最高法院民事判決 八十八年度台上字第九八二號
上 訴 人 乙○○上 訴 人 甲○○
鄭麗瓊右當事人間請求核減違約金等事件，兩造對於中華民國八十七年四月八日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第二四號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人乙○○主張：伊於民國八十年十月二十八日分別以新台幣（下同）一百六十九萬元、二百五十四萬元之代價，向對造上訴人甲○○購買坐落桃園縣平鎮市○○段第一○七二地號內門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷一之二號六樓房屋（忠孝名園Ｃ棟六樓）及地下室編號第十二號停車位（其中車位價為六十萬元），向對造上訴人鄭麗瓊購買前揭房屋基地應有部分，並已分別繳交價款八十四萬元、八十九萬元予甲○○、鄭麗瓊。詎伊於八十一年六月間發現前揭房屋有大樓防火巷遭圍牆堵死、未依約於大門裝設電腦刷卡設備、地下室另劃設機車停車位等瑕疵，乃通知甲○○、鄭麗瓊須待改善後始給付尾款，惟甲○○、鄭麗瓊並未改善，卻通知伊解除買賣契約，並沒收伊已繳價金作為違約金。然解約後之損害賠償請求權係基於債務不履行而發生，故甲○○、鄭麗瓊僅能以伊拒付之尾款之遲延利息作為違約金，超過部分即甲○○七十六萬一千元部分、鄭麗瓊六十三萬六千元部分，伊得依民法第一百七十九條不當得利之規定請求返還等情，爰求為命甲○○、鄭麗瓊分別給付七十六萬一千元、六十三萬六千元及均自八十六年八月二十六日起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息之判決（乙○○對甲○○部分，於起訴時原請求八十五萬一千元及利息，嗣後於原審減縮為七十六萬一千元及利息。又第一審判命甲○○、鄭麗瓊應分別給付乙○○五十五萬八千元、五十三萬四千元，及其利息；兩造就其敗訴部分各自提起上訴，原審就第一審命鄭麗瓊給付乙○○超過三十八萬二千元部分駁回乙○○該部分之訴，及命甲○○再給付乙○○三萬四千元及利息，駁回兩造其餘上訴；兩造各就其不利部分提起第三審上訴）。
上訴人甲○○、鄭麗瓊則以：對造上訴人乙○○違約拒不配合辦理貸款或另提出現金給付尾款，經伊等迭次催告，仍置之不理，乃於八十二年八月十八日以中壢郵局第三○七號、第三○八號存證信函通知解除契約，並依約沒收乙○○已繳價金作為違約金。至於系爭房屋防火巷之圍牆並非伊等所建，對前揭房屋之使用亦無影響；而大門電腦刷卡設備嗣後已完成；又將地下室剩餘空間加劃機車停車位供全體住戶使用，並未違約。且乙○○遲延給付尾款在先，無權行使不安抗辯權。伊等所受損害包括自八十二年八月十五日催告乙○○履約之日迄今本可取得之尾款利息之損失，及因乙○○所為假處分侵權行為，致甲○○受有利息損失十五萬元、房屋跌價損害五十四萬七千七百元、另行出售之銷售費用三萬四千二百六十六元，合計七十三萬四千零三十三元之損失，至於鄭麗瓊則受有利息損失三十三萬元、土地跌價之損害六十五萬五百八十元、土地另行出售多繳之土地增值稅九萬零一百三十七元及銷售費用五萬六千五百三十二元，合計為一百十三萬二千二百四十九元，以上均屬伊等所受損害及所失之利益，伊等既可向乙○○請求賠償，則伊等亦可對乙○○之本件請求主張抵銷，是伊等所沒收一百八十二萬元違約金與伊等之損失相當，並未過高等語，資為抗辯。
原審就第一審所為命鄭麗瓊給付乙○○超過三十八萬二千元部分駁回乙○○該部分之訴，及命甲○○再給付乙○○三萬四千元及利息，駁回兩造其餘上訴，係以：上訴人乙○○主張伊於八十年十月二十八日分別以一百零九萬元、六十萬元之代價，向甲○○購買系爭房屋及車位，另以二百五十四萬元向鄭麗瓊購買系爭房屋所座落之土地等情，業經提出房屋預定買賣契約書、車位預定買賣契約書、土地預定買賣契約書各一份為證，復為甲○○、鄭麗瓊所不爭，自堪認係真實。又兩造就乙○○已繳交房屋價款三十三萬元、車位價款六十萬元予甲○○，及繳交土地部分價款八十九萬元予鄭麗瓊一節並不爭執。