最高法院民事判決 八十八年度台上字第二九八二號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 林永頌律師
辜郁雯律師被 上訴 人 乙○○右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十八年三月三十日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度重上更㈡字第八三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年四月十一日與上訴人簽訂房地合建契約書，雙方約定由上訴人提供坐落台北縣中和市○○○段外南勢角小段三一四之二號等土地六筆，及向財政部國有財產局台灣北區辦事處（下稱國有財產局）申購同小段三一四之一四號國有畸零地合併使用，再由伊出資建造地上十二層、地下二層之綜合商業大樓。伊已依約先給付上訴人履約保證金新台幣（下同）七百五十萬元中之一百五十萬元，且該大樓之建築用地除上訴人提供之上述土地外，伊尚應依約向其他「地主」購買其他多筆之相鄰土地或與之簽訂合建契約以合併使用。伊嗣後已購得其中同小段三一六之一五號土地，上訴人依兩造另於同年五月二十六日所簽立之協議書應再付伊上述土地價金之半額，該款與伊應給付上訴人之其餘六百萬元履約保證金相抵銷後，伊業已付清系爭合建契約之全部保證金完畢。詎上訴人於伊向國有財產局代為辦准上開三一六之一五號土地申購手續後，竟拒不予價購，致該局將核准之申購案註銷，復將上述應提供伊合建之基地租與訴外人林都使用，上訴人顯屬違約，依兩造所訂合建契約書第十六條約定，上訴人自應加倍返還伊所給付之履約保證金等情，爰依合建契約之法律關係，求為命上訴人給付伊一千五百萬元及其中一百五十萬元自七十八年四月十二日起，六百萬元自同年五月二十七日起，七百五十萬元自訴狀繕本送達翌日即八十年二月九日起均加計法定遲延利息之判決（按：其中請求超過三百萬元本息部分，業經發回更審前原法院判決被上訴人敗訴，未據其聲明上訴已告確定。另被上訴人請求給付三百萬元關於利息逾八十年二月九日起算部分，經原審判決被上訴人敗訴後，被上訴人對之亦未聲明不服）。
上訴人則以：兩造簽訂之合建契約第五條既未約定伊價購上述三一六之一四號國有畸零地之期限，且伊係就申購案價金合理提出異議，並非恣意拒不繳款，伊仍可再度申購而無任何違約情事。況被上訴人迄未於七十九年八月十一日前依約價購相鄰之上述三一八之八號等土地或與「地主」簽訂合建契約，依合建契約附件一第五條約定，兩造間之契約應已解除，伊更無價購三一六之一四號國有畸零地之義務。另伊將系爭合建土地上之建物出租與他人，依契約第十三條及第十七條約定，伊亦無違約可言，又被上訴人購得上述三一六之一五號土地未將該半數土地由伊承購，復未依約為伊申購畸零地，反為其自己及訴外人林祥景、林玉葉申購土地，伊尤得依約解除契約及沒收被上訴人已付之保證金，並以沒收之該保證金與被上訴人請求加倍返還之保證金相抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人給付三百萬元並自八十年二月九日起加計法定遲延利息敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張兩造簽訂合建契約後，其已向國有財產局辦妥上訴人依約應向該局承購合併使用之上述三一四之一四號土地申購手續，上訴人拒不予價購致遭該局註銷申購案之事實，有國有財產局讓售國有畸零地空地繳款通知書及該局七十九年十二月十四日台財產北二字第七九○三○六五一號函可稽，且與兩造所簽訂合建契約書第五條之約定相符。而依合建契約第五條載明：「本基地須合併水利會畸零地，由甲方（上訴人）出資申購，乙方（被上訴人）配合協辦之，協辦手續費由乙方負擔）」云云觀之，上訴人既無正當理由拒不依國有財產局所定期限出資價購該三一四之一四號畸零地，即屬違反合約第五條之約定，殊非得以兩造合約未明載申購完成期限，諉卸責任。再者，被上訴人於上訴人未依約向國有財產局價購上述畸零地後，曾於七十九年二月三日以郵局存證信函催告上訴人於十日內依約交付雙方合建契約之土地，並經被上訴人於八十年五月三日向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人仍迄未依約價購該三一四之一四號土地以供合建使用等情，亦為兩造所不爭，復有被上訴人提出之上開存證信函為證，益見被上訴人主張上訴人未依約申購該三一四之一四號畸零地為違約應屬可採，尚不能因被上訴人未能依限購妥同小段三一八之八至三一八之一○號等應合併使用之鄰地三筆，及上訴人業於八十年四月十六日解除契約而解免其上開違約之責任。