最高法院民事判決 八十九年度台上字第一三七九號
上 訴 人 甲○○被上 訴 人 春池開發股份有限公司（春池建設股份有限公司）法定代理人 白先敬右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二十二日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第一二三九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十二年七月二十九日與被上訴人訂立不動產預定買賣契約書（下稱買賣契約書），購買被上訴人所推出之預售房屋「夏木漱石和風區」第Ｄ九四棟別墅型房地，為地下一層、地上三層，含公共設施分攤面積共六六點一七坪，總價新台幣（下同）一千九百零九萬元，折算每坪單價二十八萬八千四百九十九元。惟被上訴人於八十二年十二月間開工後，遲至八十五年六月間始完工領得使用執照，再延至八十六年六月二十二日才交屋與伊，因此被上訴人遲延交屋八十九天，依約應賠償違約金四十四萬三千二百二十元；又因被上訴人遲延交屋，造成伊之配偶原可申請之公教貸款資格喪失，再另行向銀行貸款之利息損失為二十三萬七千六百元；另被上訴人所給付之車庫並非獨立之產權，係以共同使用公共設施登記，應賠償伊三百萬元；且依約被上訴人應興建高架水塔，卻未依約興建，致短少面積○點六五坪，應賠償十八萬七千五百二十四元。被上訴人共計應賠償三百八十六萬八千三百四十四元等情。求為命被上訴人如數給付及加付法定遲延利息之判決（第一審就遲延交屋賠償違約金四十四萬三千二百二十元本息部分，判准上訴人之請求，其餘部分則駁回其訴，兩造各就敗訴部分提起上訴）。
被上訴人則以：係因上訴人未依約分期繳納價金，是上訴人請求賠償違約金，自屬無據。又縱認請求賠償違約金為有據，伊亦僅遲延交屋三十七點五個工作天，是上訴人計算違約金之基準，亦屬有誤；另係因上訴人遲延交付價金，致伊無法將前開房地所有權移轉登記於上訴人，是其配偶喪失公教貸款資格，不可歸責於伊，且其配偶申請公教貸款並非在兩造契約約定之範圍之內，上訴人另行貸款所生之利息損失部分，自不得請求賠償；又伊所出售與上訴人之房地面積，原即註明包括車庫在內，且伊並未約定出售單獨產權之車庫，是上訴人主張賠償車庫三百萬元，亦屬無據；另伊未興建高架水塔，係因台北市自來水事業處已於木柵二期重劃區內設置自來水加壓站，別墅區即可採直接供水方式輸送自來水無需採間接供水方式。伊基於維護全體住戶用水品質安全及實際上之考量，乃依買賣契約書第十七條之約定，變更原設置集中高架水塔及蓄水池之規劃，且未設置高架水塔所短少之面積○點六五坪部分，屬兩造所約定之百分之一誤差範圍內，互不補償價金（買賣契約第二條參照）。上訴人請求返還價金十八萬七千五百二十四元，自屬無據等語。資為抗辯。
原審以：查，上訴人主張：於八十二年七月二十九日與被上訴人訂立買賣契約書，購買預售房屋「夏木漱石和風區」第Ｄ九四棟別墅型房地，為地下一層、地上三層，含公共設施分攤面積共六六點一七坪，總價一千九百零九萬元，被上訴人於八十五年六月七日領得使用執照，至八十六年六月二十二日始交屋，並於八十六年八月二十日將前開房地所有權移轉登記於伊之事實，業據提出買賣契約書、使用執照、交屋證明書、土地及建物登記簿謄本、所有權狀等件為證，且為被上訴人所不爭執，上訴人主張此部份之事實，自堪採信為真。次查，依據雙方所簽訂之買賣契約書第八條固約定：「房屋完成期限：本建築工程，自乙方（即被上訴人）書面通知繳納開工款之日起四三○個工作天完工，並以領使用執照日期為完工日期。如逾期超過五日時，每逾一日，乙方應按甲方（即上訴人）已付價款千分之一計算違約金給付甲方」，另雙方於旁加註：「乙方須於八十二年十二月三十日開工」等字樣，此有買賣契約書足憑，且為兩造所不爭執。足證，上訴人於購買該預售屋時，即與被上訴人達成特約之協議，特約排除上揭契約條款所明定之開工日自「書面通知繳納開工款之日」起算之約定，特別約明本件預售房屋至遲須於「八十二年十二月三十日」開工。