最高法院民事判決 八十八年度台上字第一一二四號
上 訴 人 乙 ○被 上訴 人 甲○○右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十七年五月二十九日臺灣高等法院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第四二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十五年六月十九日向上訴人買受門牌臺北市○○路○○○號四樓房屋及其基地，價金為新臺幣（下同）三千零二十五萬元，簽約時已給付第一期款九百萬元，其後並依約定，支付上訴人前以系爭房地向銀行貸款應繳交之同年七月份利息六萬四千三百五十六元。詎上訴人竟藉故拒不辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，經伊委請代書楊明煌轉達，促請上訴人履約，並於同年八月五日發函催告，均不獲置理，業於同年十月二十一日解除該買賣契約。依法上訴人除負有返還價金之回復原狀義務外，並應依約賠償同額之違約金，及依不當得利法則返還伊代繳之前開利息。又系爭房地業經法院拍賣，已屬給付不能，伊並以此為由解除系爭買賣契約。如認解除契約尚有未合，則系爭買賣關係仍有效存在，上訴人應辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，並賠償與已收價款同額之違約金等情。先位聲明，求為命上訴人給付九百九十六萬四千三百五十六元及自八十六年五月十日起算法定遲延利息之判決；備位聲明，求為命上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記，並給付九百零六萬四千三百五十六元及遲延利息之判決。（先位之訴超過上開金額部分之請求，經第一審及原審判決駁回，未據被上訴人聲明不服。）上訴人則以：代書於八十五年七月十日通知被上訴人繳交契稅，被上訴人未即繳交，致伊尾款不得收取，受有利息損失，被上訴人拒絕依買賣契約書第八條第三項約定，按月利百分之二計付遲延利息，已有未合。又兩造約定由被上訴人承受系爭房地原有之貸款，以為價金之支付，八十五年六月二十五日以後之利息並應由被上訴人繳納，伊早於同年七月三十日繳納土地增值稅，被上訴人竟拒絕給付系爭房地八十五年八月份之貸款利息，經伊催告未果，已於同年十月十二日解除買賣契約，並沒入已給付之價金，被上訴人其後再為解除契約之意思表示，自無可採。其於訴訟中復以系爭房地經拍賣，已給付不能為由，再為解除契約之主張，亦有未合。等語，資為抗辯。
原審審理結果以：被上訴人先位聲明，係主張依民法第二百五十四條解除契約，並按同法第二百五十九條規定及契約第六條約定，請求上訴人回復原狀返還已付之價金並給付違約金，於原法院另主張依給付不能解除契約，仍依前開規定及約定訴請返還價金與給付違約金，核屬不變更訴訟標的，補充法律上之陳述，自非法所不許。次按民法第二百二十九條及第二百五十四條規定，給付無確定期限者，債權人必先催告使債務人負遲延責任，於債務人負遲延責任時，債權人再催告債務人履行，債務人仍未依限期履行，債權人方得解除契約。本件被上訴人於八十五年八月五日催告上訴人五日內提出完稅增值稅單及相關文件辦理所有權移轉登記，僅使上訴人負遲延責任而已，其未於上訴人遲延給付中再限期催告履行，逕於同年十月二十一日致函解除契約，揆諸前揭說明，自不生解約之效力。又系爭買賣契約關於價款給付方式，契約第二條第三項係約定「其餘九百萬元，為乙方（指上訴人）已以本房地向彰化銀行之抵押貸款，由甲方（指被上訴人）承受，自總價中扣除，代為償還，八十五年六月二十五日前之利息，由乙方負擔，六月二十五日以後之利息由甲方負擔，雙方會同向銀行辦理義務人債務人變更登記或重新設定登記。」字樣。就貸款之利息，僅約定各自分擔之時點，並未約定由被上訴人直接向銀行繳納，參諸其七月份利息係由被上訴人電匯與上訴人，且匯款期間係八十五年七月二十九日，非七月二十五日亦明。再所謂於八十五年六月二十五日後之利息由被上訴人負擔之意義，乃指上訴人得向被上訴人請求給付該利息之範圍，則被上訴人應負擔之利息部分，自屬無確定期限，依前述說明，上訴人即應催告被上訴人給付，於被上訴人遲延時，再限期催告其履行，被上訴人未於期限內履行，方得解除契約。