最高法院民事判決 八十七年度台上字第九四八號
上 訴 人 財團法人全國林姓宗廟法定代理人 林坤鐘上 訴 人 林姓實業股份有限公司法定代理人 林嘉政訴訟代理人 顧立雄律師
劉豐州律師右當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國八十五年四月十六日臺灣高等法院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第二九號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人財團法人全國林姓宗廟（以下稱林姓宗廟）主張：已故訴外人林燈於民國六十四年間同時擔任兩造法定代理人，在伊所有臺北市○○區市○段○○段○○○號土地上，以對造上訴人林姓實業股份有限公司（以下稱林姓公司）為起造人，興建門牌臺北市○○○路○段○○巷○弄○號之四層樓房乙棟（以下稱系爭房屋），並登記為林姓公司所有。嗣於六十八年十二月二十日代理兩造，簽訂買賣契約，由林姓公司以新臺幣（以下同）五百五十萬元之價格，出售該屋與伊，違反民法第一百零六條及公司法第二百二十三條禁止雙方代理之規定，該買賣契約應屬無效，林姓公司所收五百五十萬元價金即係無法律上之原因而受利益，伊因此受有損害等情，爰依民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項規定，求為命林姓公司給付五百五十萬元及自六十八年十二月二十一日起按年息百分之五計算之利息之判決，並於原審變更其利息請求為自六十八年十二月二十一日起至七十四年十一月二十八日止，按中央銀行核定放款利率二分之一計算，自七十四年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算。
上訴人林姓公司則以：系爭買賣契約因違反禁止雙方代理之規定而無效，林姓宗廟使用系爭房屋，即屬不當得利，應返還自六十九年起至八十四年止所獲利益一千零三十一萬七千六百五十五元，伊得以之與應返還之五百五十萬元價金及利息債務抵銷。如尚有餘額，於林姓宗廟返還系爭房屋所有權前，伊亦得拒絕給付等語，資為抗辯。
原審將第一審所為命林姓公司給付五百五十萬元及自八十二年三月十二日起算之利息，並駁回林姓宗廟其餘之訴之判決，關於駁回林姓宗廟請求再給付自七十五年四月二十八日起按年息百分之五計算及二十一元之利息部分，予以廢棄，改判如其聲明，其餘林姓宗廟勝訴部分及敗訴部分則判予維持，分別駁回林姓公司及林姓宗廟其餘之上訴，復命林姓公司五百五十萬元及利息之給付，於林姓宗廟將系爭房屋移轉登記與林姓公司所有之同時為之，係以：已故林燈於六十八年十二月二十日同時為兩造之法定代理人，代理兩造簽訂買賣契約，約定林姓公司以五百五十萬元之價格，將系爭房屋出售與林姓宗廟，林姓公司已於同日收受上開價金，並將系爭房屋移轉登記與林姓宗廟所有。林姓公司自承：林燈簽訂系爭買賣契約時，未經伊公司同意，則林燈代理兩造簽訂系爭買賣契約，即有違民法第一百零六條雙方代理禁止之規定，契約應屬無效。林姓公司受領之五百五十萬元價金，即無法律上之原因，林姓宗廟依不當得利之法律關係，請求返還該項價金，尚非無據。又林姓公司為法人，是否知無法律上之原因而收受價金，應以其法定代理人決之。林燈於簽訂系爭買賣契約時，既知其為兩造代理人，復未經本人承諾，即應有該契約可能因本人拒絕承認而確定無效之認識，乃仍代理林姓公司出售系爭房屋，收受價金，應認林姓公司於受領價金時為惡意，依民法第一百八十二條第二項規定，就所受領價金，應自受領時起附加利息一併返還。林姓宗廟併請求林姓公司給付自受領翌日，即六十八年十二月二十一日起，至清償日止按法定利率加計之利息，亦無不合。林姓公司抗辯：於林姓宗廟起訴，拒絕承認系爭買賣契約時，始知無法律上之原因，應自起訴狀繕本送達翌日起算利息云云，尚無可取。其次，系爭買賣契約既屬無效，系爭房屋雖已移轉登記為林姓宗廟所有，惟對真正權利人林姓公司而言，林姓宗廟之占用系爭房屋仍屬無權占有，其取得系爭房屋所有權及就該屋為使用、收益，均欠缺法律上原因。林姓公司抗辯：林姓宗廟應負不當得利之返還責任，並非無據。林燈明知未經本人許諾，為兩造法定代理人，訂立系爭買賣契約，對系爭買賣契約可能因本人拒絕承認而無效，應有所認識，已如前述，自應認林姓宗廟於六十八年底取得系爭房屋時亦屬惡意，應返還自是時起就該屋所受之利益。查無權占用他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。林姓宗廟主張於六十九年至七十五年間未出租系爭房屋，固屬事實，然於該期間占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，仍應返還。所提出七十六年度至八十三年度房租收入登記帳、收支決算表所列租金收入，並非系爭房屋於各該年度全年出租之租金，尚難執為計算之依據。經函請財團法人中華經濟鑑定中心（以下稱鑑定中心）鑑定，據覆：系爭房屋自六十九年起至八十三年出租可得租金如原判決附表一編號Ａ所示，有報告書可按。