最高法院民事判決 八十八年度台上字第三二○一號
上 訴 人 甲○○
送達被 上訴 人 辰○○
寅○○巳○○卯○○壬○○戊○○丁○○丑○○子○○己○○丙○○癸○○乙○○庚○○辛○○
右十右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月三十日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第九八三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊委由上訴人於民國八十三年十月二十九日，將兩造共有系爭坐落新竹縣○○鄉○○段後湖子小段一八三號、範圍○‧二六五五公頃土地，一八三之一號土地所有權全部，一八三之六號、範圍○‧一一三○公頃土地，出售予訴外人洪正尚。洪正尚於買賣契約立約當日，交付定金新台幣（下同）三百萬元予上訴人收執，雙方約定賣方應於六十天內，將一八三、一八三之六號兩筆土地變更為甲種建築用地，倘無法變更地目，則原三百萬元轉為一八三之一號土地之定金。依民法第五百四十一條規定，該定金扣除介紹費用十五萬元後，其餘二百八十五萬應由兩造按土地應有部分分得，詎上訴人侵吞全額，抑留不分等情。爰求為命上訴人給付伊如原判決附表一所示本金並加付法定遲延利息之判決（被上訴人請求金額超過原判決附表一本息部分，業據第一審判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：兩造在出售系爭土地前，於八十三年九月十八日開會決議，委由伊處理出售土地事宜，有關地上物補償及其他費用由價金中攤還，嗣伊委請訴外人徐源麟代辦地目變更，支付一百萬元，僅追回七十萬元，餘款三十萬元尚未收回，又委請代書塗銷假扣押手續，支付代書費一萬元，另支付買賣介紹人酬金十六萬元，再扣除伊車馬費二十萬一千六百九十二元、伊之房屋補償費二百七十萬元，被上訴人已無金錢可分等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：系爭一八三號土地，地目為林，一八三之一號土地，地目為建，一八三之六號土地，地目為林，係兩造所共有，被上訴人應有部分如原判決附表二所示，上訴人應有部分為十二分之一，此有土地登記簿謄本可稽（一審卷十一至六六頁）。被上訴人十五人委請上訴人出面，於八十三年十月二十九日，將一八三號其中○‧二六五五公頃林地，一八三之一號建地面積○‧二六六七公頃全部，一八三之六號其中○‧一一三○公頃林地，出售予訴外人洪正尚，洪正尚當日交付定金三百萬元予上訴人，雙方約定賣方應於六十天內，將一八三、一八三之六號兩筆林地，變更為甲種建築用地，如無法如期變更地目，定金轉為一八三之一號乙筆土地之定金，上訴人收受定金三百萬元後，迄未分配予被上訴人，為兩造所是認，並有不動產買賣契約書在卷可參（一審卷八、九頁）。被上訴人有委託上訴人處理系爭土地出售事宜之委任關係，可以認定。按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，扣除必要之費用、約定之酬金後，應返還之，此觀民法第五百四十一條、第五百四十六條、第五百四十七條之規定至明。是以上訴人所收出售系爭共有土地之定金三百萬元，扣除必要之費用與約定之報酬後，應按原判決附表二所示之應有部分，比例分配與被上訴人。上訴人代理被上訴人與洪正尚簽訂系爭土地買賣契約前，兩造曾於八十三年九月十八日，在訴外人鄭萍煌住處開會，討論系爭三筆土地出售、地目變更、補償及費用分擔問題，共有人全體十六人同意會議決議，業據被上訴人辰○○於另案台灣新竹地方法院檢察署八十五年度偵字第七七○三號侵占案件自承無訛（一審卷一二二至一二四頁），且有八十三年九月十八日會議記錄可參（一審卷七七頁）。該會議內容關於出售系爭三筆土地部分，與經被上訴人及其代理人全體簽名或蓋章之系爭不動產買賣契約書所載「買賣標的物」相同。關於一八三、一八三之六號土地地目變更部分，上訴人確有委託訴外人徐姜義妹辦理地目變更手續，已據徐姜義妹之子徐源麟到庭證述無訛（原審卷一○五頁），且有不動產委託變更契約書可資佐證（一審卷七八、七九頁），並與系爭不動產買賣契約書第三條所載「乙方（賣方）變更地號一八三及一八三之六，以實際完成甲種建地範圍為準，變更期間：六十天」約定，正相脗合。