最高法院民事判決 八十八年度台上字第二○五九號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 陳正磊律師右當事人間請求塗銷土地所有權登記事件，上訴人對於中華民國八十八年三月十八日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈢字第二七八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：兩造係父子，伊前將所經營之景陽磚瓦工廠交由被上訴人管理，並將工廠基地即坐落苗栗縣○○鎮○○段埔頂小段第一二四五、一二四六及一二八三號之土地（下稱系爭土地）所有權狀及印鑑章交被上訴人保管。被上訴人於七十七年初，藉詞辦理地目變更，向伊騙取印鑑證明，於七十七年二月八日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為被上訴人所有。兩造間並無買賣關係存在；縱認兩造就系爭土地成立買賣契約，因被上訴人於買賣時（即七十六年十二月二十七日）欠缺自耕能力，亦因違反土地法第三十條第二項規定，買賣契約無效等情。爰依民法第一百八十四條第一項、第二百十三條之規定，求為命被上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記之判決。被上訴人則以：伊以新台幣（下同）三十一萬元向上訴人買受系爭土地，已交付現金十一萬元及面額各十萬元之支票二紙予上訴人，且伊七十七年一月六日取得自耕能力證明，兩造於七十七年一月十一日正式訂定書面契約，於訂約當時伊已有自耕能力，買賣並非無效等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭土地原為上訴人所有，於七十七年二月八日以買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有，有土地登記簿謄本及登記案卷影本可稽。查：㈠證人李冠毅即兩造委任辦理系爭土地移轉登記之代書助理證稱：「當初是乙○○、甲○○來周景增之事務所說土地要買賣移轉，本來父子要用贈與，但他們說是他們是用金錢買的，當初好像用政府公定價格，當時地價很低，他們可能回去再算。印鑑證明是他們領好拿來給我，賣的人要提印鑑證明、印鑑章及戶籍謄本，買的人只要戶籍謄本，這些證件是兩個人一起拿來」、「所有權狀、印鑑證明等證件是兩造至戶政事務所申請，到事務所交給我，是甲○○交給我的，過戶完畢後所有權狀也是交給甲○○」、「契約書及辦理過戶書均是兩造親自用印」、「上訴人的印鑑證明是上訴人交給我的，交付目的是辦理本件土地過戶，除此之外並沒有委託我辦理其他事情，也沒有要我辦理地目變更，而且辦理地目變更只要私章、所有權狀、戶口名簿影本或戶籍謄本，並不須印鑑證明」、「我將（新）所有權狀交給甲○○，因為乙○○當時住在台北，而且因為他們是父子，和我是親戚關係，價金又是他們處理，我沒有參與，所有權狀我直接交給甲○○」云云；證人周景增證稱：「當時他們（兩造）來的時候我不在，案子是李冠毅接的」、「李冠毅有告訴我他的親戚來辦移轉登記，我並沒有和當事人談過，……只是看過書面資料」云云，兩造間有系爭土地之買賣，應可採信。㈡按私有農地所有權之移轉，依土地法第三十條第一項規定其承受人以能自耕者為限。同法條第二項並規定違反前項規定者，其所有權之移轉固屬無效。又承受農地所有權之人，有無自耕能力，應以訂約承受時為準，如其訂約承受時無自耕能力，即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，應屬無效，除有同條但書之情形外，並不因嗣後取得自耕能力而使之成為有效。且此項承受自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據。