最高法院民事判決 八十八年度台上字第一○二六號
上 訴 人 甲 ○ ○
己 ○ ○
戊 ○ ○被 上訴 人 丙 ○ ○
乙 ○ ○吳 運 軒即吳 木 廉即
庚 ○ ○丁○○○辛○○○即羅
丑 ○ ○即
壬 ○ ○即
子 ○ ○即
寅 ○ ○即
癸 ○ ○即右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一三三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落桃園縣○○鎮○○○段埔心小段三三－九一號土地，原係由同小段三三－九二一號等多筆土地合併而成，訴外人佳蓓企業有限公司（下稱佳蓓公司）之代表人鍾武勳以買賣或合建方式，向合併前各筆土地之所有人取得權利後，以佳蓓公司名義在該土地上興建地面二層及地下一層之興隆市場。伊於民國六十七年間分別與佳蓓公司訂立委建合約書，向該公司買受攤位連同基地所有權應有部分。該合約第三條約定：「建築基地每戶委建面積多少，持分額另行照建築面積比例計算之，按其應得持分辦理移轉登記」。佳蓓公司已將伊買受之攤位建妥，並移交伊管業，惟基地因原土地所有人遲未辦理所有權移轉登記與佳蓓公司或其代表人鍾武勳，致該公司未能將之移轉登記與伊。迨七十八年九月間，該公司將上開興隆市場尚未出賣之一一六個攤位連同未移轉登記與各攤位買受人之基地，出賣與上訴人，訂有讓渡契約。該契約第十一條約定：「攤位人等之攤位持分名義，于本讓受土地移轉給甲方（即上訴人）之後，由甲方之名義移轉與各攤位人」。該約定為債務承擔，亦屬第三人利益契約，伊已表示同意，自得直接向上訴人請求給付。系爭土地業依上開讓渡契約移轉所有權登記為上訴人名義，其中上訴人己○○應有部分十分之五、上訴人甲○○十分之四、上訴人戊○○十分之一。伊所買受攤位之基地，按建築面積比例計算，其應得之基地應有部分及上訴人應分別移轉登記與伊之部分各如第一審判決附表（下稱附表）㈠所示等情，求為命上訴人將系爭土地如附表㈠所示應有部分分別移轉登記與伊之判決。
上訴人則以：被上訴人係與佳蓓公司訂立委建合約，伊則係與鍾武勳個人訂立系爭讓渡契約書，兩者主體不同。伊簽訂之讓渡契約書，既非債務承擔契約，亦非第三人利益契約，彼此無涉，伊無移轉系爭土地應有部分之義務。又佳蓓公司業於七十四年十月十六日經命令解散，鍾武勳並非清算人，其代表公司所簽訂之契約，未經全體股東同意，不生效力。況佳蓓公司已將其與被上訴人間之委建契約之權利義務讓與至富建設有限公司（下稱至富公司），應由至富公司承擔系爭土地所有權移轉之義務。讓渡契約第十一條所載攤位，係指訂約時已有保存登記之建號一○一、三二六五、三七九二等三個攤位而言，且同條後段約定「是否應令攤位人補貼費用，是甲方與攤位人間自行商量」，為附有條件之履行承擔，須俟伊與攤位權利人商妥土地增值所生價差補償與增值稅負擔之條件成就後，始有履行移轉應有部分之可能等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人主張之事實，有其提出之委建合約書、讓渡契約書等為證。上開委建合約書及讓渡契約書，為上訴人所不爭執，而其出讓人，被上訴人主張為佳蓓公司，上訴人則辯稱訴外人鍾武勳個人名義所簽訂。查上開委建合約書其訂約人甲方為被上訴人，乙方為「佳蓓企業股份有限公司」，而以鍾武勳為該公司之「代表人」，並加蓋該公司及鍾武勳之印章。又上開讓渡契約計有三份，分別由上訴人、鍾武勳及代書林鍾祥各執一份。