最高法院民事判決 八十八年度台上字第六九二號
上 訴 人 乙○○被 上訴 人 甲○○右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十七年五月十二日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一二一九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十年七月間概括承受訴外人謝玉向上訴人購買之新竹市○○○段三四七之六七號土地及其上門牌新竹市○○路○○○巷○○弄○○號三層樓房屋（下稱系爭房地），並應上訴人之要求，於八十三年五月七日簽發新台幣（下同）七百六十八萬元本票（下稱系爭本票）交付上訴人，以為辦理移轉登記及銀行貸款之擔保。惟上訴人竟未告知伊，於八十三年五月十二日以系爭房地設定本金最高限額一千零八十萬元之抵押權登記於第三人新竹市第三信用合作社，並貸得款項，再將系爭房地移轉登記於伊；又於八十三年九月九日使伊設定抵押權向該信用合作社辦理貸款七百六十八萬元，並同時簽立同額之取款條交上訴人。嗣伊發現上訴人貸款一千零八十萬元之第一順位抵押權登記未塗銷，又遲未依約完成交屋，乃阻止合作社撥款；且上訴人拖延至八十四年初仍未完工，房屋多處施工錯誤未見改善，屢經催告，均未處理。伊遂於八十四年二月十四日通知上訴人其已遲延甚久，應負違約責任及施工錯誤應予改善；未料上訴人竟反而回函稱伊應再支付包括增值稅、貸款利息在內共九百零四萬八千三百二十元始願辦理交屋，伊再於八十四年四月二十五日函知上訴人改正房屋施工錯誤及儘早完成交屋手續。上訴人竟昧於尚未履約之事實，於八十四年五月間持系爭本票向法院聲請裁定准予強制執行，查封拍賣系爭房地，除清償上訴人向新竹市第三信用合作社之貸款七百五十八萬七千一百八十九元外，上訴人並以其對伊有一百六十六萬七千五百二十二元債權，而受分配一萬一千零八元。系爭房地遭上訴人拍賣致給付不能，自屬可歸責上訴人之事由，依民法第二百二十六條、二百五十六條規定，伊得解除買賣契約，並依同法第二百五十九條、一百七十九條規定請求返還已給付之價金四百四十二萬七千七百元及自受領時起之利息；另依房屋買賣契約第四條約定，上訴人應於八十三年五月二十八日前交屋，卻遲未履約，自八十三年五月二十九日起計至八十四年十一月二十八日拍定時止，計遲延五百四十九日，伊依契約第十條每遲延一日賠償已付價金之千分之一之約定，併得請求上訴人給付遲延違約金二百四十三萬零四百二十三元，伊僅先就其中一百萬元為請求等情。求為命上訴人給付五百四十二萬元七千七百元及自八十三年四月六日起至清償日止加計法定利息之判決（原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判命上訴人給付五百四十二萬元及其中四百四十二萬元自八十三年四月六日起，其中一百萬元自八十五年八月十七日起按週年利率百分之五計算之利息，並駁回其他上訴。上訴人對原判決全部聲明不服〔其對於原判決駁回被上訴人之其他上訴之上訴部分，本院另結〕，被上訴人就原判決對其不利部分未聲明不服）。
上訴人則以：系爭房地係伊於八十年七月五日以總價金一千二百八十萬元出賣於訴外人謝玉，謝玉於八十一年六月十五日轉讓權利於被上訴人，被上訴人僅繳納四百四十二萬元，尚欠第一八期、二一期、二三期、二四期、二五期款各十四萬元及銀行貸款七百六十八萬元，合計八百三十八萬元未付，被上訴人積欠價金屢經催討均未給付。嗣於八十三年五月七日申辦銀行貸款之際，被上訴人簽發系爭本票交伊，伊於八十三年九月九日、同月二十九日移轉系爭房地所有權登記於被上訴人，被上訴人於八十三年九月二十七日以系爭房地設定本金最高限額一千零四十四萬元抵押權登記於新竹市第三信用合作社。詎被上訴人竟於撥付貸款之際，謊報存摺印鑑遺失，通知合作社止付撥款，致伊無法取得貸款，被上訴人尚欠伊價金八百三十八萬元。伊於八十四年四月十三日以存證信函催告被上訴人於五日內付款未果，而聲請台北地方法院以八十四年票字第六九八五號民事裁定准許系爭本票強制執行確定。被上訴人迄未給付所欠八百三十八萬元買賣價金，伊自得依約解除買賣契約，並沒收被上訴人所繳交之價金等語。資為抗辯。
