最高法院民事判決 八十八年度台上字第二五號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國八十七年三月二十四日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一九六三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十九年七月五日，向第一審共同被告隆昌建設股份有限公司（下稱隆昌公司）及上訴人購買坐落台北縣○○鎮○○段一－四、一－五、三、四八七－四號土地上所興建之「山城之戀花園別墅大廈」Ａ棟第十六、十七樓房屋、地下室Ａ區第二層編號四十九號車位，及基地之應有部分（房屋出售人為隆昌公司，土地出售人為上訴人，房屋土地合稱系爭房地），房屋及土地總價分別為新台幣（下同）三百二十萬元及一千二百八十二萬元，伊已依約分期給付土地價款二百九十九萬元，房屋價款三十八萬元。嗣因室內牆壁及頂樓出入門等多處瑕疵，伊多次催告上訴人及隆昌公司改善，均未獲理採，伊乃於八十六年一月十五日解除上開買賣契約。另上訴人及隆昌公司則以伊未按期繳付分期價款為由，於八十五年六月三日向伊表示解除契約，並沒收伊前開已付之價金作為違約金。惟依買賣契約所訂，上開違約金係損害賠償預訂性質，出賣人除銷售費用外，別無其他損失，伊自得請求法院核減土地部分之違約金為二十八萬五千元，伊土地部分已付之價金扣除核減後之違約金，即為上訴人應返還伊之金額，伊僅請求上訴人返還其中之二百五十萬元等情。爰依民法第二百五十二條、第二百五十九條第一款、第二款規定，求為命上訴人給付伊二百五十萬元及加付利息之判決（第一審駁回被上訴人之請求，被上訴人就其中一百三十萬元本息部分，提起上訴。原審就其中一百零六萬七千元本息部分，廢棄改判如被上訴人之聲明，並駁回被上訴人其餘之上訴。上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴。被上訴人另請求第一審共同被告隆昌公司核減違約金及給付三十萬元本息部分，業經判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：被上訴人未依約繳款，經伊限期催告仍置之不理，伊乃解除契約，並沒收被上訴人所繳價款作為違約金及損害賠償額。被上訴人因房價下跌，始拒不繳款，致伊須再支付系爭房地重行出售之銷售費用並負擔房地跌價之損失。被上訴人倘如期支付買賣價款，伊即得享有該筆資金週轉、運用之利益，此均應屬違約金範圍，且系爭違約金係懲罰性違約金，被上訴人又無法舉證證明違約金過高之事實，應無違約金過高之情事等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人於七十九年七月五日分別向上訴人及隆昌公司購買系爭房地，房屋、土地之價格分別為三百二十萬元及一千二百八十二萬元，總價一千六百零二萬元，被上訴人僅繳款至七十七期，合計繳納房屋、土地價款各三十八萬元、二百九十九萬元，自七十八期起即未再依約繳納，經上訴人及隆昌公司於八十五年三月十四日限期函催被上訴人繳付價款，被上訴人仍拒不繳納，上訴人及隆昌公司乃於八十五年六月三日通知被上訴人解除系爭房地買賣契約等事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書及八十五年三月十四日、八十五年六月三日蘆洲郵局第二
三七、五七一號存證信函暨回執影本各一份為證（一審卷四至二八、四九、五十、五
四、五五頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。系爭之土地預定買賣契約書第三、
四、十一條分別約定：「甲方（指被上訴人）應繳付之土地價款同意按照付款專項約定繳付乙方（指上訴人），繳款日期由乙方通知；甲方接到通知七日內自行向乙方指定之銀行繳納或匯款於乙方指定銀行帳號內，不得藉故拖延」，「甲方若不按時繳付各期土地價款時，自收到通知日起第八日按日加計千分之一滯付金，於繳付該期款同時向乙方繳清，若逾期達三十日時，乙方不另行催告得逕行片面解約，甲方已繳付之全部價款無條件由乙方沒收作為違約金及損害賠償，其土地由乙方收回自行處分，甲方絕無異議」，「乙方同意對房屋起造人依『房屋預定買賣契約書』所應履行之義務負連帶責任，甲方亦同意如甲方違反『房屋預定買賣契約書』之約定時，視同亦違反本約之約定，甲方喪失『房屋預定買賣契約』之權利時，亦喪失本約之權利」；另房屋預定買賣契約書第四條、第五條、第廿五條、第廿六條亦分別有同一約定。