系爭土地上訴人應有部分，僅十二分之一，而不動產買賣契約第十七條卻約定：「本件買賣代理人甲○○（上訴人）負責賣方全部義務與權利執行之責；若有其他糾紛，概由代理人負完全責任」，苟兩造未先約定上訴人享有車馬費等好處，上訴人當不致於買賣契約為如此不利之約定。又被上訴人或其代理人均於買賣契約簽立當日到場簽名或蓋章（原審卷六四、六五頁），被上訴人一方人多勢眾，應有部分權利遠大於上訴人，苟兩造事前未開會協商上訴人得先保留定金，作為變更地目或其他開支，上訴人不可能於簽約日取得全部定金。足見八十三年九月十八日會議決議內容，與客觀事實相符合，堪信為真正。依上述會議決議事項，出售系爭土地應負擔之金額，有土地變更費用、上訴人房屋補償費、土地增值稅、仲介人介紹費、上訴人車馬費。系爭一
八三、一八三之六號兩筆林地，因部分共有人未蓋章，致未送件申請，此為兩造所不爭執，證人徐源麟復稱：共有人印章不齊全，所收費用一百萬元，其中七十萬元已返還，另三十萬元由徐姜義妹開立本票予上訴人，改天償還上訴人云云（原審卷一○四至一○七頁），因系爭土地尚未送件申請變更地目，徐姜義妹又簽發本票表示將返還上訴人三十萬元，上訴人自不得主張扣除。系爭買賣契約，合法解除與否，兩造及買方洪正尚互有爭執。倘該契約合法解除，上訴人舊有房屋無庸拆除，無受害之虞，自難要求補償。倘該買賣關係依然存在，因系爭一八三之一號土地，面積○‧二六六七公頃，折合八百零六點七六七坪，以每坪售價三萬八千元計算，總價金為三千零六十五萬七千一百四十六元，上訴人之房屋補償費，無追討無著之危險，有關房屋補償費，目前不宜扣抵。依會議決議內容，土地增值稅以實際單據為準，因買賣雙方相互指責對方違約，互相解除契約，致土地增值稅尚未核課，上訴人既未付增值稅，當然無從扣繳。依不動產買賣契約及兩造會議內容，洪正尚原購置一八三、一八三之一、一八三之六號三筆土地，面積依序為○‧二六五五公頃、○‧二六六七公頃、○‧一一三○公頃，合計為○‧六四五二公頃，仲介費為一百五十萬元，由於林地部分無法變更地目，買賣標的物減縮為一八三之一號乙筆建地，面積僅餘○‧二六六七公頃，仲介費自應隨之減少，依比例折算，仲介費為六十二萬零四十元，此仲介酬金屬必要之支出，上訴人得要求扣除。車馬費在性質上，屬酬金之一種，一八三之一號土地，其面積為○‧二六六七公頃，折合八百零六點七六七坪，依會議決議事項，每坪土地車馬費為二百五十元，上訴人可得車馬費二十萬一千六百九十二元，得予扣抵。依買賣契約書第九條約定，第三人就系爭土地，不得主張任何權利，則上訴人塗銷系爭土地有關假扣押所支出之費用，屬必要之開支。上訴人委請代書辦理系爭土地上有關塗銷假扣押之手續，為雙方所不否認，兩造同意代書費用以一萬元計（原審卷一二一頁），上訴人可如數扣除。故上訴人得扣除之款項，為仲介人介紹費六十二萬零四十元、上訴人車馬費二十萬一千六百九十二元、代書費用一萬元，合計八十三萬一千七百三十二元。上訴人雖抗辯：依買賣契約第十七條規定，上訴人負契約完全責任，為避免買受人洪正尚追究違約責任，加倍賠償違約金，上訴人得暫扣留定金云云。惟系爭土地買賣契約於八十三年十月二十九日簽立，至八十七年十一月十三日本件準備程序終結之日，前後歷經四年，買受人洪正尚仍未採取法律行動索賠，此為兩造所不爭執，苟洪正尚一方違約，不遵期付款，兩造共同沒收其定金，上訴人無加倍賠償定金之危險；苟買方洪正尚依約行事，賣方不依約過戶，依系爭買賣契約前言欄及簽名欄所載，上訴人係以代理人之身分簽約，被上訴人與上訴人同立於出賣人之地位，如買方追究賣方違約責任，被上訴人亦不能倖免，上訴人無承受被上訴人風險之虞。上訴人不能依買賣契約第十七條規定，主張暫先抑留定金，供作賠償之用。上訴人收取定金三百萬元，扣除上開必要之費用及酬金合計八十三萬一千七百三十二元，餘額二百十六萬八千二百六十八元，自應依系爭土地各共有人應有部分之比例分配。從而，被上訴人請求上訴人給付如原判決附表二所示之本金，及自買賣立約後六十天變更地目期間期滿之翌日起加計法定遲延利息，應予准許，其餘超過部分之請求，則無理由。爰將上開應准許部分，第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十三 日