最高法院民事判決 八十九年度台上字第一三六六號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二十三日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第二十七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國六十九年十二月一日以新台幣（下同）一千一百萬元之價格，向上訴人買受坐落嘉義市○○段○○○號（嗣分割為三八三、三八三－十五、三八三－十六號）、三八三－五號（嗣分割為三八三－五、三八三－八、三八三－九、三八三－一○、三八三－一一、三八三－一二、三八三－一三、三八三－一四號）、三八三－六號、三八五號四筆土地，約定簽約時付定金二百萬元，以房屋乙棟抵償三百萬元，另由訴外人林桐聲、游春風及陳鈞（下稱林桐聲等三人）直接給付上訴人二百五十萬元，餘款三百五十萬元，則自七十年一月起，以每月為一期，第一期八十萬元，其餘每期各九十萬元，每月一日由伊給付。因伊於七十年一月一日僅付七十萬元，即未按期付款，經上訴人於同年三月四日催告伊應於三日內給付，兩造乃再度協商，上訴人同意延期至其提出辦理土地所有權移轉登記所需證件後，始由伊一次付清餘款。詎上訴人迄未依約將上開三八三－六號、及分割後之三八三、三八三－一一、三八三－一二、三八三－十五、三八三－十六號等六筆土地（下稱系爭六筆土地）所有權移轉登記所需證件交付與伊等情，爰依買賣之法律關係，求為命上訴人將系爭六筆土地所有權移轉登記與伊之判決。
上訴人則以：伊從未同意由伊先行提出辦理土地所有權移轉登記所需證件後，被上訴人始應給付餘款。被上訴人因未依兩造所立契約書第三條第三款約定按期給付殘餘價金，伊早於七十年三月四日即以存證信函定期催告，詎被上訴人仍未給付，伊已於八十年一月二十六日解除系爭買賣契約，被上訴人不得請求伊移轉系爭土地所有權等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造及林桐聲等三人於六十九年十二月一日訂立不動產買賣契約書，上訴人以一千一百萬元之價格將坐落嘉義市○○段○○○號、三八三－五號、三八三－六號、三八五號四筆土地出售被上訴人，被上訴人於訂約時已付定金二百萬元，並以房屋一棟作價三百萬元抵付一部價金，約定由林桐聲等三人給付之二百五十萬元，亦已付一百五十萬元，餘款三百五十萬元約定分四期給付，於七十年一月一日給付八十萬元，同年二月一日、三月一日、四月一日各給付九十萬元，被上訴人於給付第一期款中之七十萬元後，即未再付款，上訴人乃於七十年三月四日以存證信函催告被上訴人應於文到三日內給付已到期之價款等情，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、不動產買賣契約書、郵局存證信函可稽。被上訴人主張：伊收受存證信函後，即與代書余水河同至上訴人處與之協商，經上訴人同意延至上訴人提出申辦土地所有權移轉登記所需證件供伊辦理系爭土地所有權移轉登記後，伊始須付剩餘價款云云。證人余水河亦證稱：「被告（即上訴人）在七十年三月四日所發的存證信函到原告（即被上訴人）處，原告就來找我，我就帶原告到被告家裡談付款的方式，兩造有同意尾款的付款方式，是請被告提出印鑑及土地移轉登記等資料後，原告就將尾款交付給被告，然後就簽訂契約書後面加註之文字，就是違約金的給付方式」、「關於給付尾款的方式只有口頭約定，沒有付諸於文字，因為當時兩造都表現得很有誠意，且都是好朋友，所以沒有付諸文字」、「被告要將印鑑及移轉登記過戶之文件給原告，原告同時付清尾款」等語。衡之上訴人所執之系爭買賣契約書於日期之後確有加註違約條款，當事人欄上方，另有訴外人林艷湓願為被上訴人連帶保證之記載，該二項附註之文字、筆跡顏色，及蓋章所用之印泥，均與契約本文不同，且為被上訴人及林桐聲執有之契約書所未載，可見應係嗣後協商時所加註。又被上訴人已付大部分之價款，上訴人為求被上訴人可順利給付餘款，稍作讓步，同意先行提出證件辦理所有權移轉登記，兩造因是好朋友，表現得很有誠意，所以未將上開協議載明於契約書，非無可能。而余水河原為兩造草擬契約書之代書，與兩造並無特別利害關係，上訴人亦陳明被上訴人於接獲上開催告函後，有與余水河同至伊住處協商，證人余水河之證言，自屬可信。上開加註之違約條款，應係對於上訴人提出證件辦理過戶登記後，被上訴人仍未履行交付第三條第三款之其餘價金所為處罰之約定。參諸上訴人於七十年三月四日催告被上訴人給付尾款後，於同年九月十七日仍依約將分割後之三八三－九及三八三－一○號土地移轉登記與向被上訴人買受房地之林桐聲及游春風所有，將三八三－一三號土地移轉登記與被上訴人指定之鄧葉蘭及黃罔腰所有，且任令被上訴人違約未付款之事實歷經十年期間，均未為解約之表示，益證兩造間嗣後確有上開變更付款之約定。兩造既已協議變更契約內容，被上訴人未按原約定給付價款，即無遲延可言。上訴人於八十年一月二十六日以被上訴人遲延給付買賣價金為由，解除系爭契約，自非合法。從而，被上訴人依買賣之法律關係，請求上訴人將系爭六筆土地所有權移轉登記與其所有，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭契約第三條第三款約定被上訴人就買賣價金餘款三百五十萬元，應於七十年一月一日給付八十萬元，同年二月一日、三月一日、四月一日各給付九十萬元。至該契約末另載明：「甲方（即被上訴人）如違背第三條第三款之規定按每期每日違約金一千元計算給付乙方（即上訴人）。」係有關被上訴人如未依該第三條第三款所定各期付款時間按期給付價金，即應支付違約金之特約，文義甚明。原審認上開約定係對於上訴人提出證件辦理系爭土地所有權移轉登記後，被上訴人仍未履行交付買賣價金義務所為違約處罰之約定，核與契約所載文字之文義不符，殊難謂合。證人余水河證言與上開文義頗有差異，其證言是否可採，不無疑問。又上訴人將上開三八三－九、三八三－一○、三八三－一三號土地移轉登記與被上訴人指定之人，僅可證明上訴人於被上訴人遲延後，仍依約履行其債務，能否以此即認上訴人業已同意變更價金餘款之給付期限為其提出證件辦理系爭土地所有權移轉登記後，亦非無疑問。原審未詳加推求，遽以前開理由為上訴人不利之判斷，尚有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十九 日