最高法院民事判決 八十八年度台上字第一九九號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 台灣肥料股份有限公司法定代理人 謝生富訴訟代理人 劉紹猷律師右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十七年三月二十三日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十六年四月二十五日，向被上訴人公司基隆廠以總價新台幣（下同）一億七千六百零二萬元標購其所有坐落基隆市○○區○○段一三之二、二二三號土地貳筆，面積五二八九平方公尺（下稱系爭土地），並已給付一千七百六十萬元之押標金。伊於標得系爭土地後即刻進行整地興建規劃，發現系爭土地上竟存有既成巷道，並有部分土地有民房占用面積為二百四十一平方公尺，惟被上訴人於公開標售公告上保證民房僅占有一百二十點二一平方公尺，對於有既成巷道一事卻隻字不提，顯有故意不告知瑕疵之情，縱使標售公告上寫明「按現狀標售」，被上訴人仍無卸於出賣人之瑕疵擔保責任，今第三人因既成巷道得向系爭土地主張公用地役權，以及民房占用面積超出被上訴人所保證之面積過鉅，使伊原先擬以全部土地供興建規劃之目的無法達成，顯見系爭土地具有權利上及物上之瑕疵，為此伊已於八十六年五月十九日發函定期催告被上訴人履行，被上訴人逾期未為履行，伊自得本於債務不履行及瑕疵擔保責任之規定，解除契約並請求已交付之押金等情。求為命被上訴人給付一千七百六十萬元及加算法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊係以公開標售之方式出售系爭土地，且於投標須知上明白標明「按現狀標售」，顯示參加投標之人於標購前對於標售之標的物實際使用情形必須調查確認，此項義務由標購人自行負責，故投標須知備註欄記明「由標購人自理」在先，則其責任完全歸由上訴人負擔。至於投標須知備註欄既註明特約「被民房等占用約一二○點二一平方公尺由標購人自理」，顯見被上訴人已將土地有民房占用之情形先為告知，且使用「約」字，足認伊並無「保證」及「出賣人故意不告知瑕疵」之情。又既已告知有民房占用情形存在，上訴人在標購前既前往查明有既成道路及民房占用等情形，則上訴人於標購之前即應自行測量清楚後再行參加投標，乃捨此不為，而於得標後始前往測量民房占用及既成巷道，顯見上訴人縱使無明知標售標的物存有瑕疵，其亦難辭重大過失之責，伊不負瑕疵擔保之責，是上訴人以債務不履行及伊應負瑕疵擔保之責為由，主張解除契約，依法不合等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，上訴人主張，伊於八十六年四月二十五日，以總價一億七千六百零二萬元，向被上訴人標購系爭土地，並已給付一千七百六十萬元之押標金，被上訴人於投標須知之標售標的欄內之備註項下註明「基地被民房等占用約一二○點二平方公尺」，惟於伊得標後經測量系爭土地上民房占用之面積為二百四十一平方公尺，既成巷道之面積為五百四十四平方公尺等事實，有上訴人提出之八十六年四月九日被上訴人公司基隆廠公開底價標售房地投標須知，面額為一千七百六十萬元、付款人為台灣銀行之支票一紙影本附卷為憑，且為被上訴人所自認，並經第一審法院現場履勘屬實，並有基隆市安樂地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，足堪信為真實。惟按物之出賣人，對於買受人應擔保其物於移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約所預定效用之效用，固為民法第三百五十四條所明定。但買受人於契約成立時，知其物有上開之瑕疵或因買受人之重大過失而不知上開瑕疵，如出賣人未保證其無瑕疵者，不負擔保之責，同法第三百五十五條亦定有明文。經查，系爭土地之買賣係採公開標售之方式為之，依公開底價標售須知所載，第一項標售標的備註欄內為：「本案房地面積以所有權狀登載為準，按現狀標售，基地被民房等占用約一二○點二一平方公尺，由標購人自理。」、第五項：「查看標的物：標售之標的物，由投標人自行至現場參觀。」、第十項：「點交接管：房地面積均以權狀登記面積為準，並於房地價款繳清後即日或翌日按現狀點交。」，可見被上訴人係就系爭房地當時存在之狀況加以出售，投標人須至標的物現場參觀瞭解，依上訴人所自陳，系爭房地之四周並未立界樁設防，則欲參與投標者並無不能進入查訪之情事，縱有部分土地被民房占用，不能進入民房，但並非不能進出其周圍。