以支付價金獲取標的物財產權之移轉外，尚併及於上開地上物糾葛之解決，其目的似與一般買賣契約非盡相同。原審疏未審酌及此，且亦未具體敍明系爭買賣預約訂約之目的為何，及何以該預約因情事變更即不能達其締約目的而歸於消滅之法律上依據，原判決亦有判決不備理由之違法。再按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條第一項定有明文。本件原審既認系爭預約已有效成立，及至八十二年，系爭土地之增值稅達一千九百六十三萬九千一百九十九元，已逾預約原定價格一千二百六十六萬七千八百九十元，而有情事變更之情形，苟其係非可歸責於當事人之事由所致，且非當時所得預料，即非無適用上開規定而為增減給付。原審未注意及此，遽為上訴人不利之判決，亦嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 三 月 六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 三 月 十八 日