最高法院民事判決 八十八年度台上字第二二○九號
上 訴 人 盤基建設股份有限公司法定代理人 林 子 見上 訴 人 戊 ○ ○共 同訴訟代理人 李 新 興律師被 上訴 人 甲 ○ ○
丙 ○乙○○○己○○○
丁 ○ ○
辛 ○ ○
庚 ○ ○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月十六日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第一九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊因見上訴人於報紙所刊登廣告及其銷售人員於銷售現場出示之「士林銀座」廣告文件，並其即將興建之「士林銀座」係士林地區唯一精緻純商場，為高效坪金攤位、彈性規劃格局、全棟純商場、按樓層及動線規劃、每個店面將人潮吸入商場中，發揮全棟精緻坪效；其中地下三樓係休閒娛樂天地、有ＤＩＳＣＯ舞廳、ＫＴＶ、ＭＴＶ、ＰＵＢ；地下一樓、二樓及特一樓係戶戶黃金店面，規劃為美食、小吃廣場；一樓係中西連鎖速食及百貨精品名店；二樓、三樓、四樓係百貨精品名店；五樓、六樓係花園景觀餐廳，為一完整之休閒購物中心，因此被上訴人庚○○於民國七十九年十一月三十日，乙○○○、己○○○於同年十二月五日，甲○○於同年十二月二十八日，丁○○、辛○○於八十年四月十三日，丙○於八十三年四月二十日，分別向上訴人盤基建設股份有限公司（下稱盤基公司）及戊○○購買由渠等合作興建坐落在台北市○○區○○段四小段一○○、九四、一四之六、一四之一三等地號上之「士林銀座」其中特一層（建管、地政機關正式記載為「地下一樓」）編號十九、
十、六、二十一、二十三號，面積分別為四點四七坪、六點九三坪、五點二五坪、五點六九坪、三點七二坪之預售黃金店面房屋及其基地各一戶，總價分別為新台幣（下同）七百八十三萬元、八百五十萬元、九百七十五萬元、九百九十七萬元、六百七十萬元。前開大樓於八十三年十一月十八日建造完成，八十四年五月二日完成建物所有權第一次登記。被上訴人除乙○○○、己○○○購買戶係只繳自備款者外，其餘均已將包括銀行貸款之全部價金交付上訴人。惟伊自八十五年十一月十日起陸續發現上訴人所建造、交付之房屋明顯與兩造買賣約定之本旨不符；且上訴人亦隱匿有與契約約定及廣告平面配置圖、規劃書等不符之重大瑕疵。上訴人明知前開土地之使用用途不可能有「全棟純商場」之商機，亦不能將全棟建物規劃利用為「花園景觀餐廳」、「百貨精品名店」、「中西連銷速食」、「美食小吃廣場」及「休閒娛樂天地」等，竟於銷售本件「士林銀座」時，將上情刊載於售屋廣告上，並故意不告知伊上開瑕疵，依民法第三百六十五條第二項規定，伊之契約解除權不受六個月期間之限制，爰以起訴狀繕本之送達，解除本件買賣契約，上訴人自應返還伊所繳納之價金等情。求為命上訴人盤基公司、戊○○分別給付被上訴人庚○○二百三十四萬九千元、五百四十八萬一千元，被上訴人乙○○○及己○○○一百零八萬元、二百十二萬元，被上訴人甲○○二百九十二萬五千元、六百八十二萬五千元，被上訴人丁○○及辛○○二百九十九萬一千元、六百九十七萬九千元，給付被上訴人丙○二百零一萬元、四百六十九萬元，及均加算其法定遲延利息之判決。
上訴人則以：上訴人盤基公司所為之銷售廣告，對於攤位購買人，皆明白標示各樓層建議業種為「規劃參考」，且明示建造執照號碼，及合建土地所定使用分區為「住三」，以供各購買人事先查考。各攤位購買人於訂約買受前，皆往赴合建土地現址多方考量評估，本於自己之判斷而為訂約。且上訴人盤基公司自始即將規劃方向、管理方式及建造許可執照等資訊公開，並無何故意不告知瑕疵情事。伊所提出之廣告為要約之誘引，並非要約，兩造間之契約第二十五條已約定有關本標的之廣告及宣傳品，僅供參考之用。又上訴人盤基公司亦以「回租」方式，保障以投資為目的之承購人，本件被上訴人亦將所買建物回租給上訴人盤基公司。再「士林銀座」大樓於八十三年十一月間完工取得使用執照，依約辦理交屋，上訴人盤基公司之廣告並無不實，且承諾給付被上訴人之各項設施無一短少，其價值及效用亦無減少，並無所謂物之瑕疵之情事，更無所謂故意不告知瑕疵之情事，是被上訴人請求解除契約為無理由等語。資為抗辯。