原審以：上訴人於八十年七月五日以一千二百八十萬元出賣系爭房地於訴外人謝玉，謝玉於八十一年六月十五日轉讓買受人權利於被上訴人，被上訴人尚欠上訴人第一八期、二一期、二三期、二四期、二五期各十四萬元及銀行貸款七百六十八萬元價金，而被上訴人於八十三年五月七日簽發系爭本票交付上訴人，用以擔保銀行貸款等情，為兩造所不爭，復有權利移轉讓渡書、買賣契約書、本票等影本附卷可稽。被上訴人雖主張其已給付四百四十二萬七千七百元云云，惟依被上訴人提出之分期付款明細表記載，自備款部分為五百十二萬元，扣除被上訴人未付第一八期、第二一期、第二三期、第二四期、第二五期款各十四萬元，被上訴人應僅給付四百四十二萬元。上訴人辯稱，其收受四百四十二萬元價金云云，應可信實。又上訴人於系爭房地移轉於被上訴人之前，未經告知被上訴人即於八十三年五月十二日以系爭房地設定本金最高限額一千零八十萬元抵押權登記於新竹市第三信用合作社後，再辦所有權移轉登記於被上訴人，並於八十三年九月九日使被上訴人以系爭房地向新竹市第三信用合作社辦理抵押貸款七百六十八萬元，被上訴人同時簽立同額之取款條交上訴人之事實，亦為上訴人所不爭，復有土地及建物謄本附卷足憑。按物之交付義務人提出給付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂依債之本旨提出，不生提出之效力；又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，既非依債之本旨為之，除其情形拒絕自己之給付有違誠實信用之方法者外，在未補正前非不得拒絕自己之給付。查，上訴人自承未交屋，被上訴人於八十三年五月七日簽發系爭本票供作價金之擔保後，上訴人在辦理移轉登記前，於同月十二日未通知被上訴人，即以系爭房地設定本金最高限額一千零八十萬元之抵押權登記於新竹市第三信用合作社並借得款項，該抵押權登記迄至系爭房地遭拍定時仍未塗銷，且上訴人欠該合作社本金七百五十萬元亦未清償，業經證人戴聰興證實，並有新竹市第三信用合作社函可考。系爭房地第一順位之本金最高限額抵押權一千零八十萬元既未塗銷，且兩造未約定由被上訴人承受上訴人之貸款，如有不足之房地價金部分，再由上訴人補足差額，亦無特別約定銀行貸款七百六十八萬元之買賣價金應先於交屋前給付，則該被上訴人銀行貸款之價金部分應與上訴人完工交屋同時為之。系爭房地買賣契約為雙務契約，在上訴人未依契約本旨履行債務，被上訴人自得為同時履行之抗辯，拒絕給付銀行貸款部分之價金。被上訴人主張，系爭房地上本金最高限額一千零八十萬元第一順位抵押權登記未塗銷，上訴人在此最高限額內仍得隨時再為借貸，故對買受人而言並不因本金僅七百五十萬元即認上訴人無違債之本旨等語，堪以採信。上訴人所謂，被上訴人就銀行貸款之價金有先為給付之義務云云，自屬無據。次查，關於被上訴人欠上訴人第一八期、二一期、二三期、二四期、二五期各十四萬元部分，依卷附買賣契約書附件分期明細表所載，（一）第一八期為「申辦銀行貸款」，被上訴人須支付十四萬元之分期價金，被上訴人自陳已依約辦妥「申辦銀行貸款」，則第一八期款十四萬元，被上訴人應給付上訴人。（二）第二五期款，依分期付款明細表所載，係約定於交屋時給付，上訴人自承其未交屋，自不得向被上訴人請求。（三）第二一期（衛浴設備安裝完成）部分，被上訴人主張，上訴人就「衛浴設備」自始未依約安裝完成云云，上訴人對此不爭執，僅辯稱，被上訴人僅得請求減少價金云云，則被上訴人未付第二一期之分期款即屬有理。