最高法院民事判決 八十八年度台上字第三三○七號
上 訴 人 正御建法定代理人 黃惠珠被 上訴 人 丁○○
戊○○乙○○壬○○甲○○辛○○己○○丙○○庚○○共 同訴訟代理人 徐揆智律師右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十七年十月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上字第六一○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：民國八十四年十月二十五日，被上訴人甲○○、丁○○、戊○○、乙○○、壬○○、及被上訴人辛○○、庚○○、己○○、丙○○之被繼承人何長裕各提供坐落臺北縣中和市○○段（下稱圓山段）之一五六之一地號土地應有部分（乙○○、壬○○各為四五○分之三，其餘為四五○分之六）（下稱系爭土地）與伊簽訂合建契約，依據契約第七條第一項、第十條第二項約定，被上訴人應於契約成立時將系爭土地移轉予伊，若不依約定日期為所有權移轉登記者，每逾一日應給付伊總工程款千分之一之懲罰性違約金。詎被上訴人甲○○等卻遲至民國八十五年七月二日始將系爭土地移轉登記予伊，共計遲延二百五十一日，而以系爭土地部分工程款新臺幣（下同）一千四百八十七萬六千一百元計算，每日千分之一違約金即一萬四千八百七十六元，總計被上訴人應共同給付三百七十三萬三千八百七十六元之懲罰性違約金與伊等情，求為命被上訴人給付三百四十八萬四千九百四十九元之判決（超過三百四十八萬四千九百四十九元請求部分，為第一審駁回，未據上訴人聲明不服；原審維持第一審所為命被上訴人給付二十四萬八千九百二十七元，未據被上訴人聲明不服）。
被上訴人則以：系爭契約第七條第一項之真意乃是系爭土地與上訴人所有圓山段一五六地號土地交換，伊等並無先履行義務。又系爭合建為承攬與互易混合之關係，移轉系爭土地與上訴人實為承攬之報酬，此報酬請求權應待房屋興建完成且適於居住而交付與伊等之狀況下，上訴人始得請求系爭土地之移轉。今房屋未施作完工，又變更設計增建部分建物、未協調臨地分擔道路面積、拒不清算伊實際應分得坪數等發生多項違約情事，上訴人請求違約金為無理由等語，資為抗辯。
原審就上述部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：上訴人主張，被上訴人甲○○、乙○○、丁○○、壬○○、戊○○及丙○○、己○○、庚○○、辛○○等之被繼承人何長裕，提供系爭土地，與伊簽訂合建契約，及系爭契約第七條一項規定：「被上訴人甲○○等應於合約成立時，即將所有權狀及身分證影本交上訴人正御股份有限公司辦理分割，而一五六之一地號住宅區建坪全部過戶於上訴人交換，一五六地號建坪土地被上訴人甲○○等尚留土地，如附表以外土地過戶於上訴人正御公司」，契約第十條第二項約定：「被上訴人甲○○等如不依約定日期將土地交與乙方（指上訴人）而辦理所有權移轉登記手續者，願賠付上訴人正御公司以每逾一日按總工程款千分之一計算之懲罰性違約金」，及被上訴人於簽約當日即將所有權狀及身分證影本交上訴人正御公司辦理分割，惟被上訴人遲至八十五年七月二日方由地政事務所辦妥系爭土地所有權移轉登記，為兩造所不爭，且有兩造不爭之合建契約、土地登記簿謄本附卷可稽，自堪信為真實。查系爭契約第七條第一項已明白約定：「甲方應於合約成立時，即將所有權狀及身分證影本交乙方辦理分割，一五六之一地號住宅區建坪全部過戶於乙方交換，一五六地號建坪土地甲方尚留土地，如附表以外土地過戶於乙方」，依此文義清楚明白約定被上訴人應於合約成立時，將系爭土地全部過戶予上訴人甚明。被上訴人以上訴人尚未將合建房屋點交而主張同時履行抗辯云云，顯不合前開契約明文約定。況被上訴人業將系爭土地所有權移轉予上訴人，已如前述，倘其確有同時履行之抗辯權，何又在上訴人尚未點交房屋予伊之前，即先移轉系爭土地予上訴人，益見被上訴人所辯不可取。而依上開明文約定被上訴人於「契約成立時」，即負有將系爭土地所有權移轉予上訴人之先為義務。是系爭合建契約性質上究屬承攬、或買賣、或互易、或承攬買賣之混合契約、或承攬互易之混合契約或其他法律關係，均無礙於依約被上訴人於「契約成立時」，即負有移轉土地所有權之義務。被上訴人抗辯兩造之合建屬承攬與互易之法律關係，依承攬法律關係之報酬請求權，應於完工交屋後且適於居住狀態下，始能請求報酬云云，尚有誤會，要非可取。其另抗辯合建契約第七條第一項乃約定被上訴人甲○○等移轉系爭土地予上訴人，上訴人亦須移轉圓山段一五六地號土地所有權以為交換，雙方互負履行義務，伊並無先履行之義務云云。然依前述系爭條文係約定「甲方」應為之義務行為，亦即僅就被上訴人履行義務為規定，並未有上訴人應移轉土地所有權予被上訴人之義務規定，且該契約所約定係指圓山段一五六地號土地被上訴人本亦應移轉部分予上訴人，因被上訴人意欲保有圓山段一五六地號土地所有權，故約定仍由被上訴人保留該地號之土地，並非上訴人應移轉圓山段一五六地號土地所有權予被上訴人，且參諸附表計算被上訴人計應分得一百五十五點六四八坪，契約附註第⑵點亦明確記載：「……房屋分得Ａ２５一至五樓一棟，甲方應得部分（地主一五五‧六四坪，住戶一二○坪）共二七五‧六四坪，建在一五六土地上……」，實已清楚可見上開約定真意確係被上訴人除應移轉系爭土地與上訴人外，並圓山段一五六工業區土地除嗣後分得房屋應保有之土地持分應予保留外，餘均應一併移轉土地所有權予上訴人，以此交換合建房屋。如被上訴人所言，上訴人尚須將其所有土地過戶與被上訴人，究應過戶多少？