最高法院民事判決 八十九年度台上字第一一七號
上 訴 人 偉仁紙業股份有限公司法定代理人 張呈祥被 上訴 人 甲○○右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月十六日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一三四六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人請求就新台幣八十萬九千五百五十元自民國八十六年三月二十日起按年息百分之五計算給付利息之訴；及命上訴人於被上訴人給付同時，應為之對待給付；暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十三年十二月五日，向伊購買坐落苗栗縣○○鎮○○○段山子坪小段二一八之一四、二一八之一五號土地（下稱系爭土地），買賣總價為新台幣（下同）四百零五萬九千五百五十元，伊已於八十四年四月十日移轉系爭土地所有權登記於被上訴人，依兩造特約，被上訴人應於產權移轉完畢日起七天內付清尾款八十萬九千五百五十元，詎竟未為支付。又因被上訴人之拖欠致伊遲延繳納增值稅而遭罰款七萬六千五百十五元，應由被上訴人負擔，合計為八十八萬六千零六十五元等情。求為命被上訴人如數給付，並加算法定遲延利息之判決（第一審判命被上訴人給付尾款本息；駁回上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分未聲明不服）。
被上訴人則以：系爭土地上因有鄰地建築物越界侵入，縱土地界址已因訴訟判決確定，仍有物上及權利上之雙重瑕疵，係屬不完全給付。且依特約事項，上訴人應負責取得連接系爭土地，出入口道路之通行使用權同意書，上訴人迄未依約履行，伊得主張同時履行抗辯，拒絕支付尾款。況伊已限期催告上訴人交付入口地之土地使用同意書，上訴人任置不理，顯已違約，伊已解除買賣契約，上訴人無權請求給付尾款等語。
資為抗辯。
原審以：上訴人主張前開事實為被上訴人所不爭，並有不動產買賣契約書、土地登記簿謄本可稽，堪信為真實。關於系爭尾款八十萬九千五百五十元，兩造於八十三年十二月五日所訂買賣契約第二條、第三款原約定：「產權移轉完畢貸款給付」，而上訴人應於總價款付清同時，將標的土地連同地上物、踏明界址、點明數量，交付被上訴人管理使用。上訴人嗣於八十四年一月二十五日委由張美瑤與被上訴人另訂立特別約定事項，約定：「一、本件買賣第三期款一百二十萬元正，經雙方同意由甲方（即被上訴人）給付乙方（即上訴人）五十萬四千四百零六元，另六十九萬五千五百九十四元正，經乙方同意寄放郭明珠代書處，待鑑界完成，立即將本件增值稅全部繳清，以便辦理產權移轉登記。二、本件殘價款，甲乙雙方同意待產權移轉完畢日起七天內，由甲方全部付清乙方」，被上訴人並交付第三人簽發之八十四年四月十八日期面額與尾款總額相符之支票二紙由代書郭明珠收執保管，及代書迄未將該支票交付於上訴人等情，有兩造所不爭執之特約事項、支票可憑。依系爭買賣契約之全文及特約事項所載文義對照以觀，足見兩造僅就關於第三期款之付款方法、產權移轉登記、尾款之給付另為約定，並未變更上訴人依原買賣契約第三條約定於被上訴人付清總價款之同時，應將標的土地連同地上物、踏明界址、點明數量，交付被上訴人管理使用之義務。茲系爭土地因與相鄰之二一五號土地所有權人發生界址糾紛，經上訴人提起確認界址訴訟，判決確認界址為如原判決附圖（下稱附圖）所示連接之實線確定在案，業據原審調閱台灣新竹地方法院八十四年度苗簡字第七四號民事卷無訛，參諸卷附現場照片以觀，可見鄰地越界之圍牆水泥基座尚未拆除，上訴人依約既有履行交付無瑕疵之土地於被上訴人之義務，且迄未完成點交，則被上訴人為同時履行之抗辯，主張於上訴人清除、騰空交付土地前，伊得拒付尾款，自非無據。至上訴人應於何時提供土地使用同意書暨其應提供土地範圍雖未於契約上明定。惟解釋契約，應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形，探求當事人之真意。查，系爭買賣契約後附特約條款有二項，其一約定上訴人應就入口處二一八號土地移轉應有部分九分之一於被上訴人，其二約定上訴人應負責提供申請建築執照之入口地同意書。