最高法院民事判決 八十八年度台上字第二九二五號
上 訴 人 郭 定被上訴人 陳林阿鑾右當事人間請求加倍返還定金事件，上訴人對於中華民國八十七年十月六日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第四三四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊經訴外人僑福房屋公司內湖店（按係僑盛房屋仲介有限公司，下稱僑福房屋）林溢源居間仲介，向被上訴人洽購其所有坐落台北市○○區○○段○○段○○○號之土地暨其上建物即門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○弄○○號六樓、七樓房屋（下稱系爭房地）及七樓頂之加蓋部分（下稱頂樓加蓋部分），林溢源向伊稱頂樓加蓋部分係建商一併增建歸頂樓住戶使用，月租金至少新台幣（下同）八千元，所附雙車位乃社區住戶專用，外車不得停放；伊遂交付三十萬元斡旋金，於被上訴人同意出售時轉作定金，兩造並約定民國八十六年三月十七日簽立買賣契約。依伊與僑福房屋簽訂之不動產申購意願書、兩造之「訂金收據」、報紙廣告載「五十四坪樓中樓附雙車位」，而系爭房屋權狀僅約四十六坪，足證買賣標的包括頂樓加蓋部分，賣方充分保證雙車位之合法使用權，並依規定就買賣標的物負瑕疵擔保責任。嗣因買賣契約條款無法達成共識未能簽妥。惟系爭房地所在社區入口之柵欄管制，係非法占用公有巷道，無法提供伊合法之停車位使用權；另屋頂平台係大樓住戶之共有物，被上訴人始終無法提供伊其他樓層住戶出具之「屋頂平台單獨使用同意書」（下稱「使用同意書」），致無法完成簽約，買賣本約尚未成立，僅成立預約而已，伊請求被上訴人提供「使用同意書」不獲置理，乃未履行簽約，並於八十六年四月七日以存證信函通知被上訴人提出「使用同意書」以利簽約之進行，函到七日內若無法提出，則買賣作廢，被上訴人未能提出，依民法第二百四十九條第三款規定，被上訴人應加倍返還定金。爰求為命被上訴人給付六十萬元並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：依「訂金收據」，上訴人向伊買受系爭房地，總價金一千一百五十萬元，房屋大小以現況交屋，並以權狀登記及現狀為準，約定於八十六年三月十七日十三時前簽定買賣契約，應認兩造間買賣契約業已成立，且買賣標的物並不包括車位，觀諸上訴人簽立之不動產買賣申購意願書未載車位益明。系爭房地之售價與市價相當，買賣價金及標的物並不包括頂樓加蓋部分及車位，上訴人自無權利要求伊提出「使用同意書」。兩造「訂金收據」已載明：「買方（上訴人）逾時不來或不買，買賣作廢，訂金沒收」，上訴人屢藉口拖延給付價金，經伊二次催告，依然故我，伊已表示買賣作廢並沒收訂金，上訴人不得請求加倍返還定金等語。資為抗辯。
原審以：上訴人經訴外人僑福房屋林溢源居間仲介，向被上訴人洽購系爭房屋，交付僑福房屋三十萬元斡旋金，於被上訴人同意出售後，書立訂約收據，三十萬元斡旋金轉為訂金等情，有僑福房屋不動產申購意願書、「訂金收據」、轉任委託銷售契約可稽，堪信屬實。按買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；惟當事人由他方受有定金者，究為本約抑預約，應依情事解釋當事人之意思。不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約。查兩造就買賣標的物範圍及價金固於「訂金收據」為明確之記載，且約定「土地增值稅由賣方負擔，契稅公證費及代書費由買方負擔，賣方並依法規定就買賣標的物負瑕疵擔保責任」，然因明定「於八十六年三月十七日十三時前簽定買賣契約」，應認該「訂金收據」除證明定金之收受外，並為兩造買賣之預約，即約定將來訂立一定買賣契約之契約。亦即兩造有依該預約訂立本約之義務，但無依該預約請求給付買賣價金或買賣標的物之權利。其次，本件買賣標的物是否包括停車位、頂樓加蓋部分，上訴人是否得以停車位、頂樓加蓋部分有瑕疵為由拒絕訂立本約﹖兩造情詞各執。惟查：（一）系爭房屋在銷售時固曾刊登「五十四坪樓中樓鬧市桃花園附雙車位」之廣告，然上訴人簽立之不動產買賣申購意願書、「訂金收據」則未記載包括停車位；證人林溢源證稱：「本件買賣並沒有車位，所謂雙車位是廣告手法，表示停車方便」、「上訴人來看房子看了三次，我們提出斡旋金之要求，並將產權資料包括謄本、平面圖、權狀影本等給上訴人看，並說明清楚，上訴人開一張支票作為斡旋金，到期轉為定金」云云，上訴人亦自承：「對車位之爭執是次要的，伊主要爭執的是頂樓加蓋的部分」云云，足證兩造買賣預約擬定之買賣標的物並不包括停車位。停車位既非買賣標的物，則上訴人所謂被上訴人並無法提供上訴人停車位使用權之合法保障等情縱屬真實，亦不能據以拒絕履行簽立本約。（二）「訂金收據」業載明上訴人所訂購者，係被上訴人所有之「坐落台北市○○街○○○巷○弄○○號六、七樓（既頂樓加蓋部分）」；證人林溢源並證稱：當地每坪市價二十五萬元，房屋約有四十五坪，其價值就一千多萬元，所以房屋價款相當，頂樓部分並沒有特別記載賣價多少，因為頂樓沒有產權，所有沒有分別計價云云；另系爭房屋建物登記面積僅四十五點八九坪餘，頂樓加蓋部分之面積約有八坪，則二者合計之面積核與售屋廣告所稱出售標的為五十四坪樓中樓，約略相當；則上訴人主張：伊訂購之標的應包括頂樓加蓋部分云云，信屬真實。再者，公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款僅規定區分所有權人會議決議之方法，並非規定違章建築買賣契約當事人有出具單獨使用同意書之義務；又「訂金收據」並未明定被上訴人須提出頂樓加蓋部分之「使用同意書」；上訴人亦自承，被上訴人曾告訴伊頂樓加蓋部分屬早期違建物，有使用權，故伊知悉該頂樓部分並無產權，伊於簽立訂金收據時，並未要求被上訴人提出「使用同意書」云云，是兩造間並未約定被上訴人應提出「使用同意書」，已堪認定。上訴人復未能證明被上訴人有於訂約前出示「使用同意書」之義務，其以被上訴人未出示其他樓層住戶出具之「使用同意書」作為拒絕履行訂立本約之理由，即非正當。其以契約因可歸責於受定金之當事人即被上訴人之事由，致不能履行為由，依民法第二百四十九條第三款規定，請求被上訴人加倍返還定金（六十萬元）及其利息，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。按原審以上訴人明知頂樓加蓋部分為違章建築，且兩造立具之訂金收據認定買賣預約所定之本約買賣標的物未包括停車位，亦未約定本約須由被上訴人提出「使用同意書」，並無其所謂因可歸責於被上訴人之事由，致不能履行之情事，而為上訴人不利之判斷，經核尚無違誤。至原判決贅列其他理由，與判決之結果不生影響。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，求予廢棄原判決，非有理由。末查，上訴人於上訴本院後主張：伊得依民法第八十六條第二項準用第一項（按該法條並無第二項）、第九十二條規定撤銷訂購之意思表示云云，核係新攻擊方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項規定，本院不得予以斟酌，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十一 月 十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二 日
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