最高法院民事判決 八十九年度台上字第一○○五號
上 訴 人 世貿新都管理委員會法定代理人 林堅興訴訟代理人 王惠光律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 林發立律師
鄒純怡律師右當事人間請求給付共同管理基金事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月二十四日臺灣高等法院第二審判決（八十六年度重上字第一六六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人對於被上訴人甲○○之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人之法定代理人變更為林堅興，已合法承受訴訟，合先敍明。
上訴人主張：被上訴人為伊管理之林口世貿新都大樓之出賣人，該大樓完工，存有諸多瑕疵，經承購戶組成之林口世貿新都監交委員會（下稱監交委員會）代表全體住戶，與被上訴人於民國八十一年二月二十七日達成協議，被上訴人承諾⑴按各承購戶所購買之坪數計算，每坪減少價金新台幣（以下同）一萬三千元，退還各承購戶；⑵另交付三千六百七十九萬五千九百元（即以每坪二千元計算，當初協議書簽訂時對坪數的計算方式有誤差）予監交委員會，作為該大樓廊柱瑕疵改良費用，若有剩餘即交伊作為大廈之共同管理基金。詎被上訴人未依前述第二項協議條件履行，尚積欠五百八十二萬二千五百二十元未付，伊已承受該監交委員會之權利義務等情，爰依協議書約定，求為命被上訴人如數給付及加計自八十五年四月一日起按年息百分之十五計算利息之判決（超過上開本息部分，經第一審及原審分別駁回上訴人之請求，未據上訴人聲明不服）。
被上訴人則以：該大樓於八十年八月三十日完工，取得使用執照，惟因不動產交易行情下跌，承購戶不甘損失，集體藉故拖延拒不辦理銀行貸款及交屋手續，伊始同意每坪減價一萬五千元，換取承購戶之付款及交屋，並於八十一年二月二十七日訂立協議書。該協議書係約定每坪一萬五千元退款「由交屋款中扣除」，伊並允諾承購戶原應於取得使用執照或通知交屋時計付遲延利息之起息日，延至八十一年四月一日。而本件減價款項，除因未完成交屋手續之承購戶外，伊均已依約轉交各戶之保留款（即每坪二千元）予上訴人，上訴人謂伊應於協議當天繳交該款，且以八十一年四月一日為起息日，均與上述協議書約定不符等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴（確定部分除外），無非以：上訴人主張被上訴人與監交委員會於八十一年二月二十七日達成協議，被上訴人同意按每坪二千元計算，支付三千六百七十九萬五千九百元予監交委員會，作為廊柱改良用，如有餘款交伊作為管理基金，至伊起訴為止，被上訴人僅交付二千四百七十二萬六千五百八十元等事實，為被上訴人所不爭執，並有協議書為證，此部分之主張堪信屬實。按解釋當事人之契約，應以立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。查系爭大樓於八十年八月三十日完工取得使用執照，有使用執照附卷可稽，惟當時不動產交易行情下跌，且承購戶認工程品質仍存有瑕疵，集體拖延拒不辦理銀行貸款及交屋之手續，被上訴人期能透過減價，限期承購戶辦理銀行貸款手續，儘速取得房地價款，以抒解資金困難，乃簽訂協議書，該協議書約定「……由乙方（即被上訴人）以每坪一萬五千元退回承購戶，其中保留每坪二千元正（下稱保留款）總計三千二百七十三萬二千元正，交由監交委員會作為廊柱改良用，如有餘款交由本大樓管委會作基金，另外每坪一萬三千元（按權狀面積計算），退回各承購戶，此款由交屋款中扣除……」等，綜觀其全文意旨，及證人陳天賜、陳進財證稱當天未約定若客戶不辦交屋及交付尾款時，建商應否交付二千元給管委會等情，均難認該二千元非由交屋款中扣除，而應先為給付；況被上訴人已受資金壓力，豈有再先給付三千二百七十三萬二千元之理。