即謂開工日，無論被上訴人之原因為何，是否有於該日前以書面通知上訴人繳納開工款，最遲亦應於「八十二年十二月三十日」開工。被上訴人辯稱，應自書面通知繳納開工款之八十三年一月二十五日為本件開工日云云，不足採信。茲被上訴人既已逾越八十二年十二月三十日始開工，仍應以八十二年十二月三十日計算其開工日。又本件房屋領得使用執照日為八十五年六月七日，有使用執照在卷足憑。參照兩造所提之中央氣象局氣候資料表所示，扣除例假日、雨天等因素，自八十二年十二月三十日開工日計算至八十五年六月七日領得使用執照日止，共計五百零五日，扣除兩造所約定之四百三十日之工作天，共遲延七十五日。上訴人未將八十三年四月四日、八十四年一月二日、四月五日、五月一日、八月十日、八十五年一月二日、五月一日等應放假日及八十三年一月三日、九月十九日、十二月二十六日、八十四年一月三日、十一月十三日、八十五年三月三十日應補假日及八十三年十一月二十九日、八十四年十二月二日、八十五年三月二十三日選舉日應放假日數扣除，認為完工期限五百十九日，共遲延八十九日，多計十四日，自無足採。又上訴人至八十五年六月七日止，共計支付第一至十三期房地價款為四百七十八萬元，為被上訴人所不爭執。雖上訴人曾主張其第十四期款亦在該期間內繳納完畢等語，並提出統一發票為證。但為被上訴人所否認，辯稱，上訴人因拒不繳納第十四期以後之工程款，經伊於八十五年十月四日催索，始遲至八十五年十一月二十三日來函自認並於該日將十四至十六期款共六十萬元滙入被上訴人在世華銀行之帳戶，有世華銀行出具之滙款明細表及證明函為證，且為上訴人於其八十七年十二月四日辯論意旨狀內所不否認。可見被上訴人所辯，第十四期所開立之發票記載為八十四年八月五日，係其公司內部作業由會計部門先按契約繳款期限開立，致生錯誤所致云云，堪以採信。至上訴人雖有遲延支付該第十四期款，惟據上訴人主張，被上訴人尚有高架水塔、蓄水池未作，屋頂破洞等施工瑕疵，經要求未獲回應始予暫緩付款等語。查，雙方確有此爭執，自有正當理由。且依買賣契約書第八條約定得免付遲延責任之前提，須上訴人遲延付款致被上訴人不能如期完工，始足當之。茲被上訴人並不能證明上訴人少付該款項就不能如期完工，則被上訴人主張可免負遲延責任，自不足採信。另依買賣契約書第八條約定：「如逾期超過五日時，每逾一日，乙方應將甲方已付價款千分之一計算違約金給付甲方」。被上訴人既有遲延七十五日，上訴人又已給付四百七十八萬元，則上訴人訴請給付該項違約金為三十五萬八千五百元（0000000元×1/1000×75＝358500元 ）及自起訴狀繕本送達翌日起即八十七年一月七日起之法定遲延利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求即非有理，應予駁回。再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第一項、第二項前段分別定有明文。查，本件兩造已於買賣契約書第八條約定有逾期完工時之違約賠償，該條款即為被上訴人違約時之損害賠償總額之預定，上訴人自不得再以同一事由請求損害賠償。又本件契約之當事人乃為上訴人及被上訴人，該契約之效力自不及於兩造以外之第三人，上訴人所主張喪失公教貸款資格之人為其配偶「李麗雪」，並非本件買賣契約之當事人，故其喪失公教貸款資格所受損害部分，當與被上訴人無涉，上訴人自不得執此契約以外之第三人喪失公教貸款資格，以致其受有另行貸款之利息損失，作為其本人所受之損害。至上訴人主張，依民法第二百五十條第二項但書：「但約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行之損害賠償」之規定，應允許伊另請求該項遲延損害。惟被上訴人辯稱，兩造並無該項約定，應無此但書之適用等語。查，上訴人所提出之上證十二號之函，乃台北市政府教育局核定住宅貸款人員名冊，係在八十五年八月二十八日發文，該函說明第八項特別註明購買房地之產權以配偶名義登記者，借款人仍應以公教人員本人名義辦理，而兩造簽訂前開房地之買賣契約係八十二年七月二十九日，可見被上訴人所辯，上訴人事前並未告知欲以配偶名義辦理優惠貸款，兩造並無此為特約等語，應堪採信。