故本件合建契約上訴人拒不繳納申購上開三一四之一四號畸零地價金固屬違約，惟被上訴人未依合建契約附件第三條約定依限價購三一八之八至三一八之一○號等鄰地或與「地主」簽訂合建契約，亦同屬違約。按兩造合建契約第十六條記載：「違約罰則：若甲方（上訴人）違約應賠償乙方（被上訴人）所受一切損失並加倍返還乙方所付保證金，如乙方違約甲方除將履約保證金全部沒收外，並解除本契約，其已施工之地上物及所投資工料及已進場之材料，願由甲方沒收」等語，茲本件被上訴人已支付上訴人保證金一百五十萬元，為上訴人所不爭，被上訴人為履行該合建工程所投入之資金達二千萬元，因上訴人違約未申購上述畸零地損失不貲，則被上訴人依上開契約請求上訴人加倍返還已付之保證金，自屬有據。至上訴人所辯被上訴人既違約不予價購上述三筆鄰地自得沒收被上訴人繳交保證金而與違約金之請求相抵銷一節，因沒收保證金僅係上訴人就已收受之保證金免負返還之責，並非其對被上訴人另有何保證金債權可資行使，足見上訴人所執上開一百五十萬元抵銷之抗辯，要屬無據。從而，被上訴人依合建契約第十六條之約定，訴請上訴人給付上開三百萬元違約金及自訴狀繕本送達翌日（八十年二月九日）起加計法定遲延利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查兩造於七十八年四月十一日所簽訂之上開房地合建契約書附件一第五條載明：「承購鄰地及與上該地段地號之鄰地簽訂合建及買賣期限，應在簽訂本約起三個月內完成，屆期無法完成，雙方同意解除契約……」，同年五月二十六日兩造復簽立協議書另於第七條約明該三個月內完成改為至「七十九年八月十一日完成」云云（分見原審更㈡字卷㈡一二七、一二九頁）。準此，似謂被上訴人應於七十九年八月十一日前購得鄰地，否則兩造所簽訂之上開合建契約即告解除。且原審既認定被上訴人遲未依約於上開期限內就上開三一八之八至三一八之一○號等三筆鄰地予以價購或簽訂合建契約，似見兩造之合建契約早於七十九年八月十一日已因被上訴人之違約而當然解除。果爾，則能否逕謂上訴人嗣後有再依該合建契約向國有財產局價購上述三一四之一四號土地之義務並進而認上訴人有此違約情事，已非無疑。原審未遑詳為調查明晰，徒以上開理由而為上訴人不利之判決，自嫌速斷。且上訴人於原審曾抗辯稱：「合建契約第五條並未約定伊應於何時之前購得國有畸零地，依契約第十三條約定，伊於被上訴人購妥鄰地或簽訂合建契約之前，購得該畸零地，均不違反合建之進行」「被上訴人未曾告知其購買鄰地之情形，伊已就申購案合理提出異議，並非恣意不繳款」「依合建契約附件一第五條約定，合建契約已解除，伊無購買該畸零地之義務」、「系爭合建契約無法進行，係因被上訴人未完全購妥鄰地或簽訂合建契約所致」各等語（見原審更㈡字卷㈡六五－六八頁）。乃原審恝置上訴人此項重要之防禦方法於不論，復未於判決理由項下說明其取捨意見，竟以上訴人拒不依國有財產局所定期限依約價購上述三一四之一四號土地等由即為上訴人違約之論斷，亦有判決不備理由之違法。其次，上開合建契約書第十六條記載：「違約罰則：若甲方（上訴人）違約應賠償乙方（被上訴人）所受一切損失並『加倍返還』乙方所付保證金，如乙方違約甲方除將履約保證金全部沒收外，並解除本契約，其已施工之地上物及所投資工料及已進場之材料，願由甲方沒收……」云云，若該約定真意係解為兩造各有一方違約時，契約即因解除條件成就而當然失其效力（即附解除條件之法律行為）者，則兩造先後違約之事實是否得同時併存，即非無再進一步推求之餘地。原審未遑注及，一方面認定上訴人有拒不價購三一四之一四號土地之違約事實，一方面又謂被上訴人未依限價購三一八之八至三一八之一○號等鄰地三筆同屬違約云云，殊欠允洽。再者，原審先則認定兩造互有違約，被上訴人得依上開合建契約第十六條約定請求上訴人「加倍返還保證金」，上訴人同得依該條約定「沒收被上訴人已給付之保證金」，繼則又謂上訴人沒收被上訴人所付之保證金不得與被上訴人請求上訴人加倍返還保證金相抵銷云云，兩相齟齬，尤有判決理由矛盾之違法。上訴論旨執以指摘原判決其不利於己部分為不當，求予廢棄，不能認為無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十一 月 二十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志法官 顏 南 全法官 陳 碧 玉右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 十二 月 七 日