最高法院民事判決 八十八年度台上字第一六二八號
上 訴 人 乙○○
丁○○被上訴人 丙○○
戊○○甲○○共同訴訟代 理 人 陳俊斌右當事人間請求移轉土地所有權登記等事件，上訴人對於中華民國八十七年八月十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第三九九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於確認買賣關係不存在及命上訴人丁○○為土地應有部分移轉登記，暨該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人乙○○於民國八十一年四月二十六日，向伊等購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段第三五之一、第三五之一三號建地、應有部分各十萬分之八四八（下稱系爭土地），及向訴外人富國建設股份有限公司（以下簡稱富國公司）購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｃ棟十三樓房屋。伊等已依約移轉土地所有權登記予乙○○所指定之丁○○。該房屋亦早已興建完成並通知交屋。惟乙○○尚積欠房地價款共新臺幣（下同）三百八十萬元未為給付，經催告未果，業經伊等及富國公司解除契約等情，求為確認伊等與乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命丁○○將系爭土地移轉所有權登記予伊等之判決（另被上訴人請求確認伊等與丁○○間就系爭土地之買賣關係不存在部分，業經原審判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：乙○○向訴外人富國公司買受之房屋，經地政機關丈量登記之面積僅九三‧八三平方公尺即二八‧三八坪，較房屋銷售廣告上所載之使用面積減少七‧○九坪。又富國公司未依約使被上訴人取得停車位之單獨所有權，並擅自增設停車位，而車道之寬度亦不符規定，其給付具有重大瑕疪，且屬不完全給付，在富國公司補正以前，伊自得拒絕給付價金，不負遲延責任。而被上訴人乙○○與上訴人訂立之土地買賣契約，及與富國公司訂立之房屋買賣契約，有互相聯立之關係，被上訴人自得以對抗富國公司之事由，對抗上訴人。被上訴人及富國公司之解除契約均非合法等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，除確定部分外廢棄，改判確認被上訴人與乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命丁○○將系爭土地移轉登記與被上訴人，係以：乙○○於八十一年四月二十六日，向上訴人購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段第三五之一號土地、面積○‧○七八三公頃，第三五之一三號土地、面積○‧一二九二公頃，應有部分各十萬分之八四八，及向訴外人富國公司購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｃ棟十三樓房屋。土地價金為三百七十七萬元，房屋價金為一百六十一萬元，合計五百三十八萬元；被上訴人乙○○共已給付一百五十八萬元，餘款迄未給付。而上訴人已將系爭土地之應有部分移轉登記予被上訴人乙○○所指定之丁○○之事實，為上訴人與被上訴人乙○○所不爭執，並有預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書、土地登記簿謄本可稽，堪信為實在。上開土地買賣契約與房屋買賣契約之出賣人雖然不同，但兩者具有相互牽連結合之關係，乃屬契約之聯立，其中一契約不成立、無效、撤銷、或解除，另一契約亦同其效果。依預定房屋買賣契約第一條約定：「建物標示及買賣權利範圍：坐落竹東鎮……土地上所興建之竹東『長春帝國大廈』Ｃ棟十三樓（如總配置圖所示）約三八‧九○坪之房屋。（上開坪數係包括陽台、花台、平台、露台、及所分擔公共面積）。精確面積依據地政機關複丈後登記之面積為準」。該房屋業已建造完成，並以富國公司之名義辦妥所有權第一次登記。依建築改良物登記簿謄本之記載系爭房屋之建號為三七四○號，另共同使用部分則編列為二個建號，即三七六○及三七六二號，其共有部分經換算結果，連同單獨所有之部分，總共面積為四三‧八八坪，較買賣契約所定之三八‧九○坪並無短少。上訴人所提廣告所附平面圖，除繪有系爭房屋之房間格局外，並詳細標示當層之電梯間、樓梯間、走道及通道；而買賣契約書所附之平面圖，亦已明確標示樓梯間、電梯間及走道，兩圖核相符合。此等部分對房屋所有人之使用，具有經常性及必要性，如謂樓梯間、電梯間及走道非屬「使用面積」，自與平面圖所示之意旨不符，亦與使用之實況有悖。又不動產業界向有以『使用面積』及『公共面積』作為標示房屋面積之商業習慣，而使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道（俗稱小公）等情，業經中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會，於另案函敘明白。被上訴人主張廣告所附之平面圖已將俗稱「小公」之電梯間、樓梯間、走道及通道等標示，列為「使用面積」，標明於當層平面圖，至於共同使用之屋頂突出物、機械室、水箱等部分，無法於平面圖表明者，則文字表明為「公共面積」，自屬可信。依此計算，系爭房屋之樓梯間等設施（建號三七六二），面積為六○二‧四七平方公尺，依應有部分一萬分之三七二計算，為二二‧四二平方公尺，折合六‧七八坪，連同三七四○建號之二八‧三八坪，合計三五‧一六坪，與約定之三五‧九一坪相差僅○‧七五坪，此項差距仍為契約第一條所容許之範圍。