最高法院民事判決 八十八年度台上字第二六九一號
上 訴 人 龍輝建設股份有限公司法定代理人 顏明徹上 訴 人 甲○○共 同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師被 上訴 人 和拓企業有限公司法定代理人 張聰隆右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十八日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第五九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年十一月六日與上訴人龍輝建設股份有限公司（下稱龍輝公司）訂立房屋預定買賣契約書，以新台幣（下同）二千一百萬元之價格，向龍輝公司購買其所建龍族天廈第十八層樓房屋，及於同年月日與上訴人甲○○訂立土地預定買賣契約書，以四千九百萬元之價格，向甲○○購買上開房屋坐落基地台中市○○區○○段○○○○號土地之應有部分。詎龍輝公司興建房屋時，大樓四面外牆僅三面施用鋁框玻璃，另一面則未施工，且未採用金屬鋁帷幕牆，樓層未配合花崗岩，大樓電梯未採用三菱、東芝、日立等廠家十五人份全電腦高速電梯、樓層陽台未外移、冷氣未採水冷式分層獨立控制系統、電梯口未加裝不銹鋼電動捲門、樓層未採用方塊地毯，地下三樓第十二－十五號停車位不符建築技術規則建築設計施工編第六十條之規格，大樓共同使用部分面積高達百分之四十，均與契約約定不合。伊於龍輝公司施工至二十樓鋼樑完成時，見其違約施工情形嚴重，乃於八十一年四月七日、同年十月十九日及八十二年四月七日、同年月十九日四次函請龍輝公司依約修補，並表明修補完成前，暫不繳納期款。龍輝公司除回函推諉責任外，竟於八十二年二月十九日函催伊繳納期款，並表示逾期不繳即解約沒收所繳納款項。迨至八十三年七月十四日經伊再次函催龍輝公司依約修補，始獲悉上訴人已將系爭房地出賣並移轉登記與訴外人王清陽、王清溫、葉慧樺、梁錚、林炳坤等五人共有。龍輝公司既有上述違約情事，伊自得依民法第二百六十四條第一項規定拒絕續繳房屋價金，上訴人所為上開解除契約之意思表示，不生解約之效力。上訴人將系爭房地轉賣他人致不能給付，伊得依民法第二百五十六條之規定解除系爭買賣契約，茲伊已以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，依兩造所訂系爭契約之約定，上訴人即應將伊所繳交之價款計一千九百四十萬元（土地部分為一千四百萬元、房屋部分為五百四十萬元）加倍返還伊。又縱認上訴人所為之解約為合法，其因二重出賣而獲暴利，亦應依民法第二百五十二條之規定，全額酌減所沒收之違約金，伊並得依同法第二百五十九條及第一百七十九條之規定，請求上訴人返還已繳之上開價金等情，求為命上訴人先為一部給付即龍輝公司、甲○○應依序給付伊二百萬元及一百萬元，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人給付分期價金之義務，先於伊交付系爭房地之義務，其預測交屋時將有瑕疵而為同時履行之抗辯，顯有未合。又被上訴人於八十年二月十一日立具保證書，保證以四十五天為一期，每期給付分期價金四十五萬至五十萬元，惟被上訴人自八十一年七月六日起即未按期給付，伊於八十二年一月七日以存證信函催告被上訴人給付無效，乃於同年四月二日解除系爭買賣契約，契約既經解除，被上訴人自無從更為解約之主張。再伊因被上訴人違約，致受有二千零十四萬元之損害，被上訴人僅給付價金一千九百四十萬元，尚不足彌補伊所受損害，其請求酌減違約金，為無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人就其主張之事實，業據提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地暨建物登記簿謄本、交屋通知單、使用執照、土地暨建物所有權狀、存證信函及照片等件為證。