又每坪一萬五千元退回款，包含保留之二千元，固係為廊柱改良用，然「其由交屋款中扣除」既載於協議書，被上訴人並按此方式履約付款，有八十二年五月十四日被上訴人交款之請款單、上訴人八十二年五月份資金總表在卷足憑，足見依協議書真意，該保留款係由交屋款中扣除，上訴人主張退還各購買戶之一萬三千元，原應於簽立協議書時給付，但為免往來給付之困擾，始由交屋款中扣除，並非以「交屋時」作為給付款項的先決要件云云，殊無可採。又八十一年四月一日起息日係針對承購戶應繳房地價金而言，有世貿新都十七Ａ大吉地交屋明細表足證，是上訴人主張被上訴人應於協議完成當天交付保留款，且以八十一年四月一日為起息日，均屬無據。又被上訴人所提該大樓未辦理交屋戶名及明細，其中九樓Ａ１即上訴人所稱之九樓１，經查原購買者王儷蓉早將該屋轉讓給第三人楊美蘭，因楊美蘭未續繳銀行貸款，遂經銀行聲請法院拍賣而由第三人陳惠珍於八十五年九月取得，該屋既係經拍賣而由現住戶買受，被上訴人否認交屋，上訴人亦不能證明被上訴人已依協議書所定程序交屋，自難責被上訴人交付保留款。另六樓Ａ「佶優」尚積欠被上訴人七百二十二萬五千九百零三元，九樓Ａ１陳惠珍（原王儷蓉）尚積欠四百十九萬三千一百七十五元，均無法完成交屋，十樓Ｂ２許建興尚積欠四千六百五十六萬元，未辦理移轉登記亦未交屋，為兩造所不爭執，自堪信為真實，是上訴人請求被上訴人給付保留款五百八十二萬二千五百二十元及其利息，自無從准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人請求被上訴人給付五百八十二萬二千五百二十元，其明細如八十七年十月三日辯論狀附表三所載（原審卷第二四○頁），乃包括六樓Ａ「佶優」、九樓Ａ１陳惠珍（原楊美蘭）及五樓２‧３、九樓３‧４、十樓３、十樓５‧６、十三樓１‧２、十六樓、十八樓３‧４均為被上訴人名義之各住戶保留款，上訴人並主張「五樓２‧
３、九樓３‧４、十樓３、十樓５‧６、十三樓１‧２、十六樓、十八樓３‧４都是屬於甲○○所有，縱算如被上訴人所辯，必須辦理交屋程序，被上訴人亦可自行辦理交屋程序，應無所謂未辦理交屋之有」（見原審卷第二三六頁正、反面），原審僅認定六樓Ａ、九樓Ａ１部分未完成交屋手續，被上訴人無付款義務，至於屬被上訴人名義之各戶，原審未予論斷，就上訴人前開主張，亦恝置不論，自屬理由不備。又原審以「被上訴人期能透過減價，限期承購戶辦理銀行貸款手續，以儘速取得房地價款，抒解資金困難，乃簽訂協議書」為由，認系爭保留款應自交屋款中扣除，惟所謂之「交屋款」，究何所指，原審並未說明。若交屋款業已給付一部分，被上訴人是否尚無庸向上訴人給付每坪二千元之保留款，非無疑問。況上訴人稱「承購戶六樓佶優、九樓Ａ１陳惠珍均已辦理產權移轉登記，且房屋貸款亦已更名由該二承購戶負擔，惟被上訴人卻仍拒絕給付該些樓層坪數比例分擔之瑕疵修補費用給上訴人……就此二戶而言，銀行貸款名義既已更名登記為承購戶所有，則被上訴人已取得所有之價款，而改由該些承購戶負擔貸款利息。被上訴人稱沒有取得價款而無錢支付，實為推托之詞」（見原審卷第二三五頁反面），所述如非子虛，則上訴人是否仍不得依協議書約定，請求被上訴人給付該二戶之保留款，亦非無疑義。原審未遑詳查，遽為上訴人不利之判決，自有未合。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 正 一
法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 高 孟 焄法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十二 日