最高法院民事判決 八十七年度台上字第八一七號
上 訴 人 謝水金訴訟代理人 王東山律師被 上訴 人 黃秀玉右當事人間請求返還地下室等事件，上訴人對於中華民國八十六年七月二日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第三八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人起訴主張：坐落台北市○○路○段○○○號一樓房屋及其地下室，原屬上訴人所有，民國六十七年七月間，上訴人將上開房屋及地下室賣與訴外人陳文政，並交付該房屋及其地下室即位於承德路七段二一六號房屋正下方之地下室（如第一審判決附圖所示Ｂ部分、面積六九點六八平方公尺）與陳文政使用。嗣因陳文政積欠債務，上開房屋及其地下室乃遭法院拍賣，於八十二年十月二十八日為伊所拍定。惟伊卻發現地下室為上訴人無權出租與鄭聰喜，經伊促請其返還，上訴人藉詞拒不返還等情。本於所有人地位，並依侵權行為之法律關係，先位聲明：求為上訴人將位於承德路七段二一六號房屋正下方之地下室返還與伊，及按月給付相當於租金之損害金新台幣（下同）一萬五千元之判決。又於更審前原審以：若伊所有之地下室，並非位於承德路七段二一六號房屋正下方之地下室，則因同段二一四號房屋並無地下室登記，位於該號正下方之地下室，應即為伊所有，亦遭上訴人無權出租與第三人等情。爰追加備位聲明：求為上訴人將位於承德路七段二一四號房屋正下方之地下室返還與伊，及按月給付相當於租金之損害金一萬五千元之判決（被上訴人請求上訴人按月給付損害金超過五千元部分，已經更審前原審予以駁回，未據被上訴人聲明不服）。
上訴人則以：系爭二一八號房屋實際並無地下室，位於同段二一六、二一四號房屋正下方地下室，應分屬於二一六號及二一四號房屋，茲登記為二一八、二一六號房屋之地下室，係屬錯誤。伊出賣二一八號房屋與陳文政時，並未出賣地下室，故位於二一六號房屋正下方之地下室，應非陳文政或其後手即被上訴人所有，而係伊所有。兩造間亦無任何契約或法律關係，被上訴人主張伊係無權占有，請求伊返還及給付相當租金之損害金，自屬無據等語。資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，就其中關於駁回被上訴人請求交還地下室及按月給付五千元損害金部分予以廢棄，改判如其所聲明，無非以：查，被上訴人所有之系爭二一八號一樓房屋，登記簿謄本另載有地下室，有被上訴人所提出建物登記簿謄本在卷可稽，且為兩造不爭之事實。按土地法第四十三條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。被上訴人所有之二一八號房屋既有地下室之登記，自有絕對效力。次查，系爭之二一八號房屋正下方實際上並無地下室，被上訴人主張其地下室係位於二一六號正下方，上訴人則以系爭房屋正下方實際並無地下室，故承德路七段二一四、二一六號房屋正下方之地下室，登記為同段二一六、二一八號房屋之地下室，顯係錯誤。惟因伊未曾發現，以致迄未更正云云。經查，依上訴人於六十六年間，就其與其他地主合建房屋所為「建築物分棟登記協議書」之記載，上訴人分得系爭之二一八號及鄰棟二一六號（即門牌整編前之台北市○○○路二一八及二一六號）之一、二、三、四層及二一八號及二一六號地下室，有台北市士林地政事務所六十六年北投字第四一九號卷所附上開協議書可稽，然而實際上，二間地下室，係位於二一六及二一四號房屋之正下方，業經第一審履勘現埸，並囑託台北市士林地政事務所測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽。再查，依被上訴人所提出之登記簿謄本記載，二一六號房屋之謄本固亦有地下室之登載，但同有地下室之二一四號房屋謄本則未登載地下室，又二一四號房屋所有人謝純（即上訴人之女）之建物所有權第一次登記所附之測量成果圖，原繪有地下室及相關之記載，嗣經承辦人員蓋章更正相關資料，刪除地下室繪圖，有台北市士林地政事務所六十六年北投字第四二一號卷所附平面圖可稽。此一情事，與上開協議書所載，謝純所分得之二一四號房屋，並未兼分得地下室乙情相符，由此堪認，系爭建築物於六十六年間建築完成後，至少有經上訴人及其女謝純合意，刻意將二一四號房屋下之地下室登記屬二一六號房屋，將二一六號房屋地下室登記屬二一八號房屋。上訴人所辯，係地政機關誤載，實難憑採。復依上訴人與被上訴人之前手陳文政於六十七年間提出於地政機關之所有權移轉契約書中，亦已記載建物包括地下層，顯見上訴人當時亦一併移轉地下室與陳文政，且依於八十一年間占用系爭地下室之人即潘宏隆在第一審法院另案八十一年度執字第四一九九號拍賣抵押物強制執行事件中，陳稱：上訴人之女謝純曾提過二一六號正下方之地下室，應屬二一八號所有等語（見該執行卷八十一年十二月十五日查封筆錄），益徵二一八號房屋登記簿所載之地下室係位於二一六號房屋之正下方。查，潘宏隆與兩造間無親誼關係，其當時之證詞，當屬可採。至於謝純於第一審法院另案八十三年度士調字第九六號返還地下室等事件中證稱：並未說過二一八號房屋之地下室在二一六號房屋正下方等情，核其與上訴人有父女關係，證詞難免偏頗，尚難採信。