最高法院民事判決 八十八年度台上字第八四九號
上 訴 人 乙○○○被 上訴 人 福人居建設有限公司法定代理人 鄭 朝 陽被 上訴 人 甲 ○ ○共 同訴訟代理人 周 世 傳律師右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十七年五月十九日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第一二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊向被上訴人購買大園新世界社區內坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段四四－一四七號土地所有權應有部分（下稱系爭土地）及該基地上編號Ａ６房屋（現已興建完成辦理所有權第一次登記，編為一○七三建號門牌桃園縣○○鄉○○路○○○號，下稱系爭房屋），其中基地部分之面積依土地買賣合約書第一條第二項之約定，以所購房屋之主建物面積占本基地總主建物面積之比例計算為依據。確實面積以登記完竣之所有權狀為準。茲大園新世界社區，全部基地面積為一三二九平方公尺，基地內總主建物面積為二一九一點○八平方公尺，系爭房屋之主建物面積為二○二點二一平方公尺，依上開約定計算，伊應分得之土地持分面積為一二二點六五平方公尺。惟伊所購系爭房屋實際占用基地之面積僅七九點六三平方公尺，超出之四三點○二平方公尺係○○○區○○巷道及其他住戶房屋圍牆內之綠地等公共設施，因系爭房屋位於社區之大門外，日常居家無須○○○區○○巷道，及他人房屋圍牆內之綠地，伊應共有之法定空地四三點○二平方公尺，依比例計算伊被違章使用之空地為一七點七四平方公尺，按伊購買系爭土地之價格每平方公尺新臺幣（下同）七萬四千四百二十七元核算，其價值為一百三十二萬零三百三十五元。系爭土地之買賣價金為九百十三萬元，伊得請求減少價金一百三十二萬零三百三十五元等情。求為確認兩造就系爭土地買賣價金超過七百八十萬九千六百六十五元部分之債權不存在，除已給付二百零九萬元，尚應給付之價金為五百七十一萬九千六百六十五元；並命被上訴人甲○○及福人居建設有限公司分別移轉系爭土地及房屋所有權登記於伊之判決（上訴人起訴請求確認兩造間就系爭土地及房屋之買賣價金超過九百二十九萬七千六百三十五元部分之債權不存在，於原審更正僅就土地部分債權請求確認）。
被上訴人則以：依兩造間之買賣契約，伊應交付之系爭房屋面積為二○二點二一平方公尺，系爭土地持分面積為一二二點六五平方公尺，換算應有部分為一萬分之九二三，與上訴人主張之一萬分之九二二並無不同，僅小數後四捨五入之尾差而已。至法定空地乃各住戶協議而使用，非伊所為，上訴人請求減少部分法定空地之價金，顯非可採。又上訴人自第十七期起，即未依約繳付價金，伊於民國八十三年六月十五日、同年七月五日催告上訴人繳納，上訴人均不置理，因以八十七年二月九日書狀繕本之送達，為解除系爭房屋及土地買賣契約之意思表示，上訴人已不得請求移轉系爭房地所有權等語。資為抗辯。
原審以：上訴人於八十二年四月十三日向被上訴人購買系爭土地及房屋，土地部分價金九百十三萬元、房屋部分三百三十七萬元，總價一千二百五十萬元，其中貸款八百十萬元，自備款四百三十萬元，上訴人僅付自備款三百八十八萬元，及大園新世界社區，全部基地面積為一三二九平方公尺，基地內總主建地面積為一三二九平方公尺，基地內總主建地面積為二一九一點○八平方公尺，系爭房屋之主建物面積為二○二點二一平方公尺，依系爭土地買賣合約書第一條第二款之約定計算，上訴人應分得之土地應有部分為一萬分之九二三換算面積為一二二點六五平方公尺，惟上訴人所購系爭房屋占用基地之面積實際僅七九點六三平方公尺，超出之四三點○二平方公尺係○○○區○○巷道及全體住戶房屋圍牆內之綠地等公共設施之事實，為兩造所不爭，並有系爭土地買賣合約書及房屋買賣合約書可稽。惟依土地買賣合約書第六條第五款：「本合約之土地為全體房屋所有權人共同持有，一樓空地包括公共設施私設道路及迴車道及剩餘空地及法定停車位歸全體住戶協議管理使用。」之約定，上訴人所購之土地僅有應有部分，並無特定之所有權之範圍，上訴人所指法定空地部分，仍屬全體房屋所有權人所共有，全體共有人本得為管理使用之協議。上訴人雖提出系爭社區設計圖之壹層平面圖，○○○區○道路兩旁遭被上訴人搭蓋違建房屋，惟為被上訴人所否認，並辯稱係住戶所建。查該設○○○區○道路兩旁上訴人所指被搭建違建部分，均註明「植草皮」，此違建部分並不在被上訴人福人居建設有限公司設計之範圍，難認係被上訴人所建出售於各住戶。