八十四年度之租金雖未經鑑定，惟八十三年與八十四年間物價及房地產市場價格無甚變動，林姓公司辯稱：應以八十三年度之水準計算八十四年度之租金收益云云，尚屬可取。前開租金包括土地及建物之收益，而系爭房屋之基地為林姓宗廟所有，林姓宗廟就土地所受利益，顯非不當得利，自應扣除。爰依鑑定中心就土地及建物價值計出之比例核算之，建物部分六十九年至八十四年可得租金應如原判決附表一編號Ｂ所示，總額為一百六十五萬八千七百零五元。林姓公司執以而為抵銷抗辯，應予准許。至其抗辯：自六十九年至八十四年間向林姓宗廟給付地價稅、房屋稅共二千五百七十一萬七千六百六十五元等情，固據提出收支預算表、收支決算表、轉帳傳票、收據等影本為證，惟兩造六十四年二月三日簽立合約書，於第三條第五款約定：「將來有關宗廟（即林姓宗廟）一切賦予財產之稅捐概由乙方（即林姓公司）負擔」，當時擔任兩造董事之林忠銓亦證稱：「因林姓宗廟有同意林姓公司在土地上蓋房子，條件是土地稅金由林姓公司付，並每月要給宗廟一些錢」等語，衡之林姓公司於六十八年底將系爭房屋出售並移轉與林姓宗廟後，迄八十四年間仍每年支付地價稅與林姓宗廟，可見所支付之地價稅並非房屋使用土地之對價，而係履行合約之義務。是自系爭房屋所得之相當租金利益中扣除土地部分之利益，林姓宗廟尚無雙重受益情事。又林姓宗廟如未出具土地使用同意書，林姓公司不可能請准建造執照，於系爭土地建屋，其使用系爭土地建屋應係經林姓宗廟之同意，而非無權占用，不能認係不當得利。林姓宗廟以林姓公司使用系爭土地受有不當利益，而為抵銷主張，亦無可取。按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，為民法第三百二十三條所明定；是項規定於抵銷準用之，同法第三百四十二條亦有明文。林姓公司對林姓宗廟負有返還五百五十萬元及自六十八年十二月二十一日起附加之利息，林姓宗廟對林姓公司負有返還占用房屋所得利益一百六十五萬八千七百零五元，各如前述，上開五百五十萬元價金之利息，六十八年十二月二十一日起至七十四年十一月二十八日止，應按中央銀行核定放款利率二分之一計算，七十四年十一月二十九日起，應按年息百分之五計算。依此計算，自六十八年十二月二十一日起至七十五年四月二十七日止，累計利息金額為一百六十五萬八千七百二十六元，與林姓宗廟應返還之利益一百六十五萬八千七百零五元相抵，尚餘二十一元。林姓公司應返還林姓宗廟者應為價金五百五十萬元及自七十五年四月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨上開折抵後所餘之利息二十一元。其次，買賣契約無效後，林姓公司得依不當得利之規定，請求林姓宗廟返還系爭房屋所有權，亦如前述。林姓宗廟此項返還房屋所有權義務與林姓公司應返還價金之義務，係基於同一買賣契約無效而發生，應類推適用民法第二百六十四條之規定，認二者間具有對待給付之關係，得為同時履行抗辯。爰依林姓公司之抗辯，為同時履行之判決等詞，為其判斷之基礎。
惟查：土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。本件鑑定中心鑑定之租金，係以系爭房屋及基地之市價為其計算依據（見報告書第五六頁），原審逕依該鑑定結果而計算系爭房屋之租金，未依上開規定為審酌，於法自有未合。其次，民法第一百八十二條第二項規定：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還」，是則不當得利受領人返還不當得利應附加之利息，應自其知無法律上原因時起算。系爭房屋買賣契約雖因兩造原同一法定代理人林燈未經本人許諾，為雙方代理而有瑕疵，惟乃屬效力未定，並非無效，必待本人拒絕同意，方始確定不生效力。似此情形，於本人拒絕同意前，能否謂受領人已知無法律上原因存在，即非無推求之餘地。原審謂：林燈簽訂系爭買賣契約時，知伊為兩造代理人，未經本人許諾，對該契約可能因本人拒絕承認而確定無效應有認識，乃仍代理林姓公司出售系爭房屋，收受價金，自應認林姓公司於受領價金時即屬惡意等語，命林姓公司就所受領價金，自受領時起附加利息一併返還云云，尚有可議。再者，林姓公司對第一審判決命給付系爭價金及利息部分，以同時履行為抗辯，提起第二審上訴，原審就其主張同時履行之金額，部分准許，為同時履行之判決，則林姓公司之第二審上訴於該部分為有理由。原審主文諭知駁回林姓公司之全部上訴，亦有未合。兩造上訴論旨，各指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造之上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 四 月 二十四 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 五 月 十二 日
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