而民房占用之面積，被上訴人雖依另案訴訟測量所得者為準記載約一二○點二一平方公尺，與目前被占用之三○七點七一平方公尺有所出入，但被上訴人既係依他案訴訟當時之實測而來，經過若干歲月，難免有所變更而另被占用，始以「約」字概括標明，自有提示投標人應自行確認之意其明，況縱然無此占用面積之記載，僅標出有被占用之事實，亦不能遽指為有所故為隱瞞。至系爭土地存有二八八點五七平方公尺之既成巷道，巷道兩旁又設有排水溝，但該巷道與系爭土地相接連，有實測圖為證，且為上訴人所不否認，則投標人至現場參觀時，對此巷道應一目了然，自應為必要之調查，或查訪附近居民，或延請測量人員為粗略之測量，或以地籍圖至現場概略之比對……，應不難得知其情，上訴人身為建築師，不能謂無此一認識，故縱其認系爭土地不包括該既成巷道，其亦有重大過失至為灼然。復據被上訴人公司總務組長許文章證稱，開標時曾詢問投標人有無疑問時，均答稱無意見，伊亦不知有此既成巷道云云，查，被上訴人係依以前曾經訴訟之資料記載民房占用面積，可見於決定本件投標事宜時並未另行測量，而其土地前被民房所占用，既知提起訴訟解決，但反觀此被占為巷道並在巷道兩旁興建有排水溝，則無訴訟資料，則其不知既成巷道為其所有，而被占用者並非不可能，參之被上訴人係一社團法人，承辦人員自無故為隱瞞事實圖利該法人之必要，故被上訴人所辯，無故意不告知之必要等語，應屬可採。綜上所述，被上訴人公開標售系爭土地時，既已言明按現狀標售及點交，於標售前復已存在民房占用及既成巷道之事實，足認被上訴人所欲出售之房地既存有該等狀態，被上訴人按現狀交付上訴人，自難認為未按債之本質給付。且縱上訴人不盡明瞭上情，自亦須負重大過失之責，已如上述，而民房占用面積雖記載有誤，因被上訴人已標示「約」字，又註明按現狀標售點交，並無保證未超過占用面積之意至為灼然，又無證據足認被上訴人有故意不告知瑕疵之事實，則上訴人依被上訴人未依債之本旨給付，有債務不履行及應負瑕疵擔保之責，主張解除契約，回復原狀返還押標金及遲延利息，於法無據等詞。為其判斷之基礎。
查，原審認投標人員至現場參觀，對系爭土地上有巷道應一目了然，自應為必要調查，或查訪附近居民，或延請測量人員為粗略之測量云云，惟有無調查之可能，原審均未查明。而上訴人主張：伊於投標時，確不知系爭土地有權利及物之瑕疵，且無重大過失，況伊於標購系爭土地前，並非土地所有權人或管理人，不符合地籍測量實施規則第二百二十四條之規定，不能申請複丈系爭土地。又伊雖係建築師，惟職司房屋建築設計、繪製建築平面圖等工作，並非購地蓋屋之建商，何謂判定土地現狀之能力必高於一般人﹖再者，伊於八十六年四月二十二日即投標前一日始經由基隆市江議員介紹，知悉系爭土地招標事宜，是日看過土地，翌日即投標，是自伊知悉本件投標案迄投標，期間僅一日，時間上亦根本來不及申請實施測量，伊何有重大過失之可言等語（見原審卷一四頁反面至一六頁正面）。為其重要之攻擊方法，原審恝置未論，自屬可議。準此，若上訴人所言屬實，系爭土地既未經測量，則其界址範圍未臻明確，能否謂上訴人有重大過失，即待研求。原審未遑予以詳查，僅以上訴人為建築師，其認識應高於一般人，而為其不利之判斷，尚嫌速斷。再者，原審以被上訴人係以前另案訴訟測量所得，而記載被民房占用面積為一二○點二一平方公尺，惟其所憑依據何在，原審亦未敍明。且該訴訟係發生於何時，迄今已有多少年，如已經過多年，而被上訴人於標售系爭土地，是否未曾至現場勘查，而不知現狀之變化﹖乃上訴人據以主張：基於「誠信原則」，被上訴人就系爭標售土地，應負有保護照顧、通知、忠實及協力等之「附隨義務」，而系爭土地被民房占用面積，依被上訴人在其所提答辯狀陳述「被上訴人在投標須知所載『約一二○點二一平方公尺之面積，係曾經在另一案件內經地政事務所測量之成果圖所載面積，至事後經過若干歲月，或有若干變更，所以加「約」乙字，以示大約概括之意……」，足見就民房占用面積，並非僅一二○點二一平方公尺乙節，為被上訴人於標售前所預見，卻為不正確公告，使伊信賴該公告，被上訴人實已違反契約之附隨義務，是就民房占用面積超過一二○點二一平方公尺部分，有故意不告知瑕疵存在之情事等語（見原審卷一八頁反面、一九頁正面），是否全無可採，亦有發回詳查之必要。另上訴人主張：投標須知第一、五、十條之約定，屬定型化契約，違反誠信及平等原則，應屬無效等語（見原審卷一四頁正面），原審亦恝置未論；及主張：本件標的物除有物之瑕疵擔保外，尚有權利瑕疵云云（見原審卷五二頁正、反面），就其所主張之權利瑕疵，事實未臻明確，原審未予以闡明，令其敍明或補充之（民事訴訟法第一百九十九條第二項），亦有未洽。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 二 月 二十 日