（四）第二三期（產權登記完成）、第二四期（圍牆完成）款部分，被上訴人主張皆在八十三年九月以後完成，上訴人對此亦不爭執，土地及建物謄本均記載系爭房地所有權移轉登記日期為八十三年九月九日。被上訴人未舉證證明有何不付款之理由，應依約給付上訴人。惟關於房屋完成期限，兩造係約定：「乙方（賣方）應於八十年七月二十五日前開工，並自本標的物之建築開工日起七百工作天內取得使用執照，依使用執照核發日為完工日期，並於使用執照核發九十天內將房屋交付甲方（買方，原判決誤繕為『乙方』）……。」，有系爭房地買賣契約書可資憑按。若依交通部中央氣象局晴雨資料觀之，自八十年七月二十五日開工計算七百個工作天，則至八十四年一月七日為末日，然系爭房屋之使用執照已於八十三年二月二十六日核發，故系爭房屋之完工日期應為八十三年二月二十六日。又兩造既約定使用執照核發九十天內將房屋交付，上訴人應交屋之日期為八十三年五月二十八日。如遲延交屋，依系爭房地買賣契約第十條，兩造約定每日按已繳房地總價之千分之一計算違約金，被上訴人於第一次未付分期款（即八十三年九月九日「產權過戶時」，「申辦銀行貸款」）上訴人已遲延一百零四日，被上訴人得請求違約金四十五萬九千六百八十元，算至八十四年十一月二十八日系爭房地遭拍定時止，共計遲延五百四十九日，被上訴人得請求之遲延違約金共為二百四十二萬六千五百八十元。則被上訴人主張，其發現上訴人向新竹市第三信用合作社貸款一千零八十萬元之抵押權登記尚未塗銷，系爭房地尚有第一順位抵押權，且上訴人早應於八十三年五月二十八日完工交屋，卻遲至八十三年九月九日（移轉登記時）尚未交屋，其乃阻止新竹市第三信用合作社撥款，上訴人違約在先，依契約第十條之規定負有遲延賠償之責任，上訴人對其有上開之遲延債務，且系爭房屋有多處施工錯誤，屢經催告改善均未見處理，而將後續之第一八、二三、二四期款，計四十二萬元扣下，並請上訴人依約交屋時雙方再作結算云云，並提出存證信函及買賣契約書為證，尚非無據。被上訴人如期繳納分期款直至八十三年四月五日止計四百四十二萬元，未曾有所拖延，系爭房地遭上訴人執行拍賣致給付不能，依上說明，自屬可歸責於上訴人。被上訴人依民法第二百二十六條、二百五十六條之規定，解除買賣契約並依同法第二百五十九條規定請求返還已給付之價金及自受領時起算之利息，並無不合。另解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，為同法第二百六十條所明定。上訴人應於八十三年五月二十八日前交屋，卻遲未履約，上訴人亦自承迄未交屋，至系爭房地遭強制執行拍定時止共計遲延五百四十九日，被上訴人依約得請求之遲延違約金為二百四十二萬六千五百八十元，已如前述，被上訴人先就其中一百萬元為請求，亦無不合，應予准許。惟被上訴人就違約金利息請求部分，未提出上訴人收受催告之證明，應自起訴狀繕本送達之翌日即自八十五年八月十七日起算。爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部廢棄，改判命上訴人給付五百四十二萬元及其中四百四十二萬元自八十三年四月六日起，其中一百萬元自八十五年八月十七日起按週年利率百分之五計算之利息，並駁回被上訴人其他之上訴。經核尚無不合。按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。是民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。上訴論旨，徒執被上訴人有先為給付分期價金之義務，不得以瑕疵主張同時履行抗辯或解除契約等詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 四 月 二 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 四 月 十九 日