原審審理結果，以：查，被上訴人主張，上訴人於報紙刊登「士林銀座」廣告，載明該大樓將係士林地區唯一精緻純商場，為一完整之休閒購物中心，伊於右揭時間分別向上訴人購買其合作興建之「士林銀座」之其中特一層如上述之五個建物，其面積、總價亦如上所述，被上訴人除乙○○○、己○○○購買戶係只繳自備款者外，其餘均已將包括銀行貸款之全部價金交付上訴人等情，業經提出廣告及房地買賣契約等為證，且為上訴人所不爭；而被上訴人甲○○所購編號Ｂ一－六號房屋，於八十四年元月十四日交屋；丙○所購Ｂ一－二十三號建物於八十四年元月十四日交屋；乙○○○、己○○○原購Ｂ一－十七號建物，於八十四年六月十三日與上訴人協議換購Ｂ一－十號建物；丁○○與辛○○合購Ｂ一－二十一號建物於八十四年七月八日交屋；庚○○所購買Ｂ一－十九號建物於八十四年三月二十一日交屋等情，為被上訴人所不爭，並有上訴人提出之交屋同意書在卷可稽。按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，為民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條所明定。又買受人因物有瑕疵，而得解除契約者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅；前項規定於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，亦為同法第三百六十五條所明定。本件被上訴人主張前開建物有瑕疵，且上訴人故意不告知瑕疵，其依法有解除契約之權，不受上開六個月期間之限制；上訴人則否認之。經查，上訴人推出「士林銀座」所為之宣傳廣告，宣稱其所擬興建之「士林銀座」係士林地區唯一精緻純商場，為高效坪金攤位、彈性規劃格局、全棟純商場、按樓層及動線規劃、每個店面將人潮吸入商場中，發揮全棟精緻坪效；其中地下三樓係休閒娛樂天地、有ＤＩＳＣＯ舞廳、ＫＴＶ、ＭＴＶ、ＰＵＢ；地下一樓、二樓及特一樓係戶戶黃金店面，規劃為美食、小吃廣場；一樓係中西連鎖速食及百貨精品名店；二樓、三樓、四樓係百貨精品名店；五樓、六樓係花園景觀餐廳，為一完整之休閒購物中心等情，有被上訴人提出之廣告單三張、宣傳手冊乙本在卷可稽。惟上訴人完成建造，所取得使用執照，其得使用之情形為：「地上六、五、四層－日常用品零售業、自由職業事務所；地上三、二層－日常用品零售業；地上一層－一般零售業；地下一層－門廳及一般零售業；地下二層－日常用品零售業；地下三層－自由職業事務所」，有被上訴人提出之規劃書暨房屋使用執照在卷可憑。由上訴人所出示被上訴人之廣告就「士林銀座」之規劃，與其取得建物使用執照，對照以觀，二者顯然有別，難認上訴人所交付被上訴人之建物，係具有如其廣告上所規劃或得規劃為一具有極高商機之大樓。以被上訴人分別所購編號十九、十、六、二十一、二十三號，面積分別為四點四七坪、六點九三坪、五點二五坪、五點六九坪、三點七二坪之預售黃金店面房屋，總價分別為七百八十三萬元、八百五十萬元、九百七十五萬元、九百九十七萬元、六百七十萬元，換算各戶每坪之單價為一百七十五萬餘元、一百二十二萬餘元、一百八十五萬餘元、一百七十五萬餘元、一百八十萬餘元。依囑託士林地政事務所測量結果，上訴人交付被上訴人之使用面積（不含走道），除編號十即乙○○○、己○○○部分，因已裝潢，找不到特定位置無法測量外，庚○○部分（編號十九，建號四一○三六）為六點五六平方公尺（與所有權狀相符）（計一點九八坪），甲○○部分（編號六，建號四一○五二）為七點三三平方公尺（與所有權狀相符）（計二點二二坪），丁○○、辛○○部分（編號二十一，建號四一○六三）為八點○八平方公尺（與所有權狀相符）（計二點四四坪），丙○部分（編號二十三，建號四一○六四）則為六點二五平方公尺所有權狀記載二點六平方公尺；較所有權狀面積為多部分，但仍在建物測量成果圖（含走道七點六三平方公尺）之範圍內（計一點八九坪），以上訴人交付被上訴人實際使用面積（不含走道）計算，每人購買建物實際使用面積之每坪單價，庚○○部分為三百九十五萬餘元，乙○○○、己○○○為二百八十一萬餘元以所有權狀所載九點九八平方公尺（合三點○二坪）為計算標準，甲○○部分為四百三十九萬餘元，丁○○、辛○○部分為四百零八萬餘元，丙○部分為三百五十四萬餘元（如以上訴人交付之權狀所載主建物面積二點六平方公尺計算，則每坪單價高達二百五十八萬餘元）。