最高法院民事判決 八十八年度台上字第二二五六號
上 訴 人 乙○○被 上訴 人 駿緯建設股份有限公司法定代理人 徐清俊被 上訴 人 甲○○
丙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年七月六日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第一四九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十四年九月三十日與被上訴人駿緯建設股份有限公司（以下稱駿緯公司）就坐落台北縣○○鎮○○○段二一一之一七、二一一之二四、二一
一、二一一之一八號土地上興建之「生活奇蹟」Ａ５棟一樓預售房屋訂立買賣契約，與被上訴人甲○○、丙○○就房屋基地之應有部分訂立買賣契約。嗣伊於八十五年十月八日與駿緯公司以同一買賣條件更換新約，改承購編號Ａ３棟三樓房屋及基地應有部分（以下稱系爭房地）。駿緯公司於銷售房屋之廣告表示用一層的錢買二層的空間，其樣品屋亦展出雙層空間，並提供平面圖集，說明房屋可供二層使用。詎日前政府機關強力取締夾層屋，伊始知所謂夾層屋及空間皆非合法之建築而被騙，依民法第九十二條規定，伊得撤銷買賣契約。又縱伊無法證明被上訴人有詐欺之故意，亦係因被上訴人不實之廣告而產生錯誤之意思表示，依民法第八十八條規定，伊亦得撤銷。伊已給付土地價款新台幣（下同）六十三萬三千元、房屋價款二十五萬五千元及代收項目十萬零七百八十三元，依不當得利之規定，得請求返還之。又駿緯公司向伊收受之二十五萬五千元定金，依民法第一百八十四條第一項規定，伊得請求駿緯公司賠償等情，求為命甲○○、丙○○給付伊六十三萬三千元、駿緯公司給付伊六十一萬零七百八十三元及均加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人係於八十四年九月三十日與伊簽約買受Ａ５棟一樓房屋，嗣於八十四年換為系爭房屋，當時結構體均已完成。伊出售之系爭房屋係挑高建物，單層設計，上訴人於承買時知之甚詳，夾層非買賣範圍，上訴人定作夾層或主張夾層之裝潢違法，與系爭房屋之買賣無涉，駿緯公司無詐欺上訴人之情事，上訴人就系爭房地所為意思表示之內容亦無錯誤。縱上訴人主張其受詐欺屬實，其請求權亦係於八十四年九月三十日即已發生，顯已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。且主張：伊已盡出賣人之義務，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人尚欠伊土地價款一百八十三萬七千元，房屋價款一百零一萬三千元、工程款七萬二千元，自應對伊為對待給付等情，反訴請求命上訴人給付駿緯公司一百零八萬五千元、給付甲○○、丙○○一百八十三萬七千元及均加付法定遲延利息之判決。
原審維持第一審就本訴及反訴均為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：本訴部分：上訴人主張其於八十四年十月六日與駿緯公司就坐落台北縣○○鎮○○○段二一一之一七、二一一之二四、二一一、二一一之一八號土地上興建之「生活奇蹟」Ａ５棟一樓預售房屋，及與甲○○、丙○○簽訂該房屋基地應有部分之買賣契約。嗣上訴人就同一買賣條件於八十五年十月八日與被上訴人更換買賣契約，改承購系爭房地，並依約給付甲○○、丙○○價金六十三萬三千元，給付駿緯公司定金二十五萬五千元、代辦費十萬零七百八十三元等事實，為被上訴人所不爭執，堪信為真實。查兩造提出之房屋、土地買賣契約書均未約定系爭房屋施作夾層，房屋買賣契約第三條並約定：本買賣房屋之主建物及附屬建物及其應分擔之公共設施，其內容依工務局核發竣工圖所載為準，產權登記依地政機關之規定辦理；第六條約定：本建物……施工標準悉依照台北縣政府工務局所核准建造執照之圖說（含變更設計圖為準）……甲方（上訴人）如欲變更室內設計或增減設備時，需以不違背法令、不影響房屋結構安全、廁所、廚房、管道位置、外觀或公共利益之情形下……提出，徵得乙方（駿緯公司）同意後予以辦理；第十七條第一項約定：本工程建造完工標準以取得使用執照為準。