最高法院民事判決 八十九年度台上字第一五四號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年一月四日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十七年度上字第三二三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十六年一月六日向被上訴人、第一審共同被告林禹利及訴外人黃清山三人（下稱上訴人等）購買其所有坐落台南市○區○○○段四四八、四四八－一、四四八－二、四四八－四、四四八－七、四四八－八號土地六筆（下稱系爭土地），伊已分別交付定金新台幣（下同）一百十五萬元、一百四十五萬元、四十萬元與被上訴人、林禹利、黃清山，詎林禹利竟於同年七月四日將其所有上開四四八、四四八－七號土地二筆，以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人王昭雄，被上訴人等顯已給付不能。伊已通知被上訴人等解除本件買賣契約，並請求返還其所受領之定金，黃清山已將其所受領之定金返還，惟被上訴人及林禹利竟拒不返還，伊自得依雙方所簽訂不動產買賣合約書（系爭不動產買賣合約書）第十條之約定，請求被上訴人及林禹利加倍返還定金等情，求為命被上訴人、林禹利分別給付伊二百三十萬元、二百九十萬元，及均加給法定遲延利息之判決（第一審為如上訴人之所聲明之判決，林禹利對於其敗訴部分，未聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：依系爭不動產買賣合約書約定，上訴人應於八十六年一月十七日給付第一期款六百萬元，然上訴人於該日前表示無意購買，且亦未依約於該日給付第一期款，伊自得以上訴人違反該合約書第十條之約定，解除本件買賣契約，並沒收已付價金等語，資為抗辯。
原審將第一審命被上訴人給付部分之判決廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴，係以：上訴人前揭主張伊向上訴人等購買系爭土地，並分別交付定金，林禹利已將其所有上開四四八、四四八－七號土地二筆，以買賣為原因，移轉所有權登記予王昭雄之事實，業據其提出不動產買賣合約書、土地登記謄本為證，並為被上訴人所不爭。上訴人依約應於八十六年一月十七日交付第一期款六百萬元與被上訴人等而未交付，被上訴人辯稱，經伊屢為催討，上訴人先則以種種不實理由塘塞，繼之則表明不願買受，雙方乃於八十六年二月中旬以口頭解除契約，伊等即依系爭不動產買賣合約書第十條約定沒收定金云云。上訴人雖否認被上訴人等有向其催討及雙方有口頭同意解除契約。惟查上訴人於八十六年二月一日寄發被上訴人等之存證信函，已要求解除本件買賣契約，且黃清山已於同月十四日（原判決誤載為二十四日）返還定金四十萬元與上訴人收受，顯見本件買賣契約已在同月十四日（原判決誤載為二十四日）前即已解除。是被上訴人抗辯因上訴人不願買受系爭土地，其已依約解除本件買賣契約，並沒收上訴人交付之定金，自屬可信，上訴人主張因被上訴人等給付不能，其已依約解除契約，為不足採。從而，上訴人本於系爭不動產買賣合約書第十條約定，請求被上訴人加倍返還定金，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按契約解除權之行使，係當事人之一方行使約定解除權或法定解除權，使契約自始歸於無效，屬單獨行為，其發生效力與否，端視有無約定或法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除。而契約之合意解除，則係契約之雙方當事人，依合意訂立契約，使原屬有效之契約，自始歸於無效，屬契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，於解除契約成立時，即發生解除之效力。經核卷附系爭不動產買賣合約書（見第一審卷七頁）並無約定解除權之訂定，其第十條記載：「本約甲（即被上訴人等）乙（即上訴人）雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議」，係屬違約之約定。則原審遽認被上訴人已依約解除本件買賣契約，即有可議。次查被上訴人於原審陳稱，伊等與上訴人電話聯繫幾次，上訴人一直主張不買，所以伊等口頭向其為解除契約之意思表示，否則黃清山焉能將其定金退還云云（見原審卷四六頁正面）。原審亦認上訴人於八十六年二月一日寄發被上訴人之存證信函，已要求解除本件買賣契約，黃清山於同月十四日返還定金四十萬元與上訴人，顯見本件買賣契約已於同月十四日前已解除。則本件買賣契約是否已解除，若已解除，究係因法定解除權之行使抑係因合意解除，倘為合意解除，其合意之內容為何，尚待原審調查認定，本件事實既欠明瞭，本院無從為法律上之判斷。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十七 日