最高法院民事判決 八十八年度台上字第一二二三號
上 訴 人 甲 ○ ○
壬○○○
丑 ○ ○子○○○
癸 ○ ○共 同訴訟代理人 黃 陽 壽律師被 上訴 人 戊 ○ ○
庚 ○ ○
乙 ○ ○
己 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○兼 右三 人法定代理人 辛○○○右當事人間請求增減土地租金等事件，上訴人對於中華民國八十七年十月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈡字第一四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：新竹縣○○鄉○○段一九一、一九六號（重測前為員山段一八○－四、一八○－一六號○○○鄉○○段三四八、三四二、三六八號（重測前為員山段
一七七、一八○－六、一七五－一六號）土地（下稱系爭土地）為伊及其他共有人所共有，原由全體共有人將系爭土地分別出租予上訴人甲○○、丑○○、壬○○○、癸○○、子○○○建屋居住，未定租賃期限。迨民國七十九年一月八日，伊與其他共有人全體於台灣新竹地方法院（下稱新竹地院）七十年度訴字第一二三四號分割共有物事件，就系爭土地及其他共有土地之分割成立和解，其中一九一、三四八、三四二號土地分歸被上訴人戊○○取得，一九六、三六八號土地依序分歸被上訴人庚○○、被上訴人辛○○○、乙○○、己○○、丙○○、丁○○（下稱辛○○○等人）之被繼承人何啟燊取得，並於和解筆錄第十三項約定上開土地共有人自和解成立之日起，各取得其分得部分之使用收益權，原出租人已將上開土地之租賃債權讓與伊。因系爭土地地價上漲，原定租金已不敷繳納稅金及其他費用，伊乃分別於八十二年三月三十日及八十四年四月八日以郵局存證信函通知上訴人按申報地價年息百分之十調整租金等情。求為命甲○○承租系爭一九一號土地租金，自八十二年四月一日起調整為每年新台幣（下同）二萬一千七百二十五元，並給付戊○○六萬五千一百七十九元及自八十二年六月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，壬○○○承租系爭三四八號土地租金，自八十二年四月一日起調整為每年六萬五千一百八十九元，並給付戊○○二十二萬六千八百四十二元及自八十二年六月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；癸○○承租系爭三四二號土地租金，自八十二年四月一日起調整為每年一萬四千八百四十二元；丑○○承租系爭一九六號土地租金，自八十二年三月三十一日起調整為每年七萬八千四百九十八元，並給付庚○○二百一十五元及自八十二年六月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；子○○○承租系爭三六八號土地租金，自八十二年四月十日起調整為每年七萬八千零九十九元之判決。（被上訴人請求調整及給付租金超過上開金額部分，已受敗訴判決確定。又第一審共同原告何啟燊於訴訟繫屬中死亡，已由其繼承人即被上訴人辛○○○、乙○○、己○○、丙○○、丁○○承受訴訟）。
上訴人則以：系爭土地共有人於前開和解筆錄之約定，僅屬共有人間內部就特定土地使用收益之約定，非債權讓與，且出租人之租賃債權，性質上不得讓與。又租賃契約主體變更，屬於契約更改或契約承擔之性質，未經伊同意，對伊不生效力等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，係以……租賃契約出租人之地位，非如承租人，係重在對人之信用關係，出租人將出租不動產之所有權讓與第三人，於辦理所有權移轉登記前，尚非不得將其租賃債權讓與該第三人，且依民法第二百九十七條第一項規定，一經讓與人或受讓人通知承租人，對於承租人即生效力，受讓人並因此承受出租人之地位，對於承租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，不因登記之未完成而受影響。查系爭土地為被上訴人及其他共有人所共有，原由全體共有人將之出租予上訴人建屋居住，未定租賃期限。被上訴人與其他共有人全體於七十九年一月八日在新竹地院七十年度訴字第一二三四號分割共有物事件，就系爭土地及其他共有土地之分割成立和解，其中系爭一九一、三四八、三四二號土地分歸戊○○取得，一九
六、三六八號土地，依序各分歸庚○○、何啟燊取得，並於和解筆錄第十三項約定：系爭土地共有人自和解成立之日起，各取得其分得部分之使用收益權，為上訴人所不爭，並有該和解筆錄可證，復經原審調取上開和解分割之民事事件卷宗查明屬實。參以證人即共有人何啟楦證稱：「（和解）當時大家之意思是分到土地之人，有收租權，寫使用收益就是收租之意思。」及子○○○於和解成立後郵寄承租土地租金匯票予原出租人之代理人何啟杏時，何啟杏亦以該土地已因和解分歸何啟燊取得，其無權代收租金為由，予以退還；子○○○、壬○○○並自認曾給付租金予何啟燊、戊○○等情，益見被上訴人主張系爭土地之原出租人已自上開和解成立之日起，將其租賃債權讓與伊。至上訴人提出之覺書，僅為部分共有人所書立，被上訴人已否認其真正，上訴人亦未舉證以實其說，且查該私文書係在上開和解筆錄成立後之八十三年五月間所書立，其意旨亦與前開和解之意旨相左，是該覺書及證人黃鴻炳、羅鼎珍之證言，自無足取。又包括系爭土地之四十八筆土地，其中二十七筆之使用分區為商業區、十七筆為住宅區、二筆為停車場用地、二筆為綠地，並非以全部使用分區之土地辦理合併分割，其中甲○○所租用而由戊○○因和解分割取得之新竹縣○○鄉○○段○○○○○號（重測後泰安段一九一號）部分，由同○住○區○○段一八○－四、一八○－一
