最高法院民事判決 八十八年度台上字第一一九八號
上 訴 人 庚 ○ ○訴訟代理人 林 復 華律師被 上訴 人 辛○○○
戊 ○ ○己○○○
甲 ○ ○
丁 ○ ○
丙 ○ ○
乙 ○ ○右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年六月八日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十七年度重上更㈠字第八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人乙○○之被繼承人吳在及其餘被上訴人（下稱吳在等七人）之被繼承人吳預承租伊所有如原判決附表一（下稱附表一）所示土地（下稱系爭土地），惟未自任耕作，在該土地上搭蓋三合院及石磚房屋、廁所、水塔暨鋪設柏油路面、水泥磚面、放置雜物等非耕作之變更使用，依耕地三七五減租條例第十六條規定，原訂租約無效。又被上訴人於系爭土地租約失效後至交還土地期間，仍繼續使用收益，並無法律上之原因，伊因不得使用該土地而受有損害，被上訴人應連帶返還利益予伊等情，於原審減縮聲明，求為判命被上訴人連帶將如附表一所示編號１、３、４、５號土地之地上物遷除，將土地返還伊及其他共有人，並連帶給付伊附表一編號２號土地自民國八十三年八月二日起至八十五年十月二十三日止，附表一編號１、３、
４、５號土地自八十三年八月二日起至返還土地之日止，均按各土地正產物收穫總量千分之三百七十五計算之利益之判決（上訴人另請求吳在等七人不得就如原判決附表二所示土地依耕地承租人之關係請求伊給付該土地徵收之地價補償費，並同意伊取回高雄市政府地政處代扣之台灣高雄地方法院八十三年度存字第四一一八號提存事件之提存物部分，經第一審判決上訴人敗訴，未據其聲明不服）。
被上訴人則以：系爭土地上所建之房屋是農舍，水塔係為耕作灌溉之用，三合院大部分係建在伊之被繼承人吳預應有部分之土地上，且為上訴人之父同意分管，柏油路及路燈均為高雄市政府所舖設，伊均自任耕作，並無變更系爭土地之使用，租賃契約並非無效或得終止，亦無不當得利可言。又上訴人所引為租約無效之地上物已存在地上達三、四十年之久，則上訴人自該地上物存在之三、四十年前即可行使請求返還租賃土地，而長期未為行使，至八十三年八月始請求吳在等七人返還租賃物，依民法第一百二十五條規定，其請求權已罹於時效而消滅，本件上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其訴，係以：吳在等七人之被繼承人吳預與上訴人訂立耕地三七五租約，承租上訴人所有系爭土地，租期自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，吳預於八十三年四月十日死亡，乃由吳在等七人繼承之事實，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、耕地租約、土地繼承登記系統表、戶籍謄本為證。惟查系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｄ部分面積○‧○一五四公頃三合院磚造平房，及附圖所示Ｂ部分面積○‧○○四三公頃磚蓋石棉瓦平房一棟，係吳在等七人之父於五十六年以前即已建築，其後依該建物面積向上訴人之父購得系爭土地之應有部分，而該三合院坐落之高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱三一四號土地），其舊地號○○區○○○段灣子內小段一四三－一一號土地（下稱一四三－一一號土地），共有人吳預取得一四三－一一號土地應有部分五四一七分之一九九，登記原因為「判決確定買賣」，該應有部分換算土地面積為一九九平方公尺，與Ｄ、Ｂ部分面積相近，是被上訴人辯稱，Ｄ、Ｂ部分土地上房屋，係建在吳預分管之土地上云云，應屬可信。