以目前一般每坪三、四十萬元，或四、五十萬元之房價而論，已屬不低，被上訴人所購建物之實際使用坪數之價格，竟達三、四百萬元，顯見係相當高單價之建物，衡情果被上訴人於購買之初，非認定上訴人所售之建物，有上訴人廣告或（及）其銷售人員以廣告內容所述之極高商機向被上訴人說明，被上訴人衡情應不致購買。本件上訴人於被上訴人購買建物時既以建物所在之士林銀座為一全棟純商場之廣告出示被上訴人，並與之訂約，而被上訴人亦深信該建物確有極高商機，始以極高價格購買，自應認該建物應具有廣告所述之純商場之極高商機，已成為買賣契約之要素，上訴人自應擔保其買賣標的物移轉於被上訴人時，具有其廣告上所指極高商機之品質。上訴人抗辯，本件之廣告文字僅為要約之引誘，被上訴人不得主張伊應就廣告內容負契約上責任等語，要無可取。雖本件被上訴人與上訴人盤基公司所訂預定房屋買賣契約書，第二十五條定有「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，但有關本標的之廣告及宣傳品，僅供參考之用，一切說明均以本約為依據」云云，但該契約為上訴人片面擬定，用以與一般消費者訂約之依據，為定型化契約，被上訴人既視上訴人所提供之廣告作為是否與上訴人訂約之重要依據，上訴人嗣於制式契約將廣告降格為參考文件，顯違誠信，此一條款對被上訴人難謂有效。再依本件建物交付被上訴人前即已公布實施之消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，上訴人亦難辭其依本法所應負之責任。又本件土地之使用區分於興建時為「住三」，為兩造不爭之事實，並有上訴人所提出之建造執照在卷可稽。依當時適用之台北市土地使用分區管制規則（七十七年七月十八日府法三字第二五四○二九號修正，以下稱「管制規則」）第四條第三款及第八條規定，固可供設置各式住宅及一般零售業等使用，建物第一層及地下層可供公害最輕微之工業使用，惟商業等用途部分須經台北市政府核准。而建物於興建之初，主管機關核發之建照，已載明「地下三層自由職業事務所，地下二層日常用品零售業、自由職業事務所、走道，地下一層一般零售業，一層一般零售業、走道，二至三層日常用品零售業，四至六層日常用品零售業、自由職業事務所、走道」等情，核與其取得之使用執照所載內容相當，由是已堪認上訴人於興建「士林銀座」之初，已知其並無法為如其廣告所為之規劃。再由上訴人盤基公司於八十五年十一月十八日函送建物承購戶之「士林銀座變更建築物使用用途說明」所載：「緣本棟建築物坐落之土地使用分區已於八十四年十一月改為第三種商業區（一般稱商三），然其建築物用途仍為原依住三土地使用申請之用途，為合乎商業建物之用途，擬向台北市政府申請變更建築物使用用途，若全部變更為一般零售業乙組，應繳回饋代金……約需五千萬元，……」等情，由是更足認上訴人自始即知大樓不可能作為「全棟純商場」使用，無極高之商機，則其以「全棟純商場」之規劃廣告，出示被上訴人，向其說明，使被上訴人與之訂立契約，自係自始故意不告知上開物之瑕疵。被上訴人主張其解除契約之權利，得不受民法第三百六十五條六個月期間之限制，自無不合。依上所述，上訴人盤基公司所出售被上訴人「士林銀座」之建物，並不具「全棟純商場」契約預定效用，則被上訴人依民法第三百五十九條規定，解除兩造間之契約，於法自無不合。上訴人雖以：盤基公司於銷售房屋伊始，即將建造執照核准文號於廣告文宣中告知，並無隱瞞；依該建造執照原核可之建物各層用途，有一般零售業、日常用品零售業、自由職業事務所等，意欲作為商場規劃，惟如任由各產權所有人依「台北市政府營利事業登記建築物用途審查作業原則」辦理營利事業登記，自不能達成商場整體經營之目標；從而盤基公司與各購買攤位人於訂約時，併要求承購人併與案外人太聯企業管理顧問股份有限公司簽訂「委託管理合約書」（「預訂房屋買賣契約書」第十九條）以統一管理，斯即為貫徹建物於完工交屋後，得依原規劃方向遂行；如承購人係為投資目的，非自己經營，上訴人盤基公司予以「回租」，以保障其投資利益，且被上訴人庚○○、甲○○、辛○○及丁○○於受領房屋後，曾出租他人營業，而被上訴人乙○○○及己○○○於八十四年十月十二月，辛○○及丁○○於十月十六日，甲○○於十月十一日，庚○○於八十五年二月十三日，丙○於三月二十一日分別將房屋回租上訴人公司云云，並提出「士林夜市銀座廣場經營企劃建議案」為據。