被上訴人自七十八期即未再繳款，經上訴人及隆昌公司限期催告仍拒不繳納，上訴人及隆昌公司乃依規定解除系爭房地買賣契約，並沒收被上訴人所繳之前開價款，固屬有據。惟按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十一條、第二百五十二條分別定有明文。違約金是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形，以為酌定標準；又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準（最高法院四十九年台上字第八○七號、五十一年台上字第十九號判例參照）。本件上訴人雖抗辯因被上訴人違約受有⑴系爭房屋自七十九年訂約時至八十五年解約時之跌價損失。⑵系爭房屋已支出之銷售費用及再行行銷售之費用。⑶稅金損失。⑷被上訴人遲延給付買賣價金，致上訴人未能取得價款所損失之利息及所得週轉運用之利益，故沒收被上訴人所繳之價款尚未逾實際損失金額云云。然房地產價值之高低及漲跌，除與房地所在位置、發展潛力、使用區分、建材、環境等因素有關外，另買賣雙方個人主觀因素、社會經濟發展、市場需求之多寡、景氣榮枯，甚至政治環境等對房地產之價值亦影響甚大。房地產於尚未重行賣出前，究有無損失，或是否發生損失均不得而知，上訴人空言系爭房地重行出售時將遭受跌價損失云云，尚嫌斷。稅捐部分，上訴人並未舉證證明有何損失，況房屋稅及地價稅捐同為房地所有權人依法應繳納之稅捐，上訴人既尚未將系爭房地移轉交付被上訴人占有、使用收益，而仍為上訴人占有管領中，則縱有稅捐亦應由所有權人即上訴人負擔，尚與被上訴人未履行本件系爭房屋給付價款義務無關。上訴人抗辯已支出及將來再行出售須支出之銷售費用損失約八十萬一千元至一百六十萬二千元，然未舉證以實其說，此部分抗辯，亦屬無據。本件經審酌⑴被上訴人已繳交房地價款三百三十七萬元，達系爭房地總價款一千六百零二萬元之百分之二十一，被上訴人支付價金之義務業已履行達二成多，上訴人至少因此享有現金利息之收入。⑵系爭房地始終在上訴人管領中，被上訴人未占有、使用，亦未獲有利益。⑶被上訴人若按期給付價款，上訴人至少得享有現金利息收入。⑷本件係因被上訴人未依約繳納價款致解除買賣契約，疏失之責在被上訴人。併審酌本件房地產總價高達一千六百零二萬元，如依內政部所編印預售買賣契約書範本記載違約金之處罰為房地總價款百分之二十計算，即高達三百二十萬四千元，如將被上訴人所繳之價款三百三十七萬元（房屋價款三十八萬元，土地價款二百九十九萬元）均充為違約金，則達房地總價之百分之二十一，均顯屬過高，對被上訴人亦屬過苛，應認本件因被上訴人違約上訴人得沒收違約金部分，以系爭房地買賣契約總價款之百分之十五即土地部分一百九十二萬三千元為適當，本件土地部分被上訴人已付價款於扣除上開得沒收之違約金，其餘部分一百零六萬七千元及起訴狀繕本送達之翌日即自八十六年八月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，應命上訴人返還，被上訴人此部分請求為正當，應予准許，其餘之請求則不應准許。爰將上開應准許部分，第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並無違背。
查本件被上訴人既主張系爭買賣契約業經依法解除，兩造買賣契約約定之違約金過高，請求法院核減，並請求上訴人將已收取之價金，扣除核減後之違約金，附加利息返還與被上訴人云云（一審卷二、六一頁），即已表明係依民法第二百五十二條、第二百五十九條第一款、第二款規定為請求，原審援引上開條文規定而為判決，自無不合。又本件被上訴人於第一審受敗訴判決後，土地部分僅就其中請求上訴人給付一百三十萬元本息部分，提起上訴（原審卷九頁），原審認被上訴人於上訴二審後減縮聲明請求一百三十萬元本息，固欠妥適，惟不影響本件判決之結果。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 一 月 八 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 蘇 茂 秋右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十二 日