最高法院民事判決 八十八年度台上字第九二四號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年六月九日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第二三九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十一年九月五日向上訴人購買坐落新竹市○○段十二、十三、十四、十五、十六、十七、二十等七筆地號土地上由華聯建設股份有限公司（下稱華聯公司）興建之碧堤春房屋基地，及華聯公司在上開基地所興建之碧堤春編號Ａ棟五樓一戶，雙方訂立土地暨房屋買賣契約書，土地部分由上訴人授權華聯公司法定代理人張問歧代理訂定，伊已給付土地價款新台幣（下同）九十萬元。詎上開房屋為華聯公司之債權人強制執行，並已拍定，致房屋給付不能，伊已與華聯公司解除房屋買賣契約，並參與分配。依兩造所訂之土地買賣契約書第十二條約定，伊得解除契約，伊已發存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，兩造間之土地買賣契約既告解除等情。本於民法第二百五十九條第一、二款規定，求為命上訴人給付伊九十萬元及加算其法定利息之判決。
上訴人則以：伊並未與被上訴人簽立土地預定買賣契約書，被上訴人所提出之土地預定買賣契約書，係訴外人華聯公司與其簽訂，該契約書立契約書人欄載明「華聯建設股份有限公司，法定代表人：張問歧」字樣，並蓋有該公司及負責人印章可憑，且伊亦從未收受被上訴人交付之買賣價金，上開契約附件一之土地付款明細表，所載各期收款記錄均由華聯公司蓋章表明收訖字樣可據。伊既非該買賣契約關係之當事人，則兩造間自始即不存在契約關係，伊自無所謂解除契約後回復原狀之責任，被上訴人請求伊返還買賣價金，顯無理由。況被上訴人應依民法第二百五十八條對華聯公司解除契約，才能對伊有所主張。惟被上訴人並未對華聯公司為解約之意思表示，其解約不合法，自不得對伊有所請求。又觀諸伊與華聯公司之房屋興建契約全文，伊與華聯公司對日後出賣行為未有任何代理授權之約定，且對日後購屋者亦未有任何連帶責任之約定，僅係單純地主與建商合作建築房屋，伊係對建商負責，無須對承購戶負責，被上訴人對華聯公司進行強制執行參與分配時，係以房地價金一百十七萬元為其債權總額，被上訴人不得以其參與分配未受滿足，即請求伊返還價金等語。資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決予以廢棄，改判如其所聲明，無非以：查，被上訴人主張之事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、房屋付款明細表、土地付款明細表為證，上訴人則以前詞置辯。經查，上訴人與華聯公司所簽訂之房屋興建合約書第二條約定：「甲方（即上訴人）分得全部樓層一、二、三層與二十五個停車位，……乙方（即華聯公司）分得全部樓層四、五、六、七層與地下一層」，觀其性質屬於承攬與互易之混合契約，華聯公司就其分得房屋之基地部分，上訴人顯然授權華聯公司連同房屋一併銷售，此預售屋銷售之方式為眾所皆知之事實。復依前開「土地預定買賣契約書」以觀，其首頁開宗明義即書明買方為被上訴人（甲方），賣方為甲○○（乙方）。再從「房屋預定買賣契約書」內容以觀，其起首部分買方為被上訴人（甲方），賣方：華聯公司（乙方），而末尾之立契約書人則相同。參諸一般委建房屋之銷售，交易習慣，皆由建商出面與委建戶簽訂二份契約，其一為土地預定買賣契約書，另一則為房屋預售買賣契約書，兩者有聯立之關係，凡買預售屋者，必須購買房屋及土地，未有單獨購買房屋或土地者。而推出預售屋時，亦由建商就土地部分一併簽訂「土地預定買賣契約書」，因此承購戶購買房地之際，建商就土地及房屋均有權處分，其簽訂之土地預定買賣契約書，事前亦係經土地所有人之授權，否則不可能推出預售屋銷售。本件「土地預定買賣契約書」，其前頭已書明賣方：甲○○，末尾雖未有甲○○即上訴人之簽名，書面上雖有記載之瑕疵。