系爭土地依卷附土地登記簿謄本所載，其編定使用種類均為「特定農業區農牧用地」，自屬私有農地。上訴人主張：系爭土地買賣當時即七十六年十二月二十七日，被上訴人欠缺自耕能力云云，為被上訴人所否認。查上訴人就系爭土地買賣契約係於七十六年十二月二十七日訂立乙節，無法舉證證明，已屬難信；而被上訴人辯稱：其所簽發支票發票日雖為七十六年十二月二十七日，且系爭支票係作為支付買賣價金之用，惟兩造確係於七十七年一月十一日始正式訂立書面之系爭買賣契約，被上訴人於訂約時已具備自耕能力云云，有土地買賣所有權移轉契約書、自耕能力證明書附卷足憑，應係可採。系爭買賣契約訂約時即七十七年一月十一日，被上訴人既已取得自耕能力，則上訴人主張：系爭買賣契約訂約時，因被上訴人未取得自耕能力，違反土地法第三十條第二項規定而無效云云，自無足取。㈢被上訴人辯稱，係以總價三十一萬元向上訴人購買系爭土地，與證人李冠毅證稱：「買賣價金為二、三十萬元」等情相當。李冠毅並證稱：「當初價格是他們自己談的……因為他們是父子，他們談好要以公告價格來計算價金，……他們來找我的時候，我還不知道公告價格為多少，所以我要查了之後告訴他們，再由他們回去核算應為多少，我直接幫他們寫契約書（指買賣所有權移轉契約書，即俗稱之公契）」云云，堪認兩造就系爭土地之買賣價金已有約定。雖買賣所有權移轉契約書上所載買賣價款總金額為二十三萬二千一百二十元，與被上訴人所稱之三十一萬元不符，但依證人李冠毅所證：「當時他們說是按公定價格，但實際金額回去講，我不清楚，移轉契約書是按公定地價算」、「價金的交付他們自己處理，我並沒有參與」云云，足見兩造於委託李冠毅辦理本件買賣移轉時，係約定按公告地價作為公契上記載之買賣價金，實際之金額則仍有待二人之約定，亦堪認定。尚不得以該契約書記載之價金不符實際情形，而謂兩造就買賣價金並無意思合致。兩造事後約定之價金較公告地價高約七、八萬元，以兩造係父子關係，其土地之買賣價金較公告地價乃至市價為高或低，有其父子親情之考量，難認有何不符情理之處。㈣被上訴人辯稱：其業已交付現金十一萬元及以臺灣省合作金庫景美支庫為付款人、票號ＢＱ0000000、ＢＱ0000000號，日期七十六年十二月二十七日、金額均十萬元之支票二紙云云，有其提出之支票影本二紙及支票使用紀錄可稽。上訴人雖否認收受被上訴人給付之價金，但ＢＱ0000000號支票確由上訴人提示付款，業經台灣台北地方法院檢察署（下稱台北地檢）向苗栗縣竹南信用合作社查證屬實，亦有支票背面影本附於台北地檢八十二年度偵字第一五○八五號卷可證。上訴人指該支票係被上訴人於七十七年三月六日為清償借款所交付，伊於翌日提示云云，但卻未舉證證明兩造間有何借貸關係，該支票發票日為七十六年十二月二十七日（原判決誤繕為七十七年二月二十七日），縱上訴人於七十七年三月七日始提示，亦不能證明被上訴人係於三月六日所交付。另查被上訴人支票使用紀錄簿上載有「買土地」、「甲○○」字樣，以該支票使用紀錄簿係被上訴人依支票簽發先後順序記載，應非事後臨訟所偽造。且支票發票日為七十六年十二月二十七日，系爭土地買賣所有權移轉契約書所載日期為七十七年一月十一日，向地政事務所聲請辦理所有權移轉登記之日期為七十七年二月三日，相距僅一月餘，與證人李冠毅證稱：「……講好買賣日期已忘記，但是在辦理過戶前一個月左右講好的」云云，亦相符合，堪信該支票係被上訴人為購買系爭土地所簽發並交付上訴人。至另紙支票係為訴外人蔡添福所提示，並經台北地檢向臺灣省合作金庫永興支庫查證無訛，蔡添福於檢察官偵訊時雖稱：不記得該支票之來源云云，惟尚不足證明被上訴人交付該支票予上訴人；而十一萬元現金，被上訴人固未舉證證明已經給付上訴人，但此究係被上訴人有無履行給付價金義務之問題，不得以此推認兩造間未成立系爭土地買賣契約。㈤被上訴人之兄弟張新南、張新福，均否認知悉本件買賣情事，但彼二人為上訴人之
