最高法院民事判決 八十八年度台上字第一九八○號
上 訴 人 羅 名 在
高 明 宏詹 賢 通宋 子 見徐 秋 雄王 戊 時詹 孫 玉詹劉愛菊被 上訴 人 詹 文 鍊
詹 馥 甄詹 孟 璁兼 右二 人法定代理人 賴 阿 妮右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年八月三日臺灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由查被上訴人詹裕欽於上訴人提起上訴後死亡，詹馥甄、詹孟璁、賴阿妮為其繼承人聲明承受訴訟，於法並無不合，應予准許，合先說明。
次查本件原審維持第一審所為命上訴人拆屋還地之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人主張，坐落台中縣○○鄉○○段○○○段0000000000000號土地係被上訴人詹馥甄、詹孟璁及賴阿妮之被繼承人詹裕欽所有，同小段一三之六、
一三、一四、一五號土地係被上訴人詹文鍊所有。惟依序分別遭上訴人宋子見、徐秋雄、高明宏、詹賢通、王戊時、詹劉愛菊、羅名在、詹孫玉無權占用（各人占用之詳情如第一審判決附圖及原判決主文第三項更正之內容所示），在該土地上建屋使用等情。有土地登記簿謄本及土地所有權狀影本在卷可證，且經囑託台中縣東勢地政事務所勘測及勘驗屬實，有實測鑑定圖及勘驗筆錄足稽，且為兩造所不爭，自屬真正。上訴人雖以，系爭地上建物係於民國六十六年間地主與建商張阿梧訂立合建契約所建，當時經詹裕欽之母賴芳慧以法定代理人身分及被上訴人詹文鍊同意建商張阿梧在土地上建屋出售於伊，伊就系爭建物上基地，自有租賃關係存在；且系爭建物與其基地必須一體使用，詹文鍊、詹裕欽（下稱詹文鍊等）與建商張阿梧合建之初，應有設定地上權之意思；被上訴人拆屋交地之請求權亦已罹於時效而消滅等語置辯。惟查，卷附之土地使用權同意書雖記載，同意書人等所○○○鄉○○段○○○段○○號及一三之一號土地（即系爭土地分割前之地號）同意羅名在等十七人興建加強磚造建築物等語。然依上訴人在第一審所提補充答辯狀所載之補充理由可知，上訴人並非全部於合建房屋興建之初即購得系爭房屋，當時購屋者共有幾人，根本不確定，而該「土地使用同意書」之內容竟明確指出同意羅名在等十七人興建加強磚造建築物，顯與事實不符。且同意人中詹文鍊等之簽名，與彼等當庭所簽及平時簽名筆跡，並不相同，亦經法務部調查局鑑定屬實，有該局覆函在卷可稽。上訴人亦自認無法證明上開土地使用權同意書上詹文鍊等之印文為真正在卷。而上訴人另提六十六年五月九日之同意書上，詹文鍊等之簽名字體，與其他同意人詹文煌等人及同意書全文之字體相同，顯為同一人所寫，而其上並無其二人之印文，足見其二人並未參與書立該同意書。上訴人又提出房屋合建契約書一紙，辯稱詹文鍊等曾同意訴外人詹文銓就系爭土地分割前原共有土地與建商張阿梧訂立合建契約等情。惟詹文銓並非系爭土地之共有人或所有人，其與建商張阿梧所訂立之合建契約，對土地所有人而言，並不生拘束力。縱使另有「同意書」記載「立同意書人共有之系爭土地上，原有建築物全部同意由『台端』拆除後興建加強磚造二層樓房……」；惟同意書上所指「台端」究係何人，並未載明。而立合建契約之建商張阿梧則證稱：「訂立合建契約時，地上物均已拆除，是誰拆的，詹文銓才知道」等語。另據詹文煌提出之新社詹家大房兄弟六人會議紀錄所載內容觀之，亦隻字未提及分割前系爭土地之原共有土地，與建商有合建事宜，上訴人及詹文銓亦未能提出系爭土地分割前，曾經開過家庭會議，當時共有人有同意與張阿梧訂立合建契約或授權詹文銓與人訂合建契約之任何證據；代書張碧勳證稱：「系爭土地是詹家共有，合建不是我辦的，內容我不清楚，六十六年間，他叫我寫土地使用權同意書，我祗寫這份同意書，當時詹文銓說土地是他弟弟的，同意使用來蓋房子，姓名是他念給我寫的，寫好之後，他拿回去蓋章，地主並未到場，以後地主是否有親自蓋章，我不清楚。」等語，足以證明係由詹文銓一手策劃，土地共有人根本均未到場，同意書上之印章亦是詹文銓等回去蓋的，均不足以證明詹文鍊等有同意合建及由建商拆除原有地上建物。詹文銓所稱，當時有開家庭會議，大家表示同意合建云云，並不足採。又詹裕欽之母賴芳慧雖曾於六十六年四月二十四日致函詹文銓略稱：「裕欽最不用功，現在當印刷學徒，還未有成就，他將來也必需有一所房屋供祭詹家祖先，現在把地賣出也不值可買一棟房屋之錢。