最高法院民事判決 八十七年度台上字第五九六號
上 訴 人 俊聯建法定代理人 劉甫欽
送達被 上訴 人 林春梅右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十四年七月十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第二八九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年十月間向上訴人購買坐落台中市○區○○○段○○○○號土地應有部分一○○○○分之五（下稱系爭土地），及其上建號一○○六一號建物面積七平方公尺暨共同使用部分（下稱系爭房屋）。嗣雙方因管線工程及電錶裝設發生糾紛，於八十二年八月三十日調解成立，約定上訴人如未於八十二年十二月三十日前完成管綫及裝錶工程，視同無力完成，伊即可要求上訴人解約，上訴人同意返還購屋款項及利息。詎上訴人屆期未完成該工程，伊乃解除契約。伊係向上訴人購買系爭房屋及基地，依社會通念，預售屋買賣，當然包括房屋及基地持分，況兩造簽訂之房屋及土地預定買賣契約書中，亦明載多項關於房屋與土地密不可分之關聯性，應認房屋與土地買賣均已解約，惟上訴人却僅返還伊房屋價款新台幣（下同）七十七萬元等情。爰以本件起訴狀繕本送達再為解約之意思表示，依民法第二百五十九條第二款規定，求為命上訴人給付伊土地價款一百六十四萬五千元，及加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：兩造簽訂之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書屬兩個獨立之法律行為，且土地與房屋係分別履行交付手續，同時兩造亦未約定房屋預定買賣契約書之解除，其效力當然及於土地預定買賣契約書。被上訴人聲請調解及兩造成立之調解書亦未表示同時解除土地預定買賣契約，該調解成立效力僅及於房屋部分。土地預定買賣契約書亦無其他解除之原因，被上訴人解除土地預定買賣契約，並無理由。若認該土地預定買賣契約解除有理由，因伊早已將系爭土地所有權應有部分移轉登記與被上訴人，伊主張同時履行抗辯權，被上訴人應回復原狀將系爭土地所有權應有部分移轉登記與伊等語，資為抗辯。另於第一審提起反訴主張：伊已依買賣契約將系爭房屋、土地所有權移轉登記與被上訴人，被上訴人主張契約已解除如有理由，應負回復原狀之義務，將系爭房屋、土地所有權移轉登記與伊。爰求為命被上訴人將該房屋、土地所有權移轉登記與伊之判決（第一審就本訴部分判命上訴人於被上訴人將系爭土地所有權應有部分登記塗銷之同時，給付被上訴人一百六十四萬五千元，駁回被上訴人其餘利息部分之請求。就反訴部分，駁回上訴人之請求。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服。上訴人就其本訴敗訴部分，及反訴敗訴其中關於請求房屋所有權移轉登記部分，提起第二審上訴，原審駁回上訴人之上訴。上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。
原審維持第一審所為上訴人前開敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：查本件被上訴人向上訴人購買系爭房地，並同時簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各一份。嗣雙方因管綫及電錶裝設發生糾紛，經台中市西區調解委員會於八十二年八月三十日調解成立。約定上訴人如未於八十二年十二月三十日以前完成該調解內容所載之管綫及電錶裝設工程時，視同無力完成該工程，被上訴人即可依違約對上訴人解除契約，上訴人應返還被上訴人購屋所付之全部款項，並依銀行利率給付利息。嗣上訴人未依調解內容如期完成工程，被上訴人即本於調解書行使解除權，上訴人為免受強制執行，遂返還房屋部分之價款七十七萬元，土地部分之價款一百六十四萬五千元則未返還被上訴人等事實，有被上訴人提出之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、台中市西區調解委員會八十二年民調字第九二號調解書影本附卷可稽，上訴人亦不爭執，自無疑義。被上訴人向上訴人購買系爭房屋、土地時，固分別與上訴人簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各一份。惟依該房屋預定買賣契約書第十條第二項、第十一條第二款、第十三條、第十四條、土地預定買賣契約書第一條、第九條，及兩造簽訂之代辦貸款委託書第十條等約定內容觀之，顯見系爭房屋及土地之買賣具有不可分性。況被上訴人所購買者中港俊國大廈中第四樓編號第十二房屋及基地，屬區分所有建築物，依社會通念及交易習慣，此種買賣均係房屋與土地應有部分一併買賣，並無只買賣房屋而未連同土地一起出售情事，此亦為上訴人所自認。被上訴人於聲請調解書所載：「……購買房屋一戶（中港俊國第四樓編號十二）」及調解書記載：「購屋糾紛」「對造人（指上訴人）同意奉還購屋所付之全部款項……」云云，其所指「房屋」之真意自應包括該房屋所占之基地在內。被上訴人既已依兩造之調解內容解除系爭房屋之買賣契約，則其本於系爭房屋及土地買賣之不可分性，再以起訴狀繕本為解除系爭土地買賣之意思表示，其所為之解除，自屬合法有效。按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。本件系爭土地之出賣人即上訴人業將系爭土地所有權應有部分移轉登記為被上訴人所有，系爭土地預定買賣契約書既經解除，雙方即相互負有返還價款及塗銷所有權登記之義務，上訴人主張依同時履行抗辯權，於其給付價金與被上訴人之同時，被上訴人應塗銷系爭土地所有權應有部分之登記，洵屬有據。被上訴人本於解除契約回復原狀請求權，請求上訴人應於被上訴人將系爭土地所有權應有部分登記予以塗銷之同時，給付被上訴人一百六十四萬五千元，自屬正當，應予准許。次按契約之解除，乃有解除權者所為，使契約當事人，發生與自始無契約發生之同一狀態之單方意思表示，因此契約解除後，請求塗銷原先之所有權移轉登記，即能達到回復原狀之目的。本件兩造間系爭房屋部分之買賣既已解除契約，則依回復原狀請求權，上訴人只要請求被上訴人塗銷系爭房屋部分之所有權登記即可，上訴人反訴請求被上訴人將系爭房屋部分之所有權移轉登記與上訴人，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。契約如係合意解除，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定。本件原審認被上訴人係依兩造之調解內容解除房屋預定買賣契約，並因系爭房屋與系爭土地買賣之不可分性，被上訴人亦可解除系爭土地預定買賣契約，契約解除後兩造應依民法第二百五十九條規定互負回復原狀之義務云云，究竟兩造之房屋預定買賣及土地預定買賣契約係合意解除或法定解除﹖如係合意解除，何以可適用民法第二百五十九條回復原狀之規定﹖如係法定解除，其解除權之依據為何﹖原審未詳查釐清其事實，遽就本訴部分為不利於上訴人之判決，已有可議。又本件上訴人就土地預定買賣契約部分行使同時履行抗辯權，所主張之對待給付，係被上訴人應將系爭土地所有權應有部分回復原狀移轉登記與上訴人（一審卷一○四頁），原審竟認上訴人主張之對待給付為被上訴人應塗銷系爭土地所有權應有部分之登記，亦有未合。再按，債權契約解除後，依民法第二百五十九條第一款規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉予他方以回復原狀之義務。本件兩造間之房屋預定買賣契約，如有法定解除原因並已依法解除，上訴人即非不得請求被上訴人將系爭房屋所有權以移轉登記方式回復原狀。原審認上訴人僅得請求被上訴人塗銷系爭房屋之所有權登記，因而就此反訴部分為上訴人不利之判決（其餘反訴部分經第一審駁回上訴人之請求後，未據上訴人聲明不服），亦有違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 三 月 二十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 三 月 三十一 日