其中上訴人及林鍾祥所持有者，在契約書「出讓人」欄下，均載有「佳蓓公司鍾武勳」字樣，鍾武勳所持有而交付被上訴人者，則無公司名稱之記載。但三份契約書當事人簽章欄、批明欄、收受定金欄、及各頁間騎縫處，均蓋鍾武勳及「佳蓓建設公司」印章。證人鍾武勳於台灣高等法院八十一年度上字第一二七○號移轉土地所有權事件審理中證稱：興隆市場是佳蓓公司所建造，讓渡契約因代書認為一一六攤位原來名義是佳蓓公司，所以代書建議要蓋佳蓓公司的章，又因代書蓋錯「佳蓓建設公司」章，其有申請設立「佳蓓建設公司」，但未核准，以前刻錯了，但章尚留於代書處等語，證人林鍾祥亦證稱：讓渡契約書之出讓人是佳蓓公司，而非鍾武勳個人，僅有佳蓓公司一家，其他稱呼係別號等語，又系爭市場攤位係以佳蓓公司為起造人，有桃園縣政府建設局七五桃縣建管使字第四一三號（原判決誤載為六九桃縣建管使字第七四０二號）使用執照足稽，且為兩造所不爭。足證上開委建合約書及讓渡契約書，係鍾武勳以佳蓓公司法定代理人身分，代表公司簽訂。又上訴人未能舉證證明代書林鍾祥有盜蓋佳蓓公司及鍾武勳印章。另系爭土地固登記為鍾武勳個人名義，惟系爭讓渡契約書為債權契約，佳蓓公司非不得將登記鍾武勳名義之土地出賣予他人，自不得因土地非佳蓓公司名義，遽認系爭契約之讓與人非佳蓓公司。再者，讓渡契約書訂立後七十八年間，仍由鍾武勳以佳蓓公司法定代理人地位，分別以公定契紙作成所有權移轉契約書及契稅申報書（證物外放），據以向楊梅鎮公所申辦稅籍變更登記。益證該讓渡契約之出讓人係佳蓓公司法定代理人鍾武勳以該公司名義簽訂，與委建合約書之主體相同，非鍾武勳個人，且不因契約書之出讓人僅載鍾武勳，而影響其係代表佳蓓公司與上訴人訂約之事實。是上訴人辯稱契約書出讓人欄下方係代書林鍾祥擅自添加文字，再蓋用由其保管之印章，出讓人僅載鍾武勳，且系爭土地為鍾武勳名義，足證鍾武勳個人始有權出賣系爭土地，出讓人自應為鍾武勳個人等語，以及證人鍾武勳於台灣桃園地方法院八十一年度訴字第二二六號土地所有權移轉登記事件審理中證稱出賣人係其以私人名義簽訂云云，均不足採。次查佳蓓公司業經經濟部於七十四年十月十六日命令解散，並經台灣省政府建設廳撤銷登記，且未陳報清算人，經原審調閱該公司登記案卷查明屬實。按有限公司之解散及清算，準用無限公司有關之規定，為公司法第一百十三條所明定，則佳蓓公司之股東兼負責人，自為清算人之一。代書林鍾祥亦證稱佳蓓公司解散前，協議由鍾武勳代表出面與己○○等（即上訴人）處理土地事宜，並簽讓渡書，該公司股東均同意由鍾武勳出面解決等語。而於讓渡契約書訂立後，仍由鍾武勳以佳蓓公司之法定代理人地位，將系爭市場攤位與土地所有權移轉登記，及變更納稅義務人名義為上訴人，足見證人林鍾祥上述證言，堪可採信。鍾武勳既經全體股東推舉為佳蓓公司之清算人，進行清算程序，對第三人自有代表佳蓓公司之權限，而系爭市場乃該公司解散前所起造，並出售予被上訴人，該公司依約負有移轉系爭市場攤位基地所有權與被上訴人之義務。從而，佳蓓公司將未出售之攤位一一六戶讓與上訴人，並約定上訴人應履行該公司對被上訴人等買受人之基地所有權移轉登記義務，乃了結公司現務及債務清償之行為，均為清算範圍內之事務，鍾武勳自得以佳蓓公司法定代理人之身分為之。是上訴人辯稱應經全經股東之同意，即非可採。至鍾武勳未依公司法有關規定，向法院聲報就任及依法定程序進行清算，乃鍾武勳應受罰鍰處分或對佳蓓公司負損害賠償責任之問題，並不影響其代表公司所為清算事務之效力。依上訴人與佳蓓公司簽訂之讓渡契約書第一條載明：「讓與標的：①興隆市場之市場之基地（詳開如附表）。