最高法院民事判決 八十八年度台上字第二○六四號
上 訴 人 辰○○
丑○○辛○○壬○○巳○○申○○未○○乙○○
卯 ○癸○○己○○寅○○午○○甲○○丙○○戊○○丁○○子○○共 同訴訟代理人 許朝財律師被 上訴 人 桃裕建設開發股份有限公司法定代理人 林讚泉被 上訴 人 庚○○右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月十六日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第四五九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人寅○○請求被上訴人連帶給付新台幣貳佰貳拾叁萬元本息之上訴及駁回其餘上訴人之上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊分別於原判決附表訂購日欄所示日期，與被上訴人桃裕建設開發股份有限公司（下稱桃裕公司）就「國家大亨」公寓如該附表買賣標的欄所示房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋預定買賣契約書，並與被上訴人庚○○就上開房屋之基地（下稱系爭土地）簽訂土地預定買賣契約書，且已按期繳納如該附表繳納價金欄所示買賣價款及代收款。詎桃裕公司竟於民國八十四年十月十七日發對保通知，伊按時前往對保，桃裕公司卻拒絕伊辦理對保手續，伊乃於同月二十四日委託律師發函限被上訴人於文到五日內訂期通知伊辦理土地、房屋所有權移轉，否則即以該函視為解除買賣契約之意思表示，而被上訴人未於期限內通知伊，故伊與被上訴人間之上開買賣契約業已解除，爰依民法第二百五十九條第二款規定，請求被上訴人回復原狀，並依房屋預定買賣契約書第二十條之約定，被上訴人應連帶償還受領伊之買賣價款及自受領時起之利息等情，求為命上訴人連帶給付伊分別如本判決附表請求金額欄所示之金額及如原判決附表繳納價金欄所示日期起算之法定利息之判決（其中上訴人寅○○僅就原審駁回其請求被上訴人連帶給付二百二十三萬元本息之上訴部分提起上訴，對於超過上開請求部分之敗訴判決，未據其聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：上訴人於八十三年間分別與桃裕公司、庚○○簽訂房屋、土地預定買賣契約書，購買桃裕公司興建之「國家大亨」公寓及庚○○之基地，詎上訴人於興建期間藉故拒繳期款，桃裕公司乃於八十四年八月十七日發函催告上訴人於七日內繳納款項，逾期將依房屋預定買賣契約書第九條第二款之規定，解除契約，上訴人未於期限內繳款，桃裕公司另於同年九月四日（發文日誤載為一日）發函通知上訴人解除契約，並沒收其已繳交之價款。嗣桃裕公司為免原訂購戶損失過大，遂於同年十月十七日發對保通知，同意已解約者得與桃裕公司另簽訂續約，惟仍遭上訴人拒絕。桃裕公司既已依債之本旨完成各項工程進度，並於八十四年七月間完成交屋準備，且於八十四年七月五日取得該建物之使用執照，陸續交屋與按期繳交期款之各承購戶，上訴人依房屋預定買賣契約書第十條之約定，即有先繳納房地各期工程款之義務，其拒不繳交，桃裕公司得拒絕辦理所有權移轉登記，並無遲延責任，上訴人不得解除契約等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為駁回寅○○請求被上訴人連帶給付二百二十三萬元本息之訴及其餘上訴人之訴之判決，駁回其此部分上訴，係以：兩造就系爭房屋、土地簽訂預定買賣契約書及上訴人業已繳交前述價款之事實，均不爭執。查桃裕公司於八十四年八月十七日委託訴訟代理人所發之函，僅係向上訴人為催討價款之意思表示，尚難認桃裕公司與上訴人間之房屋預定買賣契約已因該函所示繳款期限屆滿，而上訴人仍未繳交時，即自動解除。又桃裕公司八十四年九月一日函，係針對上訴人及其他承購戶於同年八月二十五日發函，指責桃裕公司有詐欺及違約之情事加以說明，其內容並無向上訴人表達解除契約之意思表示，此外桃裕公司並未為其他解約之意思表示，則桃裕公司抗辯伊因上訴人未繳納價款而解除契約，即屬無據。查上開房屋預定買賣契約書第十條約定：「甲方（即上訴人）若於產權移轉登記前未依約繳付各期價款或有第四條第四項第五款之違約情事時，乙方（即被上訴人）除得依本約第六條或第九條第二項約定處理外，並得暫時停止辦理產權移轉登記，已辦理者並得撤銷，甲方無異議」，及第十八條約定賣方（即被上訴人）交屋之條件，足見上訴人請求桃裕公司交付房屋前，本身負有先為繳清所有價款之義務，上訴人未依約繳納全部房屋期款，無權請求桃裕公司先行移轉房屋所有權及交屋。桃裕公司與上訴人所約定「上訴人繳付各期價款」，上訴人均有依約先為給付之義務，非謂桃裕公司之房屋所有權移轉登記與上訴人之繳付價金應同時辦理。是上訴人主張，桃裕公司應負之房屋所有權移轉登記義務與伊所負之繳納價金義務應同時履行，因桃裕公司未行使同時履行抗辯權請求伊繳交價款，故桃裕公司於伊請求移轉登記而未履行時，即應負遲延責任云云，要無足取。