非但未明確說明，亦未舉證以實其說，難認上訴人有此義務。故被上訴人甲○○等抗辯上訴人應同時移轉系爭一五六地號土地云云，殊不可取。被上訴人於簽約日即應將系爭土地移轉登記予上訴人，卻遲至八十五年七月二日方辦妥登記，即屬未依約定期日履行土地移轉登記義務，依系爭契約第十條第二項約定，應負懲罰性違約金之賠償責任。是上訴人請求被上訴人給付違約金，為有理由。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文。又違約金額是否相當，需依一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。查系爭契約第十條第二項規定約定如不依約定期日移轉土地者，每逾一日上訴人甲○○等應給付伊總工程款千分之一之懲罰性違約金，為契約明文約定。又上訴人以被上訴人至民國八十五年七月二日始將系爭土地移轉登記予伊，共計遲延二百五十一日，而系爭土地部分工程款一千四百八十七萬六千一百元計算，每日千分之一違約金即一萬四千八百七十六元，計被上訴人應共同給付三百七十三萬三千八百七十六元之懲罰性違約金與伊之請求，審酌如後：上訴人主張被上訴人之遲延致其無法向金融業為年息百分之九之低利融資貸款，轉向民間以月息二分即年息百分之二十四之利率為借貸，至少受有年息百分之十五之利差損失，按建造執照申請書記載之一億八千零七十萬三千二百元總工程款又遲延二百五十一日計算，應受有一千八百六十三萬九千六百五十八元之利息差額損失云云。然上訴人並未舉證確有以此高利借貸，以實其說。且即認上訴人確有此損害，要屬上訴人得否請求被上訴人損害賠償之問題。上訴人又主張因被上訴人之遲延履行債務而影響正常預售屋之作業，惟依卷附之使用執照記載，核發使用執照日期為八十六年七月十九日，又上訴人所提住戶貸款證明書最先完成辦理貸款日亦係八十七年一月以後，皆於被上訴人辦妥移轉登記之八十五年七月二日之後，故被上訴人此部分之遲延，對上訴人預售屋辦理移轉所有權之作業，難認有何影響。況即認確有影響而受有損害，亦屬上訴人得否請求損害賠償，尚非可作為酌定懲罰性違約金之依據。按當事人約定不於適當時期履行債務時，即需支付之懲罰性違約金者，乃以強制債務之履行為目的，以確保債權效力之一種強制罰，為督促債務人履行債務而生，然債務人就違約金額約定雖屬過高，亦均不會表示反對之意見，以免遭債權人認定於訂約時即有違約之意圖，是應考量契約訂定時違約金數額之公平性。依兩造所訂被上訴人應給付上訴人以每違約一日按總工程款千分之一計算之懲罰性違約金尚屬過鉅，蓋被上訴人應移轉系爭土地（住宅區）之部分，其工程款為一千四百八十七萬六千一百元而已，有卷附使用執照影本在卷可證，上訴人以此工程款計算違約金，尚屬可取。按逾期日數以總工程款計算違約金似嫌過高，且欠公允，審酌系爭土地土地面積為八百七十平方公尺，被上訴人應有部分共占四五○分之三○，而八十四年公告現值為每平方公尺四萬三千元，合計公告現值為二百四十九萬四千元，系爭土地之工程款為一千四百八十七萬六千一百元，被上訴人如按期履行上訴人所得享受之利益與被上訴人已於八十五年六月二十一日辦理移轉手續，而於同年七月二日登記完成，及被上訴人負有先為移轉系爭土地之義務，而就上訴人逾期未點交房屋予被上訴人，並未基於公平同等約定上訴人應給付懲罰性違約金等一切情狀，認上訴人請求之違約金於二十四萬八千九百二十七元之範圍內為相當，為有理由，應予准許。逾此金額之請求，要不可取，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
查原審以被上訴人移轉系爭土地所有權與上訴人之時間，早於合建房屋領取使用執照之時間，因認被上訴人雖遲延履行移轉義務，於上訴人並無損害，難認有何影響。況即認確有影響而受有損害，亦屬上訴人得否請求損害賠償，尚非可作為酌定懲罰性違約金之依據云云。惟「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損損害情形，以為酌定標準。」（本院四十九年台上字第八○七號判例參照），本件上訴人於原審已主張，因被上訴人無端纏訟迄今，例如於審理中假借名目請求履勘現場拖延訴訟，致法院調閱系爭土地建造執照全卷，而致上訴人申請使用執照程序完全停頓達半年之久，導致上訴人已如期完工，卻無法如期辦理使用執照等交屋手續之違約情狀，而遭承購戶請求遲延交屋之高額違約金，為被上訴人遲延履行致上訴人所受之損害（見原審卷第四二頁背面、第四三頁）。此項主張何以不足作為酌定懲罰性違約金之依據，原審未予說明，已有理由不備之違法。且原審既已引據本院五十一年台上字第一九號判例謂「約定違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。」（見原判決正本第十四頁），惟就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之利益如何，則未予說明，亦同有理由不備之違誤。上訴論旨，指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 十七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 王 茂 修法官 許 朝 雄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 一 月 十 日
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