最高法院民事判決 八十七年度台簡上字第一四號
上 訴 人 陳景遠被 上訴 人 黃銅心
陳金鹿陳虹君陳世欽陳世育兼 右一 人法定代理人 陳世偉右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十五年六月二十五日台灣台北地方法院合議庭第二審判決（八十五年度簡上字第一○八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣台北地方法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十年及八十一年間，分別將坐落台北市○○區○○段四小段七六一號（現改編為大佳段二小段七六一號）如原判決附表（下稱附表）編號一至三所示土地部分（下稱系爭土地），出租與被上訴人黃銅心使用，其租金及租賃期間均如附表所載，其中附表編號一所示土地租約以被上訴人陳金鹿為連帶保證人，附表編號二所示土地租約以訴外人陳樹威為連帶保證人，嗣陳樹威於八十一年十二月三十日死亡，其連帶保證責任應由其繼承人即被上訴人陳虹君、陳世偉、陳世欽及陳世育共同繼承。詎被上訴人黃銅心分別自附表所示欠租起算日起，即不再繳付租金，至本件起訴時已分別積欠如附表應付租金欄所示之租金等情。求為命：㈠被上訴人黃銅心、陳金鹿連帶給付新台幣（下同）一百三十七萬二千八百元，㈡被上訴人黃銅心、陳虹君、陳世偉、陳世欽、陳世育連帶給付一百三十七萬二千八百元，㈢被上訴人黃銅心給付六十一萬六千元，及均加算其法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：依租賃契約記載，其承租之土地地號分別係同所七一六號及七六五號二筆土地，而實際上上訴人並未交付該二筆土地供承租人使用，而係交付七六一號土地，自不得請求租金。且該七六一號土地地目為「田」，土地承租人陳紹基不自任耕作，將耕地無償借與上訴人，上訴人再出租與被上訴人黃銅心，均屬違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，非但使陳紹基與其地主所訂之原耕地租約歸於無效，且兩造間之約定亦因違背上開禁止規定而當然無效，上訴人自不得基於無效之租約請求租金等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，上訴人主張之事實，業據其提出土地租賃契約書、戶籍登記簿謄本及繼承系統表為證，被上訴人就上開文書之真正並不爭執，雖辯稱依土地租賃契約書記載，租賃標的係七一六、七六五地號土地，與出租人實際交付之七六一地號土地不符云云。然經勘驗現場時，被上訴人黃銅心陳稱：伊於八十年即承租該地，出租人交付者即現在使用之土地，至於租約記載何地號，伊不清楚，伊曾支付約二年之租金，後來地主主張權利，伊才停止付租等語，足見兩造所合意之租賃標的物應係指七六一號土地無訛，上訴人既已交付該七六一號土地供被上訴人黃銅心使用，且黃銅心亦曾支付二年之租金，則上訴人所稱租賃契約書所載七一六、七六五號係屬誤載等情，堪予採信。按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人……。所謂『不自任耕作』，兼指轉租及將耕地借與他人使用……」；又「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人；又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原定租約無效，此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一百零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約，當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源」。最高法院六十三年台上字第五九九號、四十三年台上字第八六八號分別著有判例。故如耕地租約之承租人未自任耕作，而將耕地借與他人使用，或該借用人再將之出租與第三人，則依上開判例意旨，該原始之耕地租約，及借用契約以及借用人與第三人間之「租賃契約」，均應認違反禁止規定而為無效。此時縱借用人將該土地出租與第三人係供建築之用，亦無礙於其無效之認定。是借用人自不得主張其將土地出租於第三人之目的係在建屋，而非屬耕地租賃，不受「不得轉租」規定之限制；亦無從據此主張其將土地出租與第三人係屬有效，而向該第三人請求租金。復按「編為某種使用地之土地，於其所指定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用」，土地法第八十三條定有明文。而最高法院六十四年度台再字第八○號判例亦謂：「土地法第八十二條所謂『凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用』，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，……自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第十五條之適用」。苟農地已由地主出租與他人耕作，雖該土地嗣改編為污水處理廠之公共設施用地，然在政府完成徵收興建污水處理場前，承租人非不得繼續為原來之耕作使用，至於承租人實際上是否有為耕作，乃另一問題，此時不能謂該耕地租約因農地單純改編為公共設施用地，而認無耕地三七五減租條例之適用。查，系爭土地地目為田，原係上訴人之父陳紹基向地主依耕地租賃關係承租而來，此為兩造所不爭執，嗣該土地於四十五年間編定為污水處理場之公共設施用地，並為台北市政府於七十七年十一月三日公告徵收，但旋又於七十八年十月二日因飛航限建等因素由行政院核准撤銷徵收，依法土地所有權仍屬地主所有，此有台北市政府工務局衛生下水道工程處八十四年五月十六日北市工衛規字第三一一五號函為憑，故系爭土地顯未為政府徵收，且亦未興建污水處理場，依前開六十四年度台再字第八○號判例意旨，自仍得為耕作之使用。且與系爭土地相同情形之鄰地，確有種植檳榔蔬菜為耕作使用之情事存在，有勘驗筆錄及現場照片四幀附卷可稽，故系爭土地自仍屬耕地三七五減租條例所謂之耕地，而有該條例之適用。雖被上訴人黃銅心承租該地係供建築之用，而非供耕作之用，然上訴人之所以得出租系爭土地，係由於該耕地之承租人陳紹基將土地出借與上訴人之故，此為上訴人所自認之事實，則依前說明，不唯陳紹基與原地主之耕地租約因違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定而為無效，即陳紹基與上訴人間之借貸契約及上訴人與被上訴人黃銅心間之「租賃契約」，亦均違反該禁止規定而當然無效。從而，上訴人依無效之租賃契約請求被上訴人黃銅心給付租金及其餘被上訴人負連帶保證人之清償責任，於法無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
按，凡「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用」（土地法第八十三條），且「土地法第八十二條所謂『凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用』，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，……自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然停止，而無耕地三七五減租條例第十五條之適用」（本院六十四年台再字第八○號判例）。查，系爭土地係上訴人之父陳紹基向地主依耕地租賃關係承租而來，固為原審所認定之事實，惟該租賃關係成立於何時，是否在四十五年間經編定為污水處理場之公共設施用地之前，此攸關上訴人之父陳紹基於系爭土地經編定污水處理場之公共設施用地後，得否繼續從來之使用，原審就此未以詳加調查審認，即謂上訴人之父陳紹基仍得繼續從來之使用，似嫌速斷。復依卷附台北市政府地政處七十九年四月二十八日七九北市地四字第一八二六八號函附件所指（見一審卷八○頁），上訴人之父陳紹基於系爭土地被公告徵收時，已具領徵收補償地價，嗣該土地經核准撤銷徵收後，尚未繳還該補償地價云云，則系爭土地於被公告徵收，而上訴人之父陳紹基並已領取徵收補償地價時，其與地主之租賃關係是否即已消滅；嗣系爭土地經核准撤銷徵收時，上訴人之父陳紹基前開租賃關係是否即已回復；若是，是否尚須以其繳還補償地價時，始能回復，均事關上訴人於八十年或八十一年出租系爭土地與被上訴人黃銅心時，系爭土地是否仍存在耕地租賃關係，而有違耕地三七五減租條例第十六條之規定，原審亦未詳加推闡審認，即為不利於上訴人之判斷，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決適用法規顯然錯誤，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 二 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 二 月 二十五 日