子、被上訴人之兄弟，於牽涉兩造利益之本件訴訟，實難期彼等為真實之陳述，自不足以採為有利上訴人或不利被上訴人之證據。㈥系爭土地於七十七年二月八日完成所有權移轉登記後，新核發之所有權狀既由李冠毅交予上訴人，此後七十八年、七十九年、八十年之地價稅繳款書均寄達上訴人之住所地，再由上訴人轉交被上訴人繳納，為上訴人所不爭，並有該三紙地價稅繳款書可稽，若謂上訴人不知系爭土地已經移轉於被上訴人，孰能置信﹖㈦上訴人以被上訴人向其訛取印鑑證明，將系爭土地移轉登記為己有，向台北地檢告訴被上訴人偽造文書等罪，經檢察官偵查結果，亦認不能證明犯罪，而為不起訴處分，此經調閱該台北地檢八十二年度偵字第一五○八五號、八十三年度偵續字第一七號、八十三年度偵續一字第三三一號卷屬實。則上訴人主張：兩造並無買賣契約，被上訴人係向其訛取印鑑證明，而為所有權移轉登記云云，不足採信。兩造間就系爭土地有成立買賣契約，應可認定。末查被上訴人原設籍於台北市○○路○段○○○巷○號，職業為自來水管技工甲種電匠，於七十七年一月六日遷入苗栗縣○○鎮○○里○○路○○號（原判決誤繕為九號），並變更其職業為「自耕農」，有戶籍謄本可稽。被上訴人為辦理系爭土地所有權移轉登記時，向苗栗縣後龍鎮公所申請自耕能力證明書，經該鎮公所審核，符合自任耕作之條件，並發給七七後鎮農字第一三○○八號自耕能力證明書，有苗栗縣後龍鎮公所函送之申請資料及自耕能力證明書足憑。依內政部七十五年十一月二十五日修正之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」，其第三條第二款所謂「專任農耕以外之職業，視為不能自耕」之規定，並不排除兼任農耕以外之職業，尤難謂從事農耕以外之職業者，不得轉任農耕。被上訴人於系爭土地所有權移轉時，既已遷居苗栗縣後龍鎮，並轉為自耕農，且經苗栗縣後龍鎮公所審核具備自耕能力而給證在案。上訴人以被上訴人原來在台北市經營水電業，指被上訴人無自耕能力，亦不可採等詞。為其判斷之基礎。
按買賣不動產之契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，非以書面為必要。此與民法第七百六十條規定不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，係指物權契約而言不同。不可混為一談。私有農地所有權之移轉，依土地法第三十條第一項規定其承受人以能自耕者為限。同法條第二項並規定違反前項規定者，其所有權之移轉無效。又承受農地所有權之人有無自耕能力，應以訂約承受時為準，如其訂約承受時無自耕能力，即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，該項約定移轉農地所有權與無自耕能力人之契約，應屬無效，除有同條但書之情形外，並不因嗣後取得自耕能力而使之成為有效。且此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據。查系爭土地依卷附土地登記簿謄本載其編定使用種類，均為『特定農業區農牧用地』，自屬私有農地。被上訴人自承其為支付購買系爭土地價金所簽發之支票，其發票日為七十六年十二月二十七日，復主張：兩造係於七十七年一月十一日正式訂立書面之系爭買賣契約，於訂約時已具備自耕能力云云，並以『土地買賣所有權移轉契約書』、自耕能力證明書為證據方法。而被上訴人支票使用紀錄簿上載有「買土地」、「甲○○」字樣，且被上訴人原設籍於台北市○○路○段○○○巷○號，職業為自來水管技工甲種電匠，於七十七年一月六日遷入苗栗縣○○鎮○○里○○路○○號，並變更其職業為「自耕農」；被上訴人為辦理系爭土地所有權移轉登記時，向苗栗縣後龍鎮公所申請自耕能力證明書，經該鎮公所審核，符合自任耕作之條件，並發給七七後鎮農字第一三○○八號自耕能力證明書，為原審確定之事實。