足見上訴人就被上訴人購買系爭土地為興建廠房之用及渠需提供除二一八號外之入口土地通行使用同意書供被上訴人申請建築執照甚明。再證人即仲介系爭土地買賣之蕭順元結證：「因為系爭土地進出要經過第三人私設道路，所以賣方有同意要給買方同意書，買方才能申請建築執照，此份同意書應該在付清尾款時簽給，否則尾款付完，賣方不給，買方就無法取得了」；代書郭明珠亦結證：「甲○○強調他買地目的是要蓋房子，所以才寫明特約要由賣方負責取得鄰地同意書，我沒到現場看系爭土地的入口情形，但我有看地籍圖來寫，入口地是指二一八直接下來到被上訴人買的系爭土地所經過的鄰地……」各云云，參酌王銘國建築師事務所函，亦指明系爭土地對外通道係利用二一八、二一八之一等九筆土地之部份，該私設通道○○鎮○○○○道路，亦非既成道路，故建議被上訴人依台灣省建築管理規則第七條規定取得通行同意書後再申請建築執照等情；堪信兩造特約第二項之真意在於上訴人所應提供之土地通行同意書為被上訴人申請建築執照所必需之上開私設通路之土地權利證明文件，即如附圖所示包括二一八之一、之五、之六、之七、之八、之九、之一二、之一三及之二七號土地在內，且此項契約附隨之義務，理應於被上訴人給付尾款之同時履行，否則無從保障其權益。上訴人辯稱，伊僅負責提供二一八號土地使用同意書而已，且被上訴人尚未申請建築執照，伊無交付同意書之義務云云，為無足取。再者，上述尾款之給付與系爭土地及土地通行使用同意書之交付既係因買賣契約之約定而立於互為對待給付之關係，上訴人並無先行交付土地及土地通行使用同意書之義務。茲被上訴人迄未給付尾款，上訴人自不生給付遲延之問題，被上訴人以上訴人給付遲延為由主張解除本件買賣契約，自屬無據。綜上所陳，被上訴人既得於上訴人未為對待給付之前，拒絕給付本件買賣尾款，自無給付遲延之可言，上訴人請求被上訴人給付遲延利息部分，非有理由。上訴人請求被上訴人給付尾款八十萬九千五百五十元為有理由，應予准許。爰將第一審所為上訴人勝訴之判決，關於請求利息部分予以廢棄，改判駁回該部分之訴；其餘部分則予維持，駁回被上訴人其餘之上訴；並命上訴人於被上訴人為上開給付之同時，應將系爭土地地上物清除，騰空交付被上訴人；並交付二一八之一、之五、之六、之七、之八、之九、之
一二、之一三及之二七號等土地通行使用同意書於被上訴人。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。查系爭土地買賣契約第二、三條固約定，第四期款於產權移轉完畢貸款給付，及上訴人應於總價款付清同時，將標的物連同地上物、踏明界址、點明數量，交付被上訴人管理使用。惟關於地上物究何所指﹖原約並未記明。且上開第三條約定亦無上訴人應於被上訴人付清價款同時，拆除或清除地上建物騰空交付土地之記載，反明載應連同地上物併為交付。原審逕認上訴人依上約定，負有同時為此項對待給付之義務，已嫌速斷。且依兩造嗣後於八十四年一月二十五日另行訂立特約事項之「二」，明載：「本件殘價款，甲、乙雙方同意待產權移轉完畢日起柒天內，由甲方付清乙方」（見一審卷二五頁），對照原約第二條「產權移轉完畢貸款後給付」之約定，兩造就系爭尾款之給付，似已另有確定給付期限之約定。上訴人主張，上開特約已更易原約定，明訂被上訴人應於系爭土地所有權登記完竣後七日內給付尾款，是否全無足採﹖又果被上訴人有先為給付義務，上訴人是否不得請求法定遲延利息﹖均非無疑。原審未詳勾稽審認，遽為上訴人不利之判斷，亦有未合。再按判決主文，必須簡明、確定不得含混，所命給付範圍之表示尤應明確。查系爭買賣契約特約「二」，僅載：「本件買賣標的地申請建築執照之同意書（入口路地）應由乙方負責提供與甲方」，並未指明入口路地之範圍及地號暨記載應於何時提供；又上開入口路地同意書係供被上訴人申請建築之用，復為原審所認定。乃原判決主文第四項所命上訴人之對待給付為：「交付二一八之一、五、六、七、八、九（原判決誤繕為九一）、一二、一三、及之二七號土地通行使用同意書」而未究明所謂「入口路地」之範圍為何﹖面積若干﹖上開主文已嫌不明確。且該「通行使用同意書」，性質似屬供通行之用，而無時間之限制，尤難謂當；與原審所認定，供被上訴人申請建築執照之用，是否相符，不無疑問。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 二 月 二 日