綜上所述，上訴人主張其與桃裕公司所訂之房屋預定買賣契約，因桃裕公司給付遲延，經上訴人定期催告，仍未於期限內履行，上訴人所定之解除條件已成就，契約業已解除，尚乏依據。又桃裕公司抗辯之解除契約，亦因其未為解除之意思表示致未解除，契約仍屬有效存在。上訴人以本件契約業已解除，請求桃裕公司回復原狀，返還上訴人已交付之價款及自最後繳款日起按年息百分之五計算之利息，不應准許。至上訴人依上開房屋預定買賣契約書第二十條約定，請求庚○○與桃裕公司連帶返還價金，因上開契約仍有效存在，上訴人既不得請求桃裕公司回復原狀，返還價金，庚○○之部分自亦無連帶返還可言。況該條之約定，僅係桃裕公司同意對庚○○依土地預定買賣契約書所應履行之義務負連帶責任，尚難據此認為庚○○同意對於桃裕公司應履行之義務亦負連帶責任等詞，為其判斷之基礎。
按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。查上訴人與桃裕公司簽訂之房屋預定買賣契約書，上訴人與庚○○簽訂之土地預定買賣契約書（見外放證物），其第三條均約定：「甲方（即上訴人）同意第二條總價款，依照所附『付款明細』所約定之工程進度，於五日內以現金或即期支票，自動向乙方（即被上訴人）指定之金融機構繳納，不得藉故拖延短欠」。又該契約書所附付款明細表詳列「自備款期別」、「應繳金額」，其中工程期款第一期至第十九期、第二十三期均係以各該期工程完工為繳款期別，第二十四期「名義變更」、第二十五期「交屋」應繳各該期款金額。且上訴人主張，伊繳款是依據通知繳款，未收到通知即無義務繳款云云（見原審卷第一宗五七頁）。查卷附桃裕公司出具之繳款通知記載：「敬啟者：承蒙台端惠顧本公司Ａ５棟全樓房屋，無任感謝，今該屋工程已順利進展至第十八、十九、二十、二十二、二十三期工程，敬請接此信後五日內隨帶繳款三聯單及該期應繳價款新台幣叁拾萬元整，前來台灣區中小企業銀行各地分行繳納」（見第一審卷五九頁、原審卷第一宗六七頁）。而上開房屋預定買賣契約書第十條，似係關於上訴人於產權移轉登記前未依約繳付各期價款等情，桃裕公司得為之處置及權利之約定，然非價款清償期之約定；又第十八條記載：「甲方同意自乙方通知交屋日起五日內，不論是否欲行遷入，須辦妥一切交屋手續，並付清左列款項予乙方，甲方如不按乙方通知交屋日期、地點辦理上項交屋手續，乙方不負保管房屋之責，以後發生之事變，概由甲方負擔」，既將「辦妥一切交屋手續」與「付清款項」並列，然辦妥一切交屋手續，即已包括桃裕公司交付房屋在內，能否謂上訴人有先為繳清所有價款之義務，亟待推闡明晰。原審未詳查究明兩造間上開房屋、土地預定買賣契約之真意何在，亦未調查審認上訴人繳付各期價款之情形如何，遽謂上訴人依約有先為給付各期價款之義務，而非桃裕公司之房屋所有權移轉登記與上訴人之繳付價金應同時辦理，進而認定上訴人有關桃裕公司未行使同時履行抗辯權之主張，為不可採，殊嫌率斷。次查原審未查明上訴人分別繳付桃裕公司、庚○○之房屋價款、土地價款各為若干，亦未說明本件請求庚○○就其中若干金額不負連帶責任，僅泛謂尚難認庚○○同意對於桃裕公司應履行之義務負連帶責任，其認定庚○○不負連帶責任之範圍即欠明確，亦有未合。本件實情究竟如何，有待事實審法院進一步詳加調查審認，本院尚難為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 陳 國 禎右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 九 月 二十三 日
Ｔ附 表
┌────┬──────────┐│上 訴 人│請求金額(新台幣) │├────┼──────────┤│辰 ○ ○│二百四十一萬元 │├────┼──────────┤│丑 ○ ○│二百十三萬元 │├────┼──────────┤│辛 ○ ○│二百二十三萬元 │├────┼──────────┤│壬 ○ ○│二百三十三萬六千元 │├────┼──────────┤│陳 維 真│二百零九萬元 │├────┼──────────┤│申 ○ ○│二百零九萬元 │└────┴──────────┘┌────┬──────────┐│未 ○ ○│二百十九萬六千元 │├────┼──────────┤│乙 ○ ○│二百十五萬元 │├────┼──────────┤│卯 ○│二百二十六萬元 │├────┼──────────┤│癸 ○ ○│二百六十五萬元 │├────┼──────────┤│己 ○ ○│二百十九萬元 │├────┼──────────┤│寅 ○ ○│二百二十九萬元 │├────┼──────────┤│午 ○ ○│二百二十三萬元 │└────┴──────────┘┌────┬──────────┐│甲 ○ ○│二百二十九萬元 │├────┼──────────┤│丙 ○ ○│二百三十八萬九千元 │├────┼──────────┤│戊 ○ ○│二百三十八萬九千元 │├────┼──────────┤│丁 ○ ○│二百三十八萬九千元 │├────┼──────────┤│子 ○ ○│二百七十四萬元 │