乙○○分別交付上開價款後，於八十一年六月十六日委請律師發函向甲○○、鄭麗瓊主張系爭房屋有大樓防火巷遭圍牆堵死、未依約於大門裝設電腦刷卡設備、地下室違反僅供汽車停用之約定另劃設機車停車位等瑕疵為由，通知待改善上揭瑕疵後，始配合辦理貸款或提出現金付清尾款云云，惟甲○○等旋以存證信函催告乙○○繳交價款，並另為函復前述瑕疵或與伊無關，或已經補正云云，但乙○○於八十二年七月三十日收知甲○○等之信函後，仍未交款，甲○○等始於同年八月十八日以存證信函通知乙○○解除契約等情，有各該存證信函可按。經查乙○○所買受之系爭房屋係忠孝名園Ｃ棟大樓之六樓建物，兩造就樓下防火巷係被他人所堵，並不爭執，則乙○○得否以此為由向甲○○及鄭麗瓊主張瑕疵，即有疑義，且就地下室停車位部分，姑不論甲○○及鄭麗瓊僅係劃出機車停車位，尚未正式讓機車停用，已難遽認有違約之處，即依兩造所訂之車位預定買賣契約書第一條所示，乙○○係買受第十二號之固定停車位，則其亦僅能就該固定停車位而為主張，自難因甲○○、鄭麗瓊有劃機車停車位，即認有瑕疵，另有關大門裝設電腦刷卡設備部分，甲○○、鄭麗瓊亦已於前述一二七六號存證信函中通知已經補正，惟乙○○均不置可否，仍未付款，是甲○○、鄭麗瓊嗣以存證信函通知解除契約，自屬有據。上訴人甲○○等雖抗辯依兩造所訂房屋預定契約書第十三條及土地預定買賣契約書第十一條之違約金之約定，係屬懲罰性違約金，乙○○曾聲請對系爭房屋假處分，致伊等無法出售，造成系爭不動產僅價值三百零二萬六千六百五十三元，是伊等自得以乙○○已交付之價金作為違約金損害之金額云云，並提出系爭房地之鑑定報告書一份為證，惟系爭房屋預定買賣契約書第十三條僅約定：「如甲方（即乙○○）違反本契約各項規定時，甲方已支付之訂金及價款任由乙方（即甲○○）沒收充作違約金及乙方重行出售本戶所須之各項費用，並解除本約。」土地預定買賣契約書第十一條亦約定：「甲方（即乙○○）應於接到乙方（即鄭麗瓊）每期繳款通知書後五日內，以現金或當日支票向乙方繳付或至指定之金融機構乙方專戶繳付，如逾期時，每逾一日應加以該期款千分之三滯納金，於補繳時一併繳清，如逾期達十五日以上，甲方仍不履行時，乙方得不另行催告，逕自片面解除本約，除將本約土地及相關之房屋收回另行處理外，並沒收甲方之所有款項，甲方絕無異議。」等語，即於房屋及土地預定買賣契約部分，僅約定乙○○違約不履行契約時，甲○○等得沒收乙○○所交款項作為違約金，是兩造就違約金之約定，僅得認係損害賠償額之預定，尚難認係懲罰性質之違約金，甲○○等該部分主張尚難採信。另查甲○○等於八十二年八月十八日通知乙○○解除本件房地買賣契約，已如前述，而乙○○於較後即同年十二月六日始執台灣桃園地方法院八十二年度全字第一五九九號假處分裁定，聲請查封甲○○所有系爭房屋，嗣因乙○○所提與甲○○間所有權移轉登記事件經判決敗訴確定，乃聲請撤銷該假處分裁定，且系爭不動產經於八十六年九月九日鑑定時，價值為三百零二萬六千六百元等情，固有台灣桃園地方法院查封登記函及八十五年度全聲字第二二九號裁定、原法院八十三年度上字第一六三九號及本院八十五年度台上字第一三一七號判決暨大華鑑定股份有限公司製作之鑑定書各一份可按，惟以：㈠甲○○等既係於八十二年八月十八日去函乙○○解除兩造所訂買賣契約，乙○○始於同年十二月六日聲請假處分系爭房屋，其間約有四個月時間，且嗣於八十五年十一月間經裁定撤銷假處分後迄今，又已逾年餘，甲○○等仍未將系爭房地售出，茲以本件乙○○縱有遲延付價金情事，甲○○等原得請求其給付買賣價金，甲○○等捨此不為，逕主張解除契約，而解約後迄假處分前仍有約四個月時間，且嗣撤銷假處分後，迄今已逾年餘，甲○○等如欲售屋，亦應有充裕時間，乃渠等未將系爭房地售出，逕持上開鑑定書辯稱系爭不動產因乙○○為假處分致無法售出造成跌價之損失云云，已嫌失據。㈡參酌乙○○係認甲○○等所出售之系爭房地，有其於存證信函內所指之前述瑕疵，姑不論乙○○所主張之瑕疵究竟是否存在，惟乙○○已交付部分之價金，卻收知前述解約之存證信函，其為主張買受人之權益，向法院聲請假處分系爭不動產，亦屬事理之常，難認乙○○有何侵權行為可言，甲○○復係上揭假處分程序之受擔保利益人，如確因此受有損害，應依法另向為提供擔保之乙○○行使權利，故甲○○等執此為計算違約金之依據，自無足採信。