②佳蓓公司名義未移轉買賣之攤位（詳開如附表）。」；第十一條載明：「攤位人等之攤位持分名義，于本讓受土地移轉給甲方（即上訴人）之後，由甲方之名義移轉轉給各攤位人」。該約定核其性質，係屬債務承擔契約，且佳蓓公司負責人鍾武勳已將讓渡契約書原本交付予委建人之代表楊衍堅，由其發放影本予被上訴人，經被上訴人受領，為行使權利之依據，顯已承認該債務承擔契約，對被上訴人已生效力。讓渡契約書第十一條既未僅限於建號一○一、三二六五、三七九二等三個攤位，且建號三七九二號攤位係七十八年十二月四月辦妥保存登記（所有權第一次登記），建號三二六五號攤位於七十三年五月三十一日經法院查封登記，七十九年九月六日始塗銷查封登記，有建物登記簿謄本可稽，時間均在七十八年九月十一日上訴人簽訂讓渡契約書以後；再參酌讓渡契約書附表，上訴人取得各筆基地之「權利範圍或持分額」欄均為空白；證人即代書林鍾祥亦證稱讓渡契約書第十一條所稱之攤位人等係指佳蓓公司出售之買受人，因無法確定應有部分面積，故暫時保留空白等語。是讓渡契約書第十一條所稱「攤位人等」，包含被上訴人在內之攤位全體買受人在內。則上訴人所辯讓渡契約書第十一條所指之攤位係指於訂約時已取得「產權登記」之三戶而言，顯與事實不符，委不足採。又讓渡契約書第十一條末段約定：「……是否應令攤位人補貼費用，由甲方與攤位人間自行商量」等語，依其文義，是否補貼上訴人，仍應由兩造自行協商解決，被上訴人尚無必然補貼之義務。是上訴人辯稱被上訴人應先補貼始得辦理移轉基地所有權云云，亦不足採。至於以佳蓓公司名義興建之系爭市場，雖於六十九年十一月十七日轉讓與訴外人至富公司賴至亮承受續建簽訂契約書，但於七十年六月二日佳蓓公司與至富公司間發生糾紛，佳蓓公司乃解除契約，收回合建之權利，並簽訂協議書等情，有契約書、協議書及台灣桃園地方法院檢察署檢察官七十九年度偵字第四一一一號不起訴處分書附卷可憑。佳蓓公司與至富公司間既已解除契約回復原狀，則佳蓓公司自得將未出售之攤位及全部基地所有權出售與上訴人，顯見佳蓓公司係在其與至富公司間契約確已合法解除之後，始再與上訴人簽約，並由上訴人取得其權利及負擔義務。上訴人所提出之委建合約書上，雖蓋有至富公司之收款章，但尚難憑以認定被上訴人已同意其與佳蓓公司所定之委建契約轉讓予至富公司。況佳蓓公司於八十一年間履行其移轉攤位所有權與被上訴人之義務，益見其與至富公司間之契約業已解除回復原狀甚明。再者，鍾武勳於八十一年六月三十日出具之確認書係鍾武勳以個人名義製作，並非代表佳蓓公司為之，是該確認書第六條關於棄廢讓渡契約書第十一條、第十二條之約定，亦不足以拘束被上訴人。末查，關於興隆市場各攤位委建人依委建合約書第三條之約定，其所應取得系爭土地所有權之應有部分，應按每戶委建面積與建築面積比例計算，而上訴人受讓基地所有權後，依上開讓渡契約書第十二條所載小攤位之應有部分名義過戶委任專業代理人之代書林鍾祥辦理。而證人即代書林鍾祥證稱伊與鍾武勳共同討論決定，土地之登記以地下一層、地上二層即各層三分之一之土地，各層再以主建物，有保存登記部分，按面積比例計算各攤位應分得之土地應有部分，被上訴人都買第一層，所以伊僅算第一層部分而已，地下層大公部分尚保留未計算等語，再參以訴外人林許阿甘等人依相同之事實，訴請上訴人移轉登記事件審理中，上訴人對相同計算方式，計算其應移轉登記之應有部分比例，並不爭執，該事件業經判決林許阿甘等人勝訴確定在案，有原法院八十三年度上字第一三九九號、最高法院八十六年度台上字第一六０六號民事判決可稽。至上訴人所稱計算方式，並未就各層攤位委建人所應負擔之建築業界慣所稱「小公」及「大公」分別計算，核與一般區分所有建築物計算基地所有權應有部分方式不符，自非可採。是被上訴人主張按所買受系爭市場地面層之委建面積，與建築面積比例計算應得之基地應有部分，業由代書林鍾祥計算被上訴人應得之應有部分如第一審判決附表所示，丙○○十萬分之二三、乙○○十萬分之