上訴人僅於八十五年八月二十八日以第二四七五號存證信函致被上訴人謂：「故此臺端應付本人第一期價金一千八百萬元中之九百萬元，臺端已經違約拒付，請函到三日內出面解決，否則本人將依合約第六條之約定辦理………」云云，再於同年十月十二日以第三二四八號存證信函稱：「自第二四七五號函發至今已近兩個月，未見臺端任何回應及處置。故本人除依貴我雙方合約第六條之約定沒收已付價金外，並終止該項合約。」等語，亦不生解除契約之效力。上訴人於上開第三二四八號函中雖稱依合約第六條之約定沒收已付價金云云，然查契約第六條違約責任及損害賠償係約定「本約一經簽定，甲、乙雙方均不得反悔或不履行，否則以違約論。如甲方違約則乙方得沒收甲方所付款項………」，而所謂反悔係指買方反悔不買、賣方不賣，不履行係指買方不履行給付價金之義務、賣方不履行所有權移轉登記之義務而言。再兩造約定買賣之價金總額為三千零二十五萬元，包括簽約時給付九百萬元，產權過戶完成後交付一千二百二十五萬元及承受彰化商業銀行貸款九百萬元，並不包括銀行利息之負擔，是契約第二條第三項僅係表明八十五年六月二十五日以後之銀行利息，需由被上訴人負擔，並未約定被上訴人有向銀行給付之義務，是此部分利息之繳納非本件買賣契約兩造相互給付義務之一部分，即該利息之負擔與上訴人所有權移轉登記義務，無對價上之牽連關係，被上訴人縱未支付八月份利息，亦非屬契約第六條反悔或不履行之情形，上訴人自不得依該條約定沒收已付價金。惟被上訴人於原審八十六年五月九日準備程序時陳稱：「系爭房屋在八十六年五月一日已被拍賣掉了，債權人是對造之弟。」等語，並主張「以給付不能解除契約」，上訴人則稱：「這是債權人的權利，我們也不希望房子被拍賣。」云云，足證上訴人就系爭不動產已遭拍賣之事實並不爭執，系爭房地確有給付不能之情形，而該給付不能又係屬可歸責於上訴人之事由，則被上訴人依民法第二百五十六條規定解除契約，自非法所不許。兩造間之買賣契約，既經被上訴人合法解除，則被上訴人依民法第二百五十九條規定，請求上訴人負回復原狀義務即返還已繳之價金九百萬元，即無不合。又因買賣契約解除，被上訴人原代上訴人繳納之貸款利息六萬四千三百五十六元，上訴人即失其受領之原因，被上訴人依不當得利之規定，訴請被上訴人返還，亦屬有據。再者，上訴人未依約辦理所有權移轉登記手續，應構成違約，被上訴人依買賣契約第六條規定訴請上訴人給付與所收價款同額之違約賠償金，固非無據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文。本件買賣標的之價額為三千零二十五萬元，被上訴人僅交付九百萬元，且被上訴人亦未證明其因上訴人違約受有何重大之損害，參酌系爭買賣標的價額、雙方履約之情形，並其所受損害及所得利益等情，認原約定之違約金誠屬過高，應予核減。第一審審酌上訴人係於八十五年六月十九日收取第一期價款九百萬元，至判決時已有半年，以法定最高利率即週年利率百分之二十計算本件違約金額為九十萬元，應屬允當。從而，被上訴人訴請上訴人返還價金及給付違約金，其中九百九十六萬四千三百五十六元，及自解除契約翌日即八十六年五月十日起算之法定遲延利息部分，應予准許等詞。因而除超過上開利息部分外，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。查兩造買賣契約第二條第三項就上訴人原以系爭房地向銀行貸款九百萬元部分，約定由被上訴人承受，代上訴人償還，而自總價中扣除，同時載明自八十五年六月二十五日起利息由被上訴人負擔，為上訴人所不爭。原審因認該利息部分僅約定兩造分擔之時點，亦即各自負擔之範圍，不屬總價金之一部，與上訴人所有權移轉登記之義務，無對價上之牽連關係，縱有遲付情形，亦不得依契約第六條約定沒收已付價金，尚無不合。上訴人抗辯上開約定利息負擔之時點，為被上訴人承受貸款之日期，原按月向銀行繳交之金額包括部分本金在內（上訴人就此並未舉證證明），縱屬實情，該銀行貸款既經被上訴人承受，倘有未按期繳交之情形，亦係承受後未支付與銀行之問題，仍與被上訴人是否遲延給付價金無涉，上訴人執以謂被上訴人應負遲延責任，容有誤會。上訴論旨，猶執此並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 五 月 二十七 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏法官 黃 義 豐右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 六 月 十五 日