至三一四號土地上如附圖所示Ｋ部分面積○‧○二二三公頃二樓加強磚造店舖住宅一棟，係訴外人鄧有財等四人向上訴人之父所購買，地上房屋非被上訴人所有，原法院更審前勘驗筆錄載明不屬於本件土地，上訴人指被上訴人將此部分承租耕地供作為非耕作使用，自屬無據。又查本件訴訟請求之標的為租賃物返還請求權，有民法第一百二十五條前段所定十五年時效之適用。上訴人主張被上訴人在系爭耕地上蓋有上開建物，不自任耕作，原訂租賃契約自被上訴人不自任耕作時起失其效力。惟查被上訴人在系爭耕地上蓋有上開建物，屋齡約二、三十年，本件租賃契約自二、三十年前建屋之時起即失其效力，而上訴人又無不得行使租賃物返還請求權之情事，則上訴人遲至八十四年七月十五日始請求返還土地，其請求權顯已因逾十五年不行使而消滅。況上訴人早知被上訴人在系爭耕地上蓋有上開建物之事實，而仍與被上訴人繼續租賃契約，則上訴人事後執上開事實主張租賃契約失效，顯違誠信原則。從而本件上訴人之租賃物返還請求權，已罹十五年時效期間而消滅，上訴人以系爭耕地租約無效為由，為本件請求，即非正當等詞，為其判斷之基礎。查原審先則認定附圖所示Ｄ、Ｂ部分房屋坐落之三一四號土地，其舊地號為一四三－一一號土地，共有人吳預取得一四三－一一號土地應有部分五四一七分之一九九，該應有部分換算土地面積為一九九平方公尺，與Ｄ、Ｂ部分面積相近，Ｄ、Ｂ部分土地上房屋，係建在吳預分管之土地上；繼則謂被上訴人在系爭耕地上蓋有上開建物，屋齡約二、三十年，本件租賃契約自二、三十年前建屋之時起即失其效力，而上訴人又無不得行使租賃物返還請求權之情事，則上訴人遲至八十四年七月十五日始請求返還土地，其請求權顯已因逾十五年不行使而消滅。況上訴人早知被上訴人在系爭耕地上蓋有上開建物之事實，而仍與被上訴人繼續租賃契約，則上訴人事後執上開事實主張租賃契約失效，顯違誠信原則等語。前者認定吳預在其共有土地之分管部分建屋，則吳預就該部分土地自無租賃關係可言，惟後者謂上訴人就該部分土地之租賃物返還請求權，亦已罹於時效而消滅，上訴人事後執上開建屋之事實，主張租賃契約失效，顯違誠信原則，乃認定兩造間就該部分土地有租賃關係，是原判決上開論斷，自屬前後矛盾。次查上訴人於原審已否認原法院更審前勘驗筆錄在受訊問人簽名後之記載為真實（見原審重上更㈠字卷五六頁背面、五七頁正面，並參見原審重上字卷一三一頁背面），並主張，倘附圖Ｋ部分土地非屬租賃範圍，及該土地上建物為訴外人鄭有財等所有，何以被上訴人數十年仍按期繳交包括該部分土地之租金云云（見原審重上更㈠字卷七○頁背面、七一頁正面）。則被上訴人所承租三一四號土地之範圍如何，其前所給付該土地之租金係依面積若干計算，原審悉未調查說明，且未說明其認定鄭有財等向上訴人之父購買Ｋ部分土地上房屋之憑證，遽認該部分土地不屬本件租賃範圍，殊嫌率斷。末查上訴人主張，出租人係所有人，除有租賃物返還請求權，亦有所有物返還請求權，伊亦無明知有上開建物而仍與被上訴人續訂租賃契約之情事云云（見原審重上更㈠字卷七一頁正面、一○四頁正面、本院八十六年度台上字第三八○四號卷二二頁背面）。則上訴人是否依所有物返還請求權為本件請求，即欠明瞭，有依民事訴訟法第一百九十九條第二項規定予以闡明之必要，原審審判長未盡其闡明之義務，且原判決未說明認定上訴人早知被上訴人搭蓋上開建物，而仍繼續租賃契約之憑證，遽為上訴人不利之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 六 月 四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 六 月 十六 日