二五一、吳運軒（即吳愛寶）十萬分之二四八、吳木廉（即吳木肯）十萬分之二四八、庚○○及丁○○○應共同取得十萬分之二四二、羅達聖十萬分之二四九。至於上訴人各按其對系爭土地應有部分，所應分擔移轉予被上訴人之應有部分，即己○○為十分之五、甲○○為十分之四、戊○○為十分之一，所應分擔移轉與被上訴人各人之應有部分如第一審判決附表㈠所示，其計算方式如第一審判決附件㈡所示之計算書。從而，被上訴人本於讓渡契約及債務承擔之法律關係，請求上訴人將系爭土地如附表㈠所示應有部分分別移轉登記與伊，應予准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法，與本件判決結果不生影響，不予逐一論述。第一審判決所持理由雖有不同，結論並無二致。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。又按有限公司之解散及清算，準用無限公司有關之規定，為公司法第一百十三條所明定，本件有關之佳蓓公司係有限公司，其清算準用同法第七十九條規定，以全體股東任清算人為原則，而鍾武勳為股東兼負責人，為原判決事實所認定，則其自係清算人之一，又準用同法第八十五條規定，清算人有數人時，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權。基此，原判決認鍾武勳有權代表該公司簽訂系爭讓渡契約書以了結現務，核無不合。原判決認定鍾武勳係以佳蓓公司負責人身分與上訴人訂立系爭讓渡契約，而非以個人身分為之，並非僅憑代書林鍾祥之證言為唯一證據。該林鍾祥並非本件當事人，其證言既與事實相符，自得採為認定事實之佐證，原審採證核無違法。再者，據兩造所不爭之六十九年十一月十七日佳蓓公司與至富公司所簽訂買賣契約書第一條㈠記載觀之，佳蓓公司當時出售與至富公司之攤位係系爭市場一、二樓及地下室待售之攤位（見原審更字卷一八五頁）。而佳蓓公司於上開契約書簽訂前之六十七年間出賣與被上訴人之攤位係位於系爭市場一樓，為原審所確定之事實，且查至富公司與佳蓓公司及地主黃瑞宮、黃峻德於六十九年十一月十七日訂立契約書全部條款，並無如同上開上訴人與佳蓓公司簽訂讓渡書第十一條之約定（見原審更字卷一
八七、一八八頁、一審卷第一宗六○頁反面）。足證被上訴人買受之攤位及其基地並不在至富公司承購之範圍內。是上訴人謂至富公司與地主間契約未解除，佳蓓公司解除與至富公司間之契約，並不影響至富公司負有移轉系爭土地與已出售攤位買受人之義務云云，顯有誤會。原判決就此雖未敘明，但與本判決之結果不生影響，尚難謂有判決不備理由之情事。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 五 月 十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 許 朝 雄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 五 月 二十六 日