上訴人雖以前揭情詞置辯。惟查兩造就系爭房地之買賣，曾於八十年二月十一日達成協議，約定系爭房地之價格減少七百八十萬元，自銀行貸款中扣除，分期價金部分，則由被上訴人以四十五天為一期，每期繳納四十五萬元至五十萬元，有被上訴人出具之保證書可稽。嗣被上訴人依約繳款，其最後一次繳納分期價金，係於八十一年七月六日繳納發票日期為八十二年九月二十日票面金額為二十萬元及二十五萬元之支票二紙，連同被上訴人以前所繳納者，被上訴人共計繳納房屋價金五百四十萬元，土地價金一千四百萬元，總計一千九百四十萬元，有付款明細表可憑。被上訴人既於八十二年九月二十日仍繼續繳納系爭房地之分期價金，上訴人於八十二年一月七日及同年四月二日催告被上訴人繳款及為解除系爭買賣契約之意思表示，自不生合法解約之效力。兩造約定上訴人應於八十二年六月三十日完工交屋，而被上訴人迄至八十二年九月二十日仍繼續繳納分期價金，可見八十二年六月三十日以後之分期價金，其履行期在上訴人履行交付房屋之義務之後。龍輝公司興建之房屋有陽台未外移、未採用水冷式分層獨立控制冷氣系統、電梯口未加裝鐵捲門及機械車位淨高不足等瑕疵，其改善及折價費用共為二百零六萬三千四百七十元，被上訴人自八十一年四月七日起多次催告上訴人修補無效，其自得行使同時履行抗辯權，拒絕繳納約定交屋日以後各期之分期價金及辦理銀行貸款。況系爭房屋瑕疵之改善及折價費用僅二百零六萬三千四百七十元，以上訴人之資力，其修補實屬易事。是縱被上訴人有遲延繳納分期價金或辦理銀行貸款情事，上訴人亦須先行補正系爭房屋之瑕疵並通知被上訴人繳納分期價金及辦理銀行貸款而被上訴人猶不履行，上訴人始得解除系爭買賣契約，否則，難謂上訴人之解約，無違誠信原則。上訴人辯謂：被上訴人無同時履行抗辯權，其未依約繳納分期價金，伊業已將系爭買賣契約解除等語，為無足採。被上訴人購買之系爭房地，上訴人已於八十三年六月八日及同年月十日賣與王清陽等人，並辦畢所有權移轉登記，有土地及建物登記簿謄本為證，上訴人就系爭房地二重買賣致給付不能，被上訴人依民法第二百五十六條之規定，以起訴狀繕本之送達為向上訴人解約之意思表示，即無不合。故被上訴人本於民法第二百五十六條及第二百五十九條第一、二款之規定，請求上訴人先為一部給付即命龍輝公司、甲○○依序給付二百萬元、一百萬元及各加付法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審一方面認定被上訴人最後一次繳納分期價金之日期為八十一年七月六日；一方面又謂被上訴人於八十二年九月二十日仍繼續繳納分期價金。其認定前後矛盾，已有判決理由矛盾之違法。次查被上訴人於八十年二月十一日立具保證書後，多次簽發遠期支票繳納分期價金，其最後一次繳納之日期為八十一年七月六日，所繳納遠期支票之發票日為八十二年九月二十日，有被上訴人提出之付款明細表可稽（見外放被上證四）。是上訴人抗辯：被上訴人交付之遠期支票，係繳納八十一年七月六日以前之分期價金，該日以後之分期價金，被上訴人未依約繳納等語（見原審更㈠卷第二宗七八頁以下），似非無據。果爾，上訴人於被上訴人不依約如期繳納分期價金後，於八十二年一月七日及同年四月二日催告被上訴人繳納未繳之價金及為解除系爭買賣契約之意思表示，能否謂不生催告及解約之效力，自滋疑問。又系爭房屋之陽台未外移等瑕疵，均屬上訴人於八十二年六月三十日交屋前得為補正之事項，其改善及折價費用復僅二百零六萬三千四百七十元，與系爭房地之買賣價金六千二百二十萬元，相去懸殊，似此情形，能否謂上訴人於補正瑕疵前為上開催告及解約，有違誠信原則，亦待研求。原審未調查明晰，遽以前揭理由為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十一 月 四 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 十一 月 十八 日