最高法院民事判決 八十八年度台上字第九四六號
上 訴 人 豐溢建設股份有限公司法定代理人 賴 水 龍上 訴 人 乙 ○被 上訴 人 甲○○○右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第七二○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：乙○與被上訴人於民國八十一年五月十八日簽訂合建契約書，約定被上訴人提供所有坐落台中市○○段一四四九－二六、一四五七－一、一五五○號三筆土地，由乙○出資興建房屋。乙○已交付履約保證金新台幣（下同）二百萬元與被上訴人，依約被上訴人應分別於三樓頂板完成、六樓頂板結構體完成及房屋保存登記完畢日，分三期依序退還保證金五十萬元、五十萬元、一百萬元；且於六樓頂板結構體完成時，辦理土地合併，及乙○分得土地之移轉登記。詎工程已竣工，被上訴人竟不退還第一、二期保證金與乙○，並拒絕辦理土地合併及將乙○分得之土地移轉登記與乙○依約指定之房屋起造人即豐溢建設開發有限公司（下稱豐溢公司），復不會同該公司申請使用執照，致未能辦理房屋保存登記，依民法第一百零一條第一項規定，視為條件已成就，被上訴人應退還第三期保證金與乙○。又被上訴人違約，依約應加倍償還保證金二百萬元等情。豐溢公司依民法第二百六十九條第一項規定、乙○依合建契約書第十五、十七條約定，求為命被上訴人㈠將系爭第一四五七－一、一五五○號土地辦理地目變更為建，再與第一四四九－二六號土地合併後，將該地應有部分十二萬零四百四十九分之七萬八千八百八十六移轉登記與豐溢公司，㈡協同豐溢公司就坐落上開土地依台中市政府工務局八十一年中工建建字第一四○五號建照執照所建築之建物申請使用執照，㈢給付乙○四百萬元，及加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人乙○未按進度施工，且系爭工程有多項瑕疵，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕辦理土地合併及移轉登記；又該工程迄未完工，伊尚無協同辦理申請使用執照之義務；再者，系爭房屋三樓頂板雖已完工，惟上訴人乙○在之前即八十一年九月間任意停工，工程並有多項瑕疵，依約伊得沒收第一期保證金，而六樓頂板結構體迄未完成，房屋亦未辦理保存登記，第二、三期保證金之返還請求權尚未發生等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張之事實，固據提出合建契約書、土地登記簿等件為證，惟合建契約書第十四、十五條有關履約保證金之約定，重在保證上訴人乙○依約如期按期施工及無瑕疵施工品質之履行。系爭工程六樓頂板及結構工程外觀上雖已完成，但上訴人乙○未依約如期竣工，且未按圖施工，復有多項瑕疵，並有部分工程尚未施工等情，業據證人劉龍華、江榮錡證述屬實，並有台灣省建築師公會鑑定報告書附卷可稽，則被上訴人於函催上訴人乙○補正而未獲補正前，自得行使同時履行抗辯權，拒將土地合併及移轉登記，暨退還保證金。且證人劉龍華復證稱工地現場鷹架及雜物未清除等語，依法自不得申請使用執照，房屋亦無法辦理保存登記，上訴人乙○就第二、三期保證金返還請求權尚未發生，被上訴人並未違約。從而，上訴人豐溢公司請求被上訴人將系爭土地辦理地目變更為建及合併後，就該地應有部分十二萬零四百四十九分之七萬八千八百八十六移轉登記與其所有，並協同其就系爭建物申請使用執照；上訴人乙○請求被上訴人退還保證金二百萬元及加倍償還保證金二百萬元，共四百萬元，並加付法定遲延利息，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按當事人於訴訟未經合法代理者，其判決當然為違背法令，民事訴訟法第四百六十九條第四款定有明文。查卷附上訴人豐溢公司所提出八十四年一月四日該公司之公司變更登記事項卡上記載該公司之法定代理人已變更為賴水龍，惟其於原審之訴訟代理人甘龍強律師於八十四年十二月九日向原法院提出之委任書，係由已非其法定代理人之賴俊田代表其出具（見原審卷第二九頁），是項委任，自非合法，原審未命補正，竟逕依該訴訟代理人之辯論而為本案之判決，顯有當事人於訴訟未經合法代理之違法。次查解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約之文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。系爭合建契約書第十五條記載：「甲方（即被上訴人）應於下列時間分期無息攤還保證金給予乙方（即上訴人乙○）。第一期：三樓頂板完成退還五十萬元正。第二期：六樓頂板結構體完成退還五十萬元正。第三期：房屋保存登記完畢日退還一百萬元正」等語（見一審卷第二八頁），似已明確約定上訴人乙○僅須完成上開各期約定之事項，被上訴人即應退還保證金。果爾，證人劉龍華證稱：「三樓、六樓頂板結構已經完成，整體結構已完成」等語，倘非虛妄，上訴人乙○主張被上訴人應退還第一、二期保證金云云，是否毫無足取，即非無研求之餘地。原審捨契約之明確文字不採，率以上開約定係在擔保完工期限及施工品質，而認上訴人乙○上開主張為不可採，亦有可議。復查所謂同時履行之抗辯，係指雙務契約當事人之一方，於自己所負之債務已屆清償期，經他方請求給付時，得於他方未為對待給付前，拒絕自己的給付而言，倘自己所負之債務未屆清償期，自不生同時履行抗辯之問題。原審一面認定被上訴人得行使同時履行抗辯權，拒絕退還保證金與上訴人乙○，一面又認定上訴人乙○就第二、三期保證金之返還請求權尚未發生，亦有理由前後矛盾之違法。末查被上訴人有否違約拒不退還保證金情事，既尚得事實審法院調查審認，則上訴人乙○請求被上訴人應加倍償還保證金二百萬元與之有牽連關係，自應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 五 月 六 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 曾 煌 圳右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 五 月 二十一 日
Ｔ