惟簽發支票，以實際簽發當日為支票之發票日，或實際簽發當日以後之日期為發票日（俗稱遠期支票）為常態，易言之，發票人實際簽發支票之日期，為票載發票日或之前之日期，乃一般社會生活經驗法則。被上訴人既簽發發票日七十六年十二月二十七日之支票支付其買受系爭土地之價款，並於支票使用紀錄簿上載「買土地」、「甲○○」字樣，若此，上訴人主張：兩造系爭土地買賣契約係於七十六年十二月二十七日訂立云云，即非全然無據；再者，卷附『土地買賣所有權移轉契約書」（見一審卷第三四、三五頁），係不動產物權移轉之書面物權契約，上訴人與被上訴人訂定該『土地買賣所有權移轉契約書』，乃係履行買賣債權契約之債務，並非兩造買賣系爭土地之債權契約本身。原審就此卷存證據資料未詳予勾稽，即為不利於上訴人之論斷，不無可議。其次，當事人之一造先主張有利於他造之事實（先陳述不利於己之事實），他造從後援用之者，固可成立自認；而當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。又自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而自認者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文。查被上訴人於原審即陳述：「〔與父親（指上訴人）買賣有無訂立契約﹖〕沒有訂立契約，七十六年十二月二十七日談，在祖宗神桌前談，我父親說一甲二百萬元，土地共三筆全部賣我總價三十三萬元，我付三十一萬元，登記完畢後，土地公告現值才二十三萬多元，才又退一萬元給我……」云云（見原審上字卷第七九頁反面、第八○頁），並於書狀表明：「習慣上土地買賣先簽訂土地買賣之私訂契約，按照私約條件，在登記用之公定契約蓋章，供代書辦理登記。但上訴人係被上訴人之父，父子關係，非同一般，故而於七十六年末，上訴人叫價三十一萬元後，被上訴人未予還價，即以現款十一萬元、支票二張各十萬元付予（與）上訴人，再由上訴人於七十七年一月六日領得印鑑證明書，而後由上訴人持印鑑證明書及土地所有權狀會同被上訴人到代書事務所委託辦理登記……，亦即雙方於七十六年成立無書面之買賣諾成契約，而後到代書事務所在登記文件（公定契約、代書委託書等）用印，共同委託代書辦理登記。」等情（見原審上更㈠字卷第八一頁反面、第八二頁），上訴人既援用之並主張：「被上訴人於買賣時（即七十六年十二月二十七日）欠缺自耕能力，亦因違反土地法第三十條第二項規定，買賣契約無效」云云，依上說明，被上訴人上開陳述自難謂非自認；被上訴人嗣後雖為反於自認事實之陳述，改稱：系爭土地買賣契約係於七十七年一月十一日訂立云云（見原審上更㈢字卷第一一四頁反面），然似未為撤銷自認之表示，亦未主張並舉證證明其前所為之自認係出於錯誤，且與事實不符。原審竟認上訴人就系爭土地買賣契約係於七十六年十二月二十七日訂立之事實不能舉證證明，而認定兩造於七十七年一月十一日訂定系爭土地買賣契約時被上訴人已取得自耕能力，於法殊有未合。倘於兩造訂定系爭土地買賣契約時，被上訴人對系爭土地無自耕能力，而未約定由被上訴人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人；或在立約當時被上訴人雖無自耕能力，而約定待被上訴人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時，再為移轉登記者，系爭土地買賣契約，即為無效。被上訴人於兩造訂立系爭土地買賣契約當時是否具自耕能力﹖兩造有無如上開之約定﹖原審均未遑究明。本件事實既屬不明，本院即無從為法律上之判斷，應認有發回之原因。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 九 月 二十九 日