又按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定之意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。是依民法第二百五十二條規定核減兩造約定之違約金數額，如依甲○○等提出之計算表所列：將轉售可能跌價損失及重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失，作為損失依據，而非就債務不履行所生損害而為衡量，自屬可議。即甲○○等主張因渠等得請求乙○○之違約金，應就乙○○若能如期履行債務時，甲○○等可得享受之一切利益為衡量之標準，而本件乙○○係部分價金尚未給付致生違約，是其不依約履行，甲○○等所受之損害，應僅係乙○○原依契約應給付價金尾款而未付之利息損失。甲○○等辯稱伊等因遭假處分致未能出售系爭不動產而造成不動產跌價，另行出售之費用所造成之損失，並作為計算乙○○應給付違約金之計算方法，實不足採信，已如前所述，則渠等復主張伊等可以前述損害向乙○○請求賠償，並主張抵銷云云，惟彼等既仍持有系爭不動產，復未能證明損害何在，是其該部分之主張，亦無足採信。綜上所述，甲○○、鄭麗瓊既主張乙○○拒付尾款，而解除兩造所訂買賣契約，且兩造約定之違約金復係屬損害賠償預定之性質，爰酌斟一般客觀事實及社會狀況、消費者就不動產買賣違約金之評衡標準（見內政部八十五年內地字第八五七三六五四號函公布之預售屋買賣契約書範本），目前經濟景氣尚非良好，且本件如乙○○能如期履行債務，甲○○等可得享受之一切利益等狀況，及其他因乙○○不履行本件契約致甲○○等之損失等情狀，認甲○○等所主張乙○○應付之違約金，以系爭不動產買賣契約之總價金百分之二十，即房屋及車位部分為三十三萬八千元，土地部分為五十萬八千元為適當，而彼等係扣留乙○○已付之房屋及車位價款九十三萬元、土地部分價款八十九萬元，則乙○○依不當得利之規定，請求甲○○、鄭麗瓊各返還超過上揭得沒收之違約金數額，即甲○○部分五十九萬二千元（000000-000000=592000）、鄭麗瓊部分三十八萬二千元（000000-000000=382000），即屬有據等詞，為其判斷之基礎。惟原判決既明指本件乙○○係部分價金尚未給付致生違約，是乙○○不依約履行，甲○○、鄭麗瓊所受之損害，應僅係乙○○原依契約應給付價金尾款而未付之利息損失云云，惟又謂爰斟酌一般客觀事實及社會狀況，消費者就不動產買賣違約金之評衡標準（見內政部八十五年內地字第八五七三六五四號函公布之預售屋買賣契約書範本），目前經濟景氣尚非良好，且本件如乙○○能如期履行債務，甲○○、鄭麗瓊可得享受之一切利益等狀況，及其他因乙○○不履行本件契約致彼等之損失等情狀，認甲○○、鄭麗瓊得主張乙○○應付之違約金，以系爭不動產買賣契約之總價金百分之二十，即房屋及車位部分之違約金為三十三萬八千元，土地部分之違約金為五十萬八千元為適當云云，理由顯前後矛盾，究竟原審係以何者為其酌定本件違約金之標準，殊欠明瞭。又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」本院著有四十九年度台上字第八○七號判例可稽，原審既認定乙○○已繳交部分價款，則甲○○、鄭麗瓊是否因此受有利益﹖倘甲○○、鄭麗瓊因此而得有利益，法院於酌定違約金時亦應比照此項利益減少違約金之數額，乃原審就此未加斟酌，即認定本件違約金之數額以買賣總價之二成為適當云云，亦屬可議。兩造上訴論旨，各指摘原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 五 月 七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 蘇 達 志法官 顏 南 全右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十八 年 五 月 二十八 日
Ｒ