則被上訴人雖有遲延交屋情事，亦無上開條項但書之適用，上訴人請求賠償該利息差額二十三萬七千六百元本息之損失，自非正當。復查，本件買賣契約書第一條約定：「不動產標示：（一）土地坐落：台北市○○區○○段一小段三四（和風區）……等地號。本戶土地持分係以甲方預購之本戶房屋面積，佔該區總坪數之比例計算，並以地政機關核定為準，辦理產權移轉登記。（二）建物坐落：台北市○○區○○段三四（和風區）……等地號土地內，由乙方所投資興建之「夏木漱石」和風區第Ｄ九四棟房屋一戶，面積約為六十六點一七坪（包括主建物、附屬建物、車庫及各種公共設施分攤之總和），其產權經地政機關勘測後，以實際登記為準（平面圖配置如附件一）」，此為兩造所不爭執，並未約定車庫係有獨立所有權，且上訴人亦明知被上訴人所出售之房屋面積約為六六點一七坪（包括主建物、附屬建物、「車庫」及各種公共設施分攤之總和），此觀上開契約之約定自明，而依據被上訴人所提出之車庫照片所示，車庫有共同之車道進入後，旋即進入各該戶之車庫，且有獨立之鐵捲門，為各戶所得各自利用，為上訴人所不爭執。足證，車庫以應有部分之產權登記，並未違反契約之約定。再者，車庫雖採應有部分之產權登記，惟位於地下室內且具有鋼筋混凝土之隔牆及鐵捲門，應可認為車庫有供專用之約定。上訴人雖又主張：契約文字將「主建物」、「附屬建物」、「車庫」及「各種公共設施分攤」四者間用頓號「、」與連詞「及」相接，依文法解釋乃四者係併列，車庫不能以公共設施視之，此由對照原本以附屬建物送請登記即可見一斑云云。惟查，被上訴人原先雖將車庫欲以附屬建物送請登記，惟因檢具之建物竣工平面圖標示為連棟式四層透天樓房，地下室之停車場有明顯之隔間，能否作為該區分所有建物之附屬建物發生疑義，地政機關須送請內政部核示，被上訴人恐時程過於長，影響其公司業務運作，始改以共同使用部分登記，為兩造所不爭執，且有台北市古亭地政事務所函文可考。惟因依契約所載，本件房屋載明包括「主建物」、「附屬建物」、「車庫及各種公共設施」，可見車庫並非主建物，亦非附屬建物甚明，而與各種公共設施併列，自屬可與公共設施併列登記之一種，否則即無獨立約定於主建物或附屬建物之外之理。而被上訴人原先規劃建造之建物，係屬四層連棟式集合住宅，地下層為停車場，有建造執照為證，顯非一般獨院獨棟之別墅，應為一區分所有建物，雙方又未約定該車庫係具有專屬權之單獨所有權，一切登記悉依相關法令辦理。本件車庫之登記方式，經被上訴人函詢台北市古亭地政事務所告以該地下層停車場係屬八十一年八月四日以後申請建造，且該建物使用執照竣工平面圖標示為法定停車場，故地下停車場登記為共同使用，可知被上訴人原先以附屬建物登記未果，為顧及其公司營運，爭取時效，改以應有部分登記，均不違原契約之約定。雖上訴人復以該項登記，其所占公共設施比例過大，不合常理云云。惟該項建物為一、二、三樓分別為四四點四二、四五點二九、四四點四二平方公尺，連同附屬建物共計一五○點三三平方公尺，占全部面積二一六點六平方公尺之百分之六九點四○，若加上有專用約定使用之車庫，則使用比例更高，有其建物所有權狀為證，兩造因無應為如何比例之特約，自無法認定被上訴人違約。此外，上訴人所舉證人陳金海、林李蘭、李作合因非針對本件房屋之敍述，不能採為有利上訴人之證據，則上訴人以車庫有不完全給付為由，請求賠償三百萬元本息，難謂有理。再查，按兩造之買賣契約中固有設立集中高架水塔之約定，惟依該買賣契約第十七條之特約條款：「㈠本建物各項規劃，如因法令限制無法按原定規劃進行興建，或基於整體事實之考量，乙方得於法令許可範圍內，有權變更原規劃」，而本件建物位屬木柵二期重劃區，惟該重劃區因屬高地區，供水不易，故被上訴人於規劃「夏木漱石」開發案時，在不知台北市自來水事業處是否在該地設置加壓站之情形下，為克服供水及住戶用水問題，遂委請「李祖原建築師事務所」及「正大機電技術顧問有限公司」作供水之設計及規劃，於「行雲區」內設置「集中高架水塔」，使自來水經由總錶流入蓄水池，而由二組自動交替控制之揚水幫浦送至集中水塔，再經由各戶獨立之水錶，以重力方式給水，以供應各住戶用水之需，且集中高架水塔之設置，亦經由被上訴人申請主管機關台北市自來水事業處核准在案。