而證人潘宏隆於更審前原審行準備程序中，否認曾為上開之陳述，但其陳述既載明於上開執行案卷查封筆錄上，並經其簽名，足見其嗣後之否認為不實在。另依第一審履勘筆錄所附略圖，介於系爭之二一八號與二一六號間，有樓梯進入位於二一六號房屋正下方之地下室，經參酌證人即二一六號之承租人鄭聰喜證稱，二一六號房屋已將騎樓及該地下室之出入口全部圍起來，作為該號單獨使用等情，以及被上訴人所提之照片而觀，足見二一六號房屋正下方地下室之所以不能獨立進出，應係二一六號房屋之使用人將地下室進出口前之騎樓圍起來所致。換言之，位於二一六號房屋正下方之地下室建造設計時，本有獨立之進出口，並非須由二一六號房屋始得進出。參以登記簿謄本所載，二一八、二一六號房屋均有地下室，以及上述相關事證，堪認當初在為建物第一次登記時，位於二一六號房屋正下方之地下室應即劃歸二一八號房屋所有人使用，而二一四號房屋正下方之地下室，則歸於相鄰二一六號之房屋所有人使用。反之，若依上訴人之抗辯，謂二一六號房屋所登記之地下室，係在該屋正下方，則因謝純之二一四號房屋登記簿謄本未記載地下室，而其建物第一次登記資料亦將地下室之圖繪刪除，二一四號房屋本未規劃地下室，則系爭之二一八號房屋所登記之地下室，即為二一六號所區隔，遠在二一四號房屋之正下方，實與常理有悖。被上訴人主張，系爭二一八號房屋之地下室，應位於二一六號房屋之正下方，足以採信。而該地下室為上訴人出租與第三人使用，因其依法並無使用之正當權源，則被上訴人本於所有物返還請求權，訴請上訴人交還該地下室，即第一審判決附圖所示Ｂ部分、面積六九點六八平方公尺之地下室，洵屬有據，應予准許。且依據前開建物登記簿謄本之記載，被上訴人係於八十二年十一月八日取得上開地下室所有權，而上訴人在此之前即已占用，故被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人給付自八十二年十一月八日起，至交還上開地下室之日止，按月給付損害金，亦屬正當。惟查，二一八號房屋及地下室之坐落土地，即台北市○○區○○段四小段三九三地號土地，其申報地價每平方公尺為四萬七千九百二十元，面積為一三八平方公尺。該號房屋及地下室所占土地應有部分為四分之一，地下室所占建物全部面積之比例為百分之四十七，有土地及前開建物登記簿謄本可稽。故地下室應占土地之申報總價額，為七十七萬七千零二十三元（47,920×138÷4÷100×47＝777,023）。加上地下室之現值十二萬零七百元（見台北市稅捐稽徵處北投分處函），共計八十九萬七千七百二十三元。參照土地法第九十七條租金不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十之規定，及上訴人出租二一六號房屋包括地下室在內與鄭聰喜之租金為一萬五千元（見房屋租賃契約書及鄭聰喜之陳述，上訴人空言否認不足採取），並斟酌地下室與地面層之利用價值，認為損害金以按月五千元為相當。從而，被上訴人請求上訴人自八十二年十一月八日起，至交還地下室之日止，按月給付五千元之損害金，亦屬有據，併應准許。又上訴人之備位之訴，係以地下室之位置在二一六號房屋之正下方為解除條件，茲其請求之地下室既在二一六號房屋之正下方，則其備位之訴之解除條件，即告成就，且無庸就其備位之訴為裁判，併此敍明等詞。為其判斷之基礎。
查，依卷附台北市士林地政事務所建物平面圖成果表所載，系爭二一六號一樓並繪有地下層之位置及面積，而其標明建物位置係○○○區○○○段五五二之一四號（即重測○○○區○○段○○段○○○號）土地上，而二一八號一樓亦繪有地下層之位置及面積，其標明建物位置係○○○區○○○段五五二之一三號（即重測○○○區○○段○○段○○○號）土地上（見一審卷二○頁、二二頁），則若如原審所認定系爭二一八號一樓正下方確無地下室，則該地政事務所何以得測量出該地下室之位置及面積，其測量基準何在，自有查明之必要；又若謂二一六號一樓正下方地下室屬二一八號一樓所有，則其兩者坐落地號均屬不同，得否僅憑「建築物分棟登記協議書」之約定，即可將二一六號一樓正下方地下室劃歸二一八號一樓所有，此在地政作業上是否得辦理登記，亦滋疑義；且攸關上訴人所辯，係登記錯誤所致云云（原審上字卷三八頁反面），是否可採。本院前次發回意旨，已指明於此，原審未遑詳查，即為不利於上訴人之判斷，尚嫌速斷。又被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害金，即其所受損害即為所得受之租金。按城市地方房屋之租金，固以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限（土地法第九十七條第一項），然決定其租金價額，尚須斟酌該屋之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以為準據。原審未遑依前開標準予以審酌，並具體說明其理由，僅泛言系爭二一六號房屋包括地下室在內租與鄭聰喜之租金一萬五千元，及斟酌地下室與地面層之利用價值，即認為損害金以按月五千元為適當，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 四 月 十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 四 月 二十四 日