上訴人復自認系爭房屋之買賣價金未包含夾層施工費用；迄房屋之使用執照核發後，駿緯公司交屋之前始能施作夾層，及系爭房屋係挑高設計，與一般高度房屋之每坪單價差不多等語。又兩造於房屋買賣契約明白排除夾層為買賣標的，上訴人自不得再以廣告涉及夾層之施作為由，主張夾層為系爭買賣範圍。又上訴人雖提出其與駿緯公司之工務經理陳正一之對話錄音及其譯本，惟陳正一只是工地經理，不負責銷售，其只說明房屋狀況，非以被上訴人之代理人之立場就銷售事勸誘上訴人簽約。況縱上訴人所述係八十四年十一月十日錄音屬實，上訴人係於八十五年十月八日始再與被上訴人改訂新約，無證據足認上訴人係因該次談話始與被上訴人改訂新約。且依該錄音帶內容所載，上訴人知悉系爭房屋是交屋後為二次施工之夾層屋，依法令只能隔三分之一，上訴人甘冒風險仍要定購，而當時系爭房屋之結構體已經完成，上訴人在現場隨時可見，顯無所謂被詐欺或意思表示錯誤。房屋買賣契約之標的為挑高之房屋，此為上訴人所知悉，上訴人縱有以之將來作為夾層屋使用，亦係購屋之動機，上訴人購買之標的洵無錯誤，自無由援引民法第八十八條規定，撤銷本件買賣契約。再被上訴人縱因工地銷售廣告受行政院公平交易委員會議決處分，但不能因此即認當時有詐欺情事。被上訴人出售系爭房地予上訴人之時，未將夾層設計空間列入買賣範圍，難認被上訴人詐欺。從而上訴人依民法第九十二條、第八十八條第一項前段規定主張撤銷系爭買賣契約，及依民法第一百七十九條規定請求被上訴人分別返還已收價金、代辦費，並依民法第一百八十四條第一項前段，請求駿緯公司賠償二十五萬五千元及均加付法定遲延利息，不應准許。反訴部分：被上訴人反訴主張上訴人雖承諾於八十六年二月二十五日給付系爭房屋第二十四期價款七萬二千元及辦理貸款給付房屋價金尾款一百零八萬五千元、土地價金尾款一百八十三萬七千元，然被上訴人移轉系爭房地所有權後，上訴人竟拒絕給付上開價金，經於八十六年七月四日及十一月十日催告未果等情，業據提出房屋、土地預定買賣契約書、土地、建物登記簿謄本、存證信函、律師函、交屋通知書、交寄大宗函件存根、協議承諾書、取款憑條、證明單等件影本為證，而上訴人不得撤銷買賣契約，業如前述，上訴人復自認有上開價金尚未給付，則被上訴人請求其給付各該價金並加付法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人起訴係主張駿緯公司於銷售房屋之廣告表示用一層的錢買二層的空間，其樣品屋亦展出雙層空間，並提供平面圖集，說明房屋可供二層使用，引誘上訴人訂購預售之房屋。上訴人乃向駿緯公司訂購「生活奇蹟」Ａ５棟一樓及基地應有部分，嗣以同一條件改訂購系爭房屋，即Ａ３棟三樓及基地應有部分。詎駿緯公司所謂之夾層屋及空間，目前皆非合法之建築，會遭政府取締，上訴人係受詐騙，且意思表示錯誤，依法上訴人得撤銷等情（見一審卷六、七頁），可見上訴人係主張駿緯公司以其預售之房屋有可合法興建夾層之功能，引誘上訴人購買。而上訴人所訂購及換購之房屋依法卻不得建造夾層而無此功能等情，並非主張其向駿緯公司購買有夾層之預售房屋，而系爭房屋卻無夾層等情。原審未調查審認上訴人此項主張是否可採，駿緯公司有無於廣告中聲稱銷售之房屋具有可建夾層之功能，及系爭房屋依法可否興建上訴人之廣告所示之夾層，以資判斷上訴人有無被騙及其意思表示有無錯誤，竟以兩造房屋買賣契約排除夾層為買賣標的、未將夾層設計空間列入買賣範圍、買賣之標的為挑高之房屋，縱上訴人有意將來建造夾層，亦係購屋之動機等詞，推論上訴人未被詐騙及意思表示並無錯誤，據為本訴部分上訴人敗訴之判決，自有判決不備理由之違法。次查原審就反訴部分為被上訴人勝訴之判決，係以本訴部分上訴人應受敗訴之判決，上訴人不得撤銷系爭房地之買賣契約為依據，惟本訴部分之判決既屬無可維持，則反訴部分之判決同屬無可維持。上訴論旨執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十 月 七 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏法官 黃 義 豐右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 十一 月 二 日