然一般人購買預售房屋，所考慮者乃房屋建築地點、建造之房屋與使用之材質，與建商所擬出售之價格是否相當等情，通常不致懷疑建商合法興建房屋之權利，自不會查證建造執照所載內容如何，上訴人以其曾將建造執照核准文號載明廣告文，即謂其並無故意隱瞞，殊無足取。又縱被上訴人曾同意所購建物與訴外人訂立所謂之「委託管理合約」，或有將建物出租他人，並有「回租」上訴人盤基公司之情形，仍不能變更「士林銀座」不具「全棟純商場」之契約預定效用之事實。再上訴人雖抗辯「士林銀座」於推出時，基地之使用區分為「住三」，惟早已變更為「商三」，是「士林銀座」非無法作為商業用途使用云云，然依上訴人盤基公司函送建物承購戶之前開「士林銀座變更建築物使用用途說明」，可知「士林銀座」大樓之使用用途並未變更，上訴人所交付被上訴人之建物之瑕疵，仍屬存在，是基地使用區分之變更，並無法補正上訴人所交付建物之瑕疵。上訴人雖又抗辯，被上訴人係以房屋具有瑕疵，請求解約，回復原狀。而關於土地部分，並無任何瑕疵或給付不完全情事，被上訴人又係分別與上訴人盤基公司及上訴人戊○○簽立房屋買賣契約及土地買賣契約，是被上訴人以房屋有瑕疵為由，對上訴人戊○○解除土地買賣契約，應非合法云云。然查，房屋及土地形式上雖分為二個買賣契約，但兩造之預定房屋買賣契約第二十條前段規定：「本約房屋之土地由甲方（買方）另向土地權利人價購，但如甲方未依約價購，或甲方與土地權利人所簽訂之預定土地買賣契約遭解除時，乙方（賣方）得逕行解除本約」，預定土地買賣契約第八條規定：「本約土地上之房屋，由甲方（買方）另向房屋興建人價購，但甲方如未依約價購，或甲方與興建人所簽訂之預定房屋買賣契約解除時，乙方（賣方）得逕行解除本約」，足見兩造就本件土地與房屋之買賣及契約之履行，具有不可分之關係。兩造雖未就在被上訴人得依法解除房屋之買賣契約時，得否併解除土地之買賣契約，予以約定，但被上訴人之所以購買土地，係為購置房屋以為使用，被上訴人既不可能單獨購買建物，不購買土地，且二契約具不可分關係，則其解除房屋之買賣契約，自得併解除土地之買賣契約，上訴人以被上訴人解除與上訴人戊○○間之土地之買賣契約為不合法，無可採取。綜上所述，本件被上訴人解除兩造間之買賣契約，於法既無不合，則其請求上訴人盤基公司及戊○○返還被上訴人前所給付之價金（各如原判決主文所示），及加算法定遲延利息，於法自屬有據。惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。本件上訴人抗辯，伊業已將房屋及土地產權移轉登記於被上訴人，若伊應返還被上訴人買賣價金，被上訴人則應將房屋及土地所有權移轉登記返還於上訴人盤基公司及戊○○，且其中被上訴人庚○○、丙○、辛○○及丁○○更應塗銷房地所設定之抵押權登記，將房屋及土地返還伊等情，為被上訴人所不爭，上訴人抗辯其義務與被上訴人之義務有對待關係，為同時履行抗辯，尚無不合。爰併命被上訴人於上訴人為給付之同時，對上訴人為如原判決主文所示之給付云云。為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決予以廢棄，改判如被上訴人所聲明，並命被上訴人為對待給付，於法核無違誤。末查，被上訴人與上訴人盤基公司所簽訂預定房屋買賣契約書第二十五條違反誠信原則，對被上訴人不生效力，為原審所合法確定之事實，則本件縱無消費者保護法第二十二條之適用，對其判決結果亦不生影響。又原審所合法確定之事實，為本件建物自始無法作為「全棟純商場」使用，上訴人指摘原判決認定上開建物係自始不能作為商業用途使用，即屬誤會。復買受人主張買賣因物有瑕疵，而依法解除契約者，無需先定相當期限催告出賣人履行，即無補正之問題，併予敍明。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據，認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 三十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 十 月 十六 日