為此，被上訴人遂於「行雲區」之建造執照申請書中提出建造集中水塔之雜項執照申請，並獲主管機關台北市政府工務局核准興建，以供應「夏木漱石開發區」之供水。又台北市自來水事業處雖同意被上訴人於別墅區設置集中水池及高架水塔方式供水，惟附帶要求總表後管線因屬給水內線設備，需由別墅區內各用戶共同管理維修之，業經被上訴人提出台北市自來水事業處八十二年三月十三日八二北市水供字第○二八六○號函、建造執照申請書等件在卷足憑。但待被上訴人於取得興建高架水塔之建造執照，並向主管機關申請作供水審查時，主管機關卻以社區內住戶無力管理維修給水內線設備，恐有造成水質二次污染之虞為由，要求被上訴人不宜於該處設置集中水塔，且台北市自來水事業處已於木柵二期重劃區內設置自來水加壓站，則別墅區即可採直接供水方式輸送自來水無需採間接供水方式，亦有被上訴人提出卷附之台北市自來水事業處八十五年七月二十六日八五北市水供字第○八九七五號函及八十六年十一月二十五日北市水南營字第八六二一三○一四○○號函等件為證。被上訴人基於維護全體住戶用水品質安全及實際上之考量，依買賣契約第十七條之約定，變更原設置集中高架水塔及蓄水池之規劃，並未違反契約約定之原則及締約之真意。況兩造契約第二條約定：「前條不動產面積，以完工後地政機關登記完竣之面積為準，如該面積在百分之一容許誤差範圍內，互不增減總價款，……」。查，前開建物於完工後，經地政機關勘測並登記面積為六五點五二坪，此有上訴人所提之土地及建物登記簿謄本附卷足稽。雖較其所購買之坪數短少○點六五坪，但依據買賣契約書第二條之約定，面積誤差在百分之一容許範圍內，雙方互不增減總價款。至上訴人主張所謂變更設計應指質量之變更，不可由「有」變為「無」，該項節省自屬不當得利云云。惟水塔之建造既分攤在建物面積內，則水塔之有無當影響建物面積之計算，則被上訴人辯稱，該項變更應在誤差約定之容許範圍內，應堪採信，上訴人之主張，即無理由。至被上訴人致函中華民國消費者文教基金會願為各客戶裝設水塔撥付費用，乃另一法律問題，上訴人以不當得利請求返還價金十八萬七千五百二十四元，亦非有理。綜上所述，上訴人請求被上訴人因遲延完工之違約賠償在三十五萬八千五百元範圍內，自八十七年一月七日起按年利率百分之五計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之違約金及利息與其他部分之請求，均為無理由，應予駁回云云。爰將第一審所為關於命被上訴人給付上訴人逾三十五萬八千五百元本息之判決部分予以廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴；對第一審所為上訴人其餘敗訴及被上訴人敗訴判決部分予以維持，駁回上訴人之上訴及被上訴人其餘之上訴。
㈠、關於原審駁回上訴人之訴部分：查，八十四年八月十日係農曆七月十五日，係中元節，非國定假日。又八十三年十二月二十六日因下雨已扣除半日（見一審卷四八頁），復以補假日再扣除一日，殊有重複。且八十三年十一月二十九日，係何種選舉日，亦未見說明。則本件被上訴人遲延日數究係若干，即有再事查明之必要。上訴論旨，指摘原判決關此部分，違背法令，求予廢棄，非無理由。
㈡、關於原審駁回上訴人之上訴部分，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據，認定事實之職權行使，指摘原判決關此部分違背法令求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山法官 徐 璧 湖右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 七 月 三 日