最高法院民事判決 八十八年度台上字第一九三八號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國八十七年八月二十四日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十七年度上字第八五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十二年六月二十三日與被上訴人訂立不動產房屋租賃附強制執行契約書並經公證，向被上訴人承租坐落台中市○○路○○號一樓及地下室全部（下稱系爭房屋），租期自八十二年六月二十五日至八十五年五月二十五日止，租金每月新台幣（下同）三萬元，保證金三百萬元，約明租期屆滿交還房屋無息返還。伊於租期屆滿前八十五年五月二十二日向被上訴人以函表明續為租賃之意思，如不願續租，應返還伊保證金三百萬元；被上訴人於翌日覆函表示欲收回租賃物，未提返還保證金事；伊再於同年月二十五日函示續租之意，被上訴人收受後未為表示，任由伊使用至今。伊於原租期屆滿後，連繫被上訴人未著，即將二個月之租金六萬元提存於法院，以為繳納租金。系爭房屋租期屆滿後，伊仍為租賃物之使用收益，而被上訴人於收受伊重申續租之信函後，未再表示反對，讓伊繼續使用迄今，顯係同意上訴人繼續租用系爭房屋，兩造間存有不定期租賃關係。如認兩造間不定期租賃關係不存在，依系爭房屋租約第三條約定，被上訴人應於伊交付系爭房屋後返還保證金三百萬元等情。先位聲明，求為確認兩造間就系爭房屋有不定期租賃關係存在；備位聲明，求為命被上訴人於伊交還系爭房屋後返還三百萬元暨自交還房屋翌日起加計法定利息之判決。
被上訴人則以：伊在系爭房屋租期屆滿前，即於八十五年五月二十三日以存證信函通知上訴人租期屆滿即不再續約並於租期屆滿時交還房屋，係於租期行將屆滿之際，預為表示不願續租，仍為有反對續租之意。縱上訴人於租期屆滿後提存二個月之租金，兩造間仍無不定期租賃關係存在。伊數度催討無效，遂於八十六年三月七日以公證書為執行名義聲請強制執行。又系爭房屋租約第三條第二項係約定保證金三百萬元於租期屆滿後交還房屋無息返還，既未約定租賃期滿時，三百萬元之返還應與房屋返還同時履行，上訴人於租賃期滿自有先將系爭房屋返還之義務，不得以保證金三百萬元之返還為同時履行抗辯。伊之履行返還保證金義務，係附有上訴人先行交還系爭房屋之條件，上訴人迄今尚未交還系爭房屋，其履行條件尚未成就，上訴人亦不得提起將來給付之訴等語。資為抗辯。
原審以：租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文；同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示。又按出租人於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租，寬限二個月拆遷，此履行期間，縱承租人於出租人拒收租金後有提存之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題。兩造系爭房屋租約租期為八十二年六月二十五日至八十五年五月二十五日，被上訴人於租期屆滿前之八十五年五月二十三日以存證信函通知上訴人約滿不再續約，並請於租期屆滿後交還房屋之事實，除為上訴人所自認外，並有該存證信函可稽。被上訴人於租期屆滿前二日通知上訴人約滿不再續約並請求交還系爭房屋，仍不失為有反對之意思表示，上訴人縱於約滿後，將二個月租金六萬元提存於法院，惟被上訴人並未提領，依上說明，兩造間仍不發生不定期限繼續契約之關係。上訴人請求確認兩造間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，自非正當。次按於履行期未到前請求將來給付之訴，非被告有到期不履行之虞者，不得提起，民事訴訟法第二百四十六條定有明文。又房屋租賃保證金在擔保租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後租賃物之返還，以及遲延返還租賃物所生之損害賠償義務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還保證金。依系爭房屋租約第三條第二項，保證金三百萬元於租期屆滿交還房屋無息返還。該保證金既係於租期屆滿後，始由被上訴人返還上訴人，其具有擔保性，乃屬押租金性質。兩造未特別約定於租賃關係終了後該三百萬元之返還應與房屋同時履行，上訴人於租賃期滿後負先將系爭房屋返還被上訴人之義務，自不得以被上訴人未返還三百萬元之保證金為由，為同時履行之抗辯。又履行期未到與履行之條件未成就不同，故於履行期未到前，如被告有到期不履行之虞者，固得提起請求將來給付之訴，但在履行之條件未成就前，則不許提起將來給付之訴。上訴人所交付之保證金屬押租金性質，上訴人於租賃期滿後應先將系爭房屋返還被上訴人，而後被上訴人始有返還保證金三百萬元之義務。被上訴人所負之履行義務係附有上訴人先行交還系爭房屋之條件，上訴人迄未交還系爭房屋，其履行條件未成就，上訴人自不得提起將來給付之訴。上訴人備位請求被上訴人應於上訴人交還系爭房屋後返還三百萬元，暨自交還房屋之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自有未合。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法尚無不合。查押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生。原審本此見解而為上訴人不利之判斷，並無違背法令之可言。上訴人徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，執詞指摘其為不當，求予廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 八 月 二十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 九 月 十四 日