因此我的理想是願意供出土地，讓他們去蓋社區，並分配合理的房屋給我們，將來裕欽也可回鄉去開一所印刷廠。」、「請你把社區的蓋建範圍及我的小意見（分配房屋之問題）可行就請回吾，有需要我回鄉一趟，我預定下星期六下午回家接洽！」等詞，再參酌賴芳慧證稱：「……，當時我在高雄大社國小教書，沒空來跟他們談才寫這封信，他們未經同意，在六十五年八月就將舊房子拆掉，我寫這封信，並不代表同意，我祗是告訴他（指詹文銓），要如何分配，請他告訴我，我下個星期再下來跟他談，但他一直未答覆，之後我也曾寫過三封存證信函給他，他都置之不理。」等語觀之，賴芳慧當時雖以詹裕欽之法定代理人身分致函詹文銓，但該信函僅表示願以土地興建社區，並詢及興建範圍及合理分配房屋情形，俾便決定是否同意合建分配取得房屋﹖自難單憑上開信函即認為詹裕欽已同意詹文銓與建商張阿梧就系爭土地訂立合建契約。另被上訴人迄今未分配取得系爭土地上建物，為上訴人所不爭之事實。苟詹裕欽同意建商張阿梧在系爭土地上建屋，何以迄今未分配取得其應分配建物？是上訴人及詹文銓、張阿梧上述所為詹文鍊等同意詹文銓就系爭土地與建商張阿梧訂立合建契約之陳述，均不足採。又查，詹文鍊欲將分割前原一三號、一三之一號土地應有部分各十分之二出售與陳素華，係在房屋建造完成後之六十九年十一月六日，並因買受人陳素華及建商張阿梧未給付價金而未辦理土地所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有土地買賣所有權移轉契約書、六十八年八月二日為接水電而向台中縣新社鄉公所申請核發建物基地「未實施建築管理地區建築物證明」可證，並經詹文鍊陳明在卷。嗣後詹文鍊再依分割共有物之判決取得系爭土地，更足以證明詹文鍊確未於詹文銓擅自與建商張阿梧訂立合建契約前，即同意提供系爭土地為合建。縱令詹文鍊將分割前系爭一三號土地應有部分產權贈與詹文煌，但詹文煌在未為移轉取得所有權之前，縱同意與建商訂立合建契約，對詹文鍊亦不生效力；詹文鍊雖曾願與建商合建二樓平房店舖及住宅，但在簽約時，並不同意，故未在該契約書上簽章，足證詹文鍊確未同意建商張阿梧在系爭土地上興建房屋出售與上訴人。又最高法院七十三年度台上字第六四二一號刑事判決，雖以系爭土地上建物於六十八年五、六月間蓋造完成，詹裕欽、賴芳慧母子當初如不同意拆屋改建，何不出面阻止，而遲至房屋建成三年後之七十一年十二月始具狀告訴為論據，諭知詹文銓無罪。惟詹裕欽之母賴芳慧遠在高雄大社國小教書；詹裕欽亦住於高雄縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號，詹文銓犯竊佔等罪刑事案件審理中，所提出刑事補述狀可按，且為兩造所不爭。詹裕欽母子居高雄縣大社鄉，距台中縣新社鄉系爭土地所在甚遠，以六十六年間之交通狀況，來回不易，加以系爭土地上之舊有房屋，早在六十五年間即被拆除，直至六十六年間才有詹文銓寫信徵詢詹裕欽之母賴芳慧是否同意合建，而賴芳慧三度致函詹文銓後，迄未獲回音，回鄉一探究竟，始悉實情，此後歷長期交涉，懇請族親長輩出面交涉，亦均遭壓制，而詹文銓時任縣議員，財大勢大，詹裕欽與其母賴芳慧，孤兒寡母，找不到可以協助之人，豈能以其無力對抗強勢，土地遭侵占而未獲得任何補償，又無力阻止，即指為已有同意合建﹖張阿梧既未經詹文鍊等同意，擅在系爭土地上建築房屋出售與上訴人，自難謂上訴人就系爭土地有租賃關係存在；更難謂詹文鍊等與建商張阿梧間就系爭土地有設定地上權之意思。復依六十六年五月九日之同意書內容載：「具立同意書人等共有之……土地建地上原有建築物全部，同意由台端拆除後，興建加強磚造二層樓房，建築完成後，詹文煌取得Ａ區第一、二間，詹裕欽取得Ｂ區第一間，詹文耀等兄弟四人取得Ａ區第十一、十二間，基地每間約定連通路、空地等約三十坪左右，並定於本年十二月底交屋，產權繼承登記費用均由台端負擔受理……。」等語，顯然無關上訴人房屋基地之取得，亦無關其基地之使用權。至於未載日期之土地使用權同意書雖載稱：「立同意書人等所有系爭（原舊地號）之土地，同意羅名在等十七人興建加強磚造建築物『 』棟，業經完全同意屬實」云云。然上訴人，在第一審八十四年一月八日所具答辯狀即主張，其依據買賣法律關係而取得房屋所有權，並提出委託代建住宅工程合約書為證，在更審中亦主張，彼等直接或間接由建商張阿梧買得房屋等情。