七、一八○－三三號三筆土地合併分割而成；丑○○所租用而由庚○○因和解分割取得之同段一八○－一六號（重測後為泰安段一九六號）部分，乃同○○○區○○段一八○－一、一八○－一六、一八○－三四號三筆土地合併分割而成；癸○○所租用而由戊○○取得之同段一八○之六號（重測後為榮豐段三四二號）部分，乃同○○○區○○段一七九－二、一八○－一、一八○－六、一八○－七、一八○－一一號五筆土地合併分割而成，並非以全部使用分區不同之土地辦理合併分割，稽之地籍測量實施規則第二百零五條、第二百二十四條及土地登記規則第九十六條第一項之規定，並無不能合併分割之情形。再依土地登記規則第九十四條規定：分別共有之土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但徵得抵押權人之同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。是分割共有土地，縱未事先徵得抵押權人同意，亦不生和解分割無效之問題。又系爭土地共有人何啟柏、何宏家之應有部分，於和解成立前遭法院查封，該債務人之應有部分，經實施查封後分割，其權利存在於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力所及，於本件和解分割亦無影響。另系爭土地共有人朱偉浪、何啟炫均已列為本件和解筆錄之當事人，並無當事人不適格之情形。證人黃家昭、黃鴻炳、羅鼎珍均證稱：伊有授與特別代理與陳進興律師，不清楚陳進興律師私下安排委任土地代書蕭武男、何啟楦等分別充任大部分委任共有人之被告訴訟代理人之情形。上訴人據此抗辯陳進興律師有雙方代理及越權代理，應屬效力未定云云，亦屬無據。甲○○、丑○○、子○○○就其分別占用如和解筆錄所示之面積不爭執，且經第一審勘驗現場並囑託新竹縣竹北地政事務所，就上訴人實際占用面積測量結果，壬○○○占用面積確為九十二平方公尺，癸○○占用面積為二十一平方公尺，有土地複丈成果圖在卷足憑。再甲○○、壬○○○同係新竹地院七十年度訴字第一二三四號分割共有物事件之當事人，應知悉自和解成立之日起，伊所占用土地之使用收益權已歸戊○○取得，於和解筆錄成立之日即七十九年一月八日起，戊○○對甲○○、壬○○○，已為債權讓與通知；被上訴人於八十二年三月卅一日、同年月卅日、同年四月九日分別通知癸○○、丑○○、子○○○，有存證信函在卷足按，則戊○○自八十二年四月一日、庚○○自同年三月卅一日、何啟燊自同年四月十日起，分別取得對癸○○、丑○○、子○○○所占用土地之使用收益權。上訴人另以：系爭土地之租金歷年來均以每年每坪稻穀四台斤計算云云，為被上訴人所否認，且證人張滿贏縱以每年每坪稻穀四台斤計算給付其他共有人租金，仍不得據此即認兩造間就系爭土地租金，亦為相同之約定。況上訴人所提之租金收據中亦載稱「新台幣……之租金」等語，有建地敷地租金收據可稽，上訴人又未能舉出其他證據以實其說，自非可採。由此堪信被上訴人主張於伊取得系爭土地使用收益權之前，原共有人與上訴人間，係按系爭土地申報地價年息百分之五計算租金為真。是戊○○請求甲○○給付欠租六萬五千一百七十九元本息，請求壬○○○二十二萬六千八百四十二元本息；庚○○請求丑○○二百一十五元本息，即屬正當，應予准許。次按未定期限之不動產租賃，因該不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。壬○○○、丑○○、子○○○固曾分別以匯票給付或提存，作為給付租金之方法，惟觀其給付、提存，均以每年每坪稻穀四台斤計算之金額為之，上訴人顯未依債之本旨而為給付，自不生清償之效力。經審酌系爭土地有坐落住宅區及商業區者，均面臨建興路，該路直達新竹縣新豐火車站，交通方便，且菜市場近在咫尺，上訴人於系爭土地上所建之房屋屋況良好，或供住家之用、或出租他人經營商店，經濟利用價值較高等情，認應以系爭土地申報地價年息百分之六為適當。從而戊○○請求甲○○、壬○○○、癸○○所承租土地之租金，均自八十二年四月一日起依序調整為每年二萬一千七百二十五元、六萬五千一百八十九元、一萬四千八百四十二元；庚○○請求丑○○所承租土地租金，自同年三月三十一日起調整為每年七萬八千四百九十八元；辛○○○等人請求子○○○所承租土地租金，自同年四月十日起調整為每年七萬八千零九十九元，應予准許，為其心證之所由得，因而除確定部分外，維持第一審所為被上訴人上開勝訴部分判決，駁回上訴人之上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實，暨解釋意思表示之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 六 月 四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 六 月 二十四 日