上訴人按其購買基地每平方公尺七萬四千四百三十九元之價格，請求減少其應有部分被違章使用面積一七點七四平方公尺之價金一百三十二萬三百三十五元為無足取。次查上訴人係分別與被上訴人甲○○訂立系爭土地買賣契約，與被上訴人福人居建設有限公司訂立系爭房屋預定買賣契約，上訴人復自承對房屋部分沒意見，則上訴人主張被上訴人將預留之六公尺巷道縮減為四公尺，乃向被上訴人福人居建設有限公司要求改善，及於八十三年六月二十日函知被上訴人請求減少買賣價金，並以此土地瑕疵拒付房屋部分之期款云云，已嫌無據。矧系爭土地之價金為九百十三萬元，依買賣契約付款明細表所載，自備款二百三十五萬元，銀行貸款六百七十八萬元，依上訴人主張應扣減價金一百三十二萬零三百三十五元，於銀行貸款額予以扣除為已足，無就按施工進程給付自備期款中為減免之餘地。則其自第十七期起未依約繳款，經被上訴人於八十三年七月五日函催上訴人於收函後五日內繳付積欠之第十七期至第二十期之房屋及土地價款，有存證信函及掛號郵件收件回執可稽，上訴人仍未給付，被上訴人主張以八十七年二月九日書狀繕本之送達，為解除兩造間買賣契約意思表示，有送達證書足憑，兩造間系爭買賣契約自已解除。則上訴人請求確認兩造間就系爭土地買賣價金超過七百八十萬九千六百六十五元部分之債權不存在，並請求被上訴人甲○○及被上訴人福人居建設有限公司分別移轉系爭土地應有部分一萬分之九二二及系爭房屋所有權登記於伊，即非有據，不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。是買受人在出賣人依民法第三百六十條、第三百六十四條或第二百二十六條等規定，補正為完全給付或賠償債務不履行損害之前，非不得依同法第二百六十四條第一項規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金。查上訴人向被上訴人購買大園新世界社區內系爭房屋暨基地，總價一千二百五十萬元，貸款八百十萬元、自備款四百三十萬元，上訴人已付自備款三百八十八萬元等情，為原審所認定。而上訴人於原審復一再主張：被上訴人違反建築法規定，將留設之法定空地重複為建築使用，以法定空地部分建築花園歸屬特定其他住戶使用，或堵死防火巷……伊發現被上訴人將預留六公尺巷道縮減為四公尺，乃先後要求被上訴人福人居建築有限公司經理改善；嗣並於八十三年六月二十日函知被上訴人請求減少買賣價金，及停止第十七期以後之價金期款，已行使同時抗辯權云云（見原審上字卷七四頁背面、三一頁背面、七五、三○九背面）倘非虛妄，能否謂上訴人不得行使同時履行抗辯權，拒絕給付未付之自備餘款四十二萬元，即非無詳為研求之餘地。又卷附土地預定買賣合約書第十二條及房屋預定買賣合約書第十七條第三款分載，上開二合約互為本約之一部分，與本約具有同等效力，應同時履行，任何一部不履行，視為全部違約云云（見桃園地方法院八十四年度重訴字第一號卷一二頁、二四頁），上訴人執以主張：兩造訂立買賣合約書，房屋部分價金約定為三百三十七萬元、土地部分價金為九百十三萬元、房屋及土地總價為一千二百五十萬元，本件買賣約定付款方法係隔期輪流給付房屋及土地價金，被上訴人同時各別將其所有房地出賣與伊，雖訂有二個買賣債權書面契約，但買賣契約似僅有一個；……伊於被上訴人補正除去瑕疵前，拒絕繼續給付分期價金，主張同時履行抗辯，應合於法律規定云云（見原審上更字卷七九頁正面、背面；二九頁）。果爾，上開土地及房屋買賣契約是否有相互依存，而不可割裂之關係﹖亦待斟酌澄清。乃原審未詳審認推求，遽謂上開土地及房屋買賣契約，係分別訂立，上訴人不得以所主張之土地瑕疵，拒付房屋部分之期款；及上訴人主張扣減價金一百三十二萬零三百三十五元，於土地部分之銀行貸款額予以扣除為已足，無就按施工進程給付自備期款中為減免，行使同時抗辯權之餘地，而為上訴人不利之判決，已嫌速斷。且原審亦未就何以上訴人主張之前述扣減款，僅能全數自銀行貸款部分為扣抵，而不得從自備期款餘額中為減免拒付云云之論斷，說明其法律上依據，亦有判決不備理由之違法。再者，上訴人就其主張被上訴人將社區內法定空地六公尺道路縮減為四公尺，在兩旁建築違建出售住戶使用等情，除提出現場照片及平面圖（見桃園地方法院八十四年度重訴字第一號卷四三頁、三二頁）為憑外；並聲請傳訊如其檢附土地及建物登記簿謄本所載之證人李秀英等人為證（見原審上字卷一八九頁），自屬其重要攻擊方法，原審恝置不論，亦嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 四 月 二十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 五 月 十二 日