查依委託代建住宅工程合約書第二條、第十一條之內容觀之，亦屬依買賣關係向張阿梧買受，非關委託代建。因此該土地使用權同意書之訂立，亦僅在方便建商張阿梧之申請准許建造，以節省稅費之用，非關同意上訴人等使用其土地，上訴人亦不得據該土地使用權同意書主張有合法正當之使用權。至於詹文鍊等既未在同意書及土地使用權同意書上簽名，原即未表同意，已如上述，縱依土地法第三十四條之一第一項之規定，詹文鍊等應受拘束，但亦僅對張阿梧負擔責任，張阿梧既未依據同意書之約定履行，擅自將房屋出售與上訴人，但上訴人並未取得占用土地之權利，張阿梧與上訴人間之買賣行為，對詹文鍊等自不生效力。被上訴人本於所有權之作用，行使其所有人回復請求權，自屬合法有據。另按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，司法院大法官會議釋字第一○七號著有解釋。系爭土地均已分別登記為詹文鍊等所有，有土地登記簿謄本在卷可按，揆諸上開解釋，被上訴人就其所有系爭土地之回復請求權，自無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。亦無因多年後始行其回復請求權，即謂違反誠信原則。詹文鍊之所有權既未喪失，而詹文煌本身就系爭分割前原地號之土地，亦有其所有權應有部分，則詹文煌之因同意合建，在同意書及土地使用權同意書上簽章，並不能表示其已代詹文鍊為同意之表示，亦不能因詹文煌之同意為詹文鍊所知悉，即認為詹文煌係代其為同意之表示，且對之未為反對，而有民法第一百六十九條之適用。況且同意書及土地使用權同意書上，亦無詹文煌代詹文鍊同意之記載，上訴人之此項抗辯，均不能成立。從而被上訴人依民法第七百六十七條所有權物上請求權之規定，請求上訴人分別拆除系爭土地上建物，將土地交還，洵屬正當，應予准許等詞。
為其判斷之基礎。
惟查，上訴人於原審辯稱，由詹裕欽提出之七十二年十二月二十日「補充告訴理由狀」內載：「六十六年十月間與詹文銓數次協議，詹某始允以Ａ區（店舖）一棟或折現金五十萬元，訂於六十六年十二月底交屋或交款由長輩經轉，這雖是不合理條件，但長輩為詹家名譽強迫家母接納，家母亦體會己族侄兒難得當選議員，只好委曲求全，故當時未提訴訟」等語，可見六十六年十月間，被上訴人已委曲求全地同意建造系爭房屋，後因詹文銓僅允付四十五萬元，才致興訟（見原審卷第一七二頁背面至第一七三頁）。果爾，其是否事後追認六十六年五月九日之同意書，而未立刻阻止興建房屋﹖是否因未分配取得其應分配建物而改變初衷﹖。攸關上訴人現有房屋之基地，詹裕欽是否同意供建築甚鉅，自屬重要之防禦方法，原審就此並未表示其取捨之意見，顯有判決不備理由之違法。而同意書上所載：「立同意書人共有之系爭土地上，原有建築物全部同意由『台端』拆除後興建加強磚造二層樓房……」等語，所指「台端」究係何人，雖未載明。然由原審依建商張阿梧及代書張碧勳之前開證稱等內容認定本件建屋係由詹文銓一手策劃等情，是否不能探究其所指係何許人﹖茍詹文銓係經土地共有人之公推而與建商張阿梧訂立合建契約，能否謂其與張阿梧所訂立之合建契約，對土地所有人，不生拘束力﹖另按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法第三十四條之一第一項定有明文。苟上訴人所辯，系爭土地於六十六年建屋時，詹文鍊等之應有部分各十分之二，縱使如詹文鍊等未同意，然若其他共有人尚有詹文煌、詹文鐘、詹輝男、詹文耀、詹佳男等五人，其應有部分合計為十分之六，曾同意建屋，推由宗親詹文銓與建商張阿梧簽訂合建契約屬實，則張阿梧所建現屬上訴人所有房屋基地（共有土地）之處分，既合乎上開土地法之規定，各該房屋占用建築基地能否謂為無合法權源﹖原審認為果應受土地法第三十四條之一第一項之拘束時，其僅對張阿梧負擔責任，張阿梧既未依據同意書之約定履行，擅自將房屋出售與上訴人，但上訴人並未取得占用土地之權利，張阿梧與上訴人間買賣行為，對詹文鍊等不生效力云云，不無率斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 九 月 二十一 日
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