房屋買賣契約書第四條屋頂屬權項下約定：『屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積』，查該條係就屋頂部分而為約定，此就該條先冠以『屋頂屬權』自明，且屋頂又非絕對無電梯間、樓梯間之設施，尚難因其約定內容有電梯間、樓梯間，即認定當層樓梯間、電梯間亦為第四條約定之公共設施面積。且依不動產業界之前開商業習慣，該條所約定『公共設施面積』。與銷售廣告圖中之『公共面積』，並不相同，上訴人依系爭買賣契約第四條約定，抗辯當層樓梯間、電梯間（小公），非使用面積云云，不足採取。證人即該大廈其他房屋之承購戶姜月秋、曾賢文、薛清梅、彭壽林、張春梅等，於第一審雖證稱使用面積為進入房內之面積等語。惟各該證人所證者為各該證人各自訂購之情形，已難為本件被上訴人乙○○承購時亦屬相同情形之認定，該證人等多與被上訴人等同為未依約繳款者，或併曾因同一理由渉訟，利害關係一致，渠等所為證言，亦不足採。上訴人乙○○所提行政院公平交易委員會八十四年九月四日公參字第六八三六號函，係以建商於預售屋廣告上，以「使用面積」、「公共面積」等為建物面積之表示時，應依該委員會決議，載明各該用語之意義，以免交易之相對人對面積產生誤認，致有違反公平交易法第二十一條所定引人錯誤之情事，並非指摘訴外人富國公司之房屋銷售廣告，有違反公平交易法之情事。況被上訴人乙○○買受系爭房屋係在八十一年四月二十六日，斯時上開決議尚未作成，不生富國公司之房屋銷售廣告有違反該決議之問題。被上訴人乙○○另辯稱其購買之停車位並無獨立產權，與約定不符，且富國公司擅自增設停車位，而地下停車場之車道寬度亦有不足云云。惟預定房屋買賣契約書第一條約定：「停車位機械式地下二樓一○號……。本大樓地下停車場，不屬公共設施範圍悉歸各所有人管理使用，甲方（即被上訴人乙○○）依約定停放車輛」。依其文義，僅被上訴人乙○○就地下二層編號第十號之停車位有「管理使用」之權，並未約定使被上訴人乙○○取得單獨所有權之停車位；而所謂「不屬公共設施範圍」，係指停車位並非供公共所使用之設施，以與承購人就其停車位有特定之管理使用權相互呼應，非可解為就停車位有獨立之所有權。證人曾賢文等人於第一審證稱富國公司約定其出售之停車位，係有獨立產權之車位云云，並不足取。又被上訴人乙○○購買之地下二層編號第十號停車位係原設計之法定停車位，並非嗣後增設之停車位，為其所不爭；而系爭地下二樓停車場之車道、坡道，其寬度及配置等項，與新竹縣政府核准之平面圖及買賣契約之附圖均相符合，亦為被上訴人乙○○所不爭，均難執此認為其購買之停車位或停車場設施有何瑕疵，或有不完全給付之情事。上訴人主張已與富國公司委託律師以存證信函催告被上訴人「於函達十日內將積欠價款及費用等一次付清並辦妥銀行貸款手續，逾期未履行，即解除買賣契約，不另通知」，有被上訴人乙○○不爭之存證信函足憑。被上訴人乙○○經催告後仍未履行，上訴人復以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，即無不合。被上訴人乙○○於八十四年十一月二日收受本件起訴狀繕本，本件買賣契約亦於該日合法解除。上訴人請求確認其與被上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，洵屬有據。按民法第二百六十九條第二項之規定，係指第三人已為受益之意思表示時，契約當事人不得以協議變更契約之內容或使契約根本消滅之意。若當事人行使因法定原因發生之撤銷權或解除權，應不受該條規定之限制。本件買賣已合法解除，已如前述，丁○○依被上訴人乙○○之指定取得系爭土地所得權之法律上原因，已不復存在。被上訴人丁○○雖非系爭買賣契約之當事人，固不負回復原狀之義務，惟上訴人依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被上訴人丁○○返還即移轉系爭土地所有權登記與上訴人，即屬正當，應予准許。又被上訴人乙○○已付價金之返還，與被上訴人丁○○返還不當得利，並無同時履行之關係，被上訴人同時履行抗辯，尚無足取。為其判斷之基礎。
查上訴人於原法院前審中已稱「依被上訴人（按即指上訴人乙○○等）在原審（指第一審）八五、元、三一檢呈證物狀，所檢呈本件長春帝國地下停車場拍攝照片八紙所示，足稽富國公司所建停車場車道狹窄處僅寬三‧一公尺，最寬處亦僅寬四‧六公尺，餘處約寬為三‧六公尺，均未符合建築技術規則建築設計編第六十一條所定單一層車位五十位以上者，須設五‧五公尺以上雙車道之規定，而有重大瑕疵，又依被上訴人在同狀所檢呈新竹縣政府都市計劃課存案之本件長春帝國大廈地下一層平面圖，亦稽該車道之設計亦僅寬三‧五米。」（見原審上字卷第一三一頁），足見其對停車場車道寬度與設計圖及相關規定是否相符，甚為爭執，乃原審竟謂「系爭地下二樓停車場之車道、坡道，其寬度及配置等項，與新竹縣政府核准之平面圖及買賣契約之附圖均相符合，亦為被上訴人乙○○所不爭，均難執此認為其購買之停車位或停車場設施有何瑕疵，或有不完全給付之情事。」已有判決不依證據之違法。且上訴人上開抗辯是否可採，攸關停車場是否有瑕疵，被上訴人之解除本件買賣契約是否合法，原審未遑詳查究明，遽為上訴人敗訴之判決，自有判決理由不備之違法。上訴意旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 七 月 二十三 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 王 茂 修法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 八 月 四 日