但上訴人與華聯公司雙方就土地合建房屋已簽訂合建契約，此為上訴人所不爭，則華聯公司公開推出預售屋銷售，就銷售土地及房屋方面均已達成協議，雖「土地買賣契約書」末尾未由上訴人簽名，而依華聯公司與上訴人雙方合建之契約，及交易習慣，應可認定華聯公司係獲上訴人之授權而與被上訴人簽訂「土地預定買賣契約」無訛。上訴人雖於八十四年十一月十八日以新竹南寮郵局第八十七號存證信函通知華聯公司：「按上述契約書，本人並無授權台端可就『土地部分』與第三人簽立所謂土地預定買賣契約書」，但此係在華聯公司週轉不靈，其財產已被執行法院查封之後為逃避責任之方法，此部分抗辯不足採信。退而言之，縱認華聯公司與上訴人間就土地出售未有代理權之授與，仍應認定其為表見代理：蓋⒈兩造簽訂之「土地預定買賣契約書」第二行即書明：「並由華聯建設股份有限公司為乙方全權代表執行本契約乙方全部權利義務事項。」，使被上訴人認為華聯公司有權代理上訴人出售土地，而華聯公司係在上訴人之土地上建築碧堤春房屋銷售，其銷售有廣告，樣品屋等之推出，第三人已知有碧堤春房屋之推出預售，而前來應買，上訴人為房屋基地之所有人，其與華聯公司並訂有合建契約，其竟謂不知情﹖何人能信﹖是以上訴人應知華聯公司以其代理人之身分銷售前開土地，其不為反對之表示，自應對第三人即本件被上訴人負授權人之責任。復查本件土地上之房屋已遭查封而給付不能，與之聯立之前開土地預定買賣契約同其命運，亦屬給付不能，上訴人自得援為解除契約原因。「契約聯立」固為本件被上訴人解除與上訴人間土地預定買賣契約依據「之一」，但並非「惟一」，如暫時跳脫「契約聯立」，被上訴人究竟能否有效解除與上訴人間之土地預定買賣契約。按預售屋及其基地之預定買賣，如有其一陷於給付不能，則依契約整體精神而言，承買人得以「債務全部不能履行」視之，此與民法第二百二十六條第二項所規定之情形，雖稍屬有間，但法律精神畢竟相同。因此，本件被上訴人如逕與上訴人解除土地預定買賣契約，於法亦無不合，被上訴人毋須先行解除房屋部分之買賣契約。況被上訴人已以要求華聯公司返還房屋價金為由，請求法院發給支付命令，確定後並參與分配領得分配款，實際上，被上訴人在前開預售房屋遭查封後，即已向華聯公司表示解除房屋預定買賣契約，上訴人此部分抗辯，委不足採。至被上訴人前雖以總價款（包含預售房屋及土地）為債權，而參與分配華聯公司被拍賣之財產，惟此係債權人債權之主張問題。執行債權人、執行債務人或其他參與分配債權人均可對非真正之債權部分聲明異議，或提起訴訟，殊不得因被上訴人曾參與華聯公司財產拍賣價金之分配，即認為上開債權不得向上訴人請求。況被上訴人於該執行事件中所分配之案款尚不足清償已繳房屋之價款，此為兩造所不爭之事實。是被上訴人本於解除契約之法律關係，求為命上訴人返還買賣價金九十萬元本息，於法有據，應予准許等詞。為其判斷之基礎。
按代理行為須由代理人以本人名義為之，其所為意思表示或所受意思表示，始直接對本人發生效力（民法第一百零三條第一項參照）。依卷附「土地預定買賣契約書」末之立契約書人乙方即書為華聯公司，法定代理人張問歧，並簽名蓋章（見一審卷一二頁）。華聯公司並無表明其係以上訴人代理人名義為之，則該契約之效力，依法是否及於上訴人，即非無疑。又「土地預定買賣契約書」，固載有「由華聯公司為乙方（即賣方：甲○○）全權代表執行本契約乙方全部權利義務事項」等語（見一審卷一○頁正面），惟其上上訴人並無予以簽名蓋章以資確認，此純為華聯公司所記載，得否僅因有此記載，即認華聯公司有權代理上訴人出售土地，亦有商榷餘地。再者，原審認上訴人與華聯公司訂有合建契約，即應知華聯公司以其代理人身分銷售本件土地，是上訴人應負表見代理人之授權人責任，而未說明其所憑之依據，亦屬可議。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 四 月 三十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 五 月 十七 日