最高法院民事判決 八十九年度台上字第一六○五號
上 訴 人 甲○○
丁○○乙○○丙○○共 同訴訟代理人 李勇三律師
曲麗華律師被 上訴 人 林口育樂事業股份有限公司法定代理人 曾水照右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十七年十月十四日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第一○三），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人於第三審程序中，雖曾具狀撤回部分訴訟，惟應有部分為共有人享有土地所有權之比例，並非土地之特定部分，且各共有人本於所有權對於第三人請求返還共有土地，僅得為共有人全體之利益為之，故於請求返還共有土地事件，難謂得就該土地所有權之應有部分及返還對象，撤回起訴，故渠等就共有土地所有權應有部分及返還對象撤回部分訴訟，要難認已生效力，合先敘明。
次查，上訴人主張：被上訴人於民國五十三年三月十二日以其前身「台北縣林口高爾夫俱樂部籌備處」名義與上訴人甲○○及已故之訴外人郭金賞、郭江富（下稱甲○○等三人）簽訂不動產買賣契約書，購買如原判決附表所示之土地（下稱系爭土地），甲○○等三人並將系爭土地交由被上訴人占用，惟該土地於訂約當時之地目均為畑（即旱地），且因被上訴人係無自耕能力之公司組織，而不能承受系爭土地，故上開買賣契約應屬無效，被上訴人即無從本於買賣關係占有。又系爭土地，嗣因郭金賞、郭江富過世，及彼等繼承人周郭阿桃、郭銘欽之出賣，而辦理繼承或移轉登記為甲○○及上訴人丁○○、乙○○、丙○○與訴外人郭燦隆、郭明聰（應有部分十分之二，於第二審程序中移轉登記予被上訴人）共有，依法伊等自得本於所有權及不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭土地等情，爰求為命被上訴人將系爭土地返還予伊等及其他共有人全體之判決。
被上訴人則以：系爭買賣契約書已約定產權登記名義由伊自由選定，伊自可指定有自耕能力之人為登記名義人，且買賣當時甲○○等三人明知系爭土地係供高爾夫球場使用，雙方並口頭約定俟地目變更為非農地後，再為所有權移轉登記，已預期不能情形除去後再為給付，故系爭買賣契約並非自始客觀給付不能，難謂無效。又甲○○等三人於訂約後，即交付系爭土地予伊開設高爾夫球場使用至今，且出具土地使用同意書予伊，上訴人甲○○及已故之訴外人郭金賞並分別在該高爾夫球場工作至七十七年、六十二年，顯已同意伊使用系爭土地，是以系爭買賣契約即令無效，伊亦非無權占有該等土地。而甲○○係買賣契約當事人，其餘上訴人丁○○、乙○○及丙○○則為郭金賞、郭江富之繼承人或住居於球場附近之直系血親卑親屬，均明知伊有權使用系爭土地，是上訴人應不得主張伊為無權占有等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：上訴人主張系爭土地原屬訴外人郭水元所有，嗣由甲○○等三人繼承，但未立即辦理繼承登記；被上訴人於五十三年三月十二日以其前身「台北縣林口高爾夫俱樂部籌備處」名義與甲○○等三人簽訂不動產買賣契約書，購買當時地目為「畑」（五十六年間變更地目為「雜」）之系爭土地，甲○○等三人並於訂約後將該等土地交由被上訴人使用至今等情，業據其提出土地登記簿謄本、不動產買賣契約書等件為證，並為被上訴人所不爭，固屬真實。惟兩造就上開買賣契約是否有效，各執一詞，經查被上訴人為無自耕能力之公司組織，且系爭不動產買賣契約書第十三條，亦未約定登記名義人係有自耕能力之人，該買賣契約雖與修正前土地法第三十條第一項規定不符，但被上訴人主張林口鄉為繁榮地方，乃由當時之鄉長林秋波（已故）出面斡旋林口地區之土地買賣，以供被上訴人建設高爾夫球場，被上訴人則應僱用地主於球場工作等之土地買賣背景，與其所提之座談會記錄及證人即參與球場用地之買賣介紹人蔡根深所為之證言相符，且上訴人甲○○及訴外人郭金賞分別於球場工作至七十七年、六十二年間，亦有所得資料申報單及扣繳憑單可稽，並為上訴人所不爭，自堪信為真實。又依據蔡根深及證人即另一參與球場用地之買賣介紹人陳耀堂之證詞：約定大家要配合辦理移轉登記；登記事項由林口公司辦理，地主願配合辦理過戶，並於訂約時交付印鑑證明等文件，亦即不論是何土地，均要配合完成過戶等語，且甲○○等三人於訂約後，亦將辦理過戶所需之印鑑證明、戶籍謄本等件交付被上訴人，系爭買賣契約書第九條並約定讓售不動產在移交前之一切稅捐歸乙方（即甲○○等三人）負擔，移交後歸甲方（即被上訴人）負擔，復系爭土地之地目於訂約後三年即五十六年間，即奉台灣省政府核准逕為變更地目為「雜」，有土地登記簿謄本可憑，而該等土地自五十三年間交付被上訴人使用，至五十六年地目變更後，甲○○等三人均無異議，且甲○○及郭金賞亦於以系爭土地闢設之球場工作一、二十年，綜觀上開事證，足見甲○○等三人及被上訴人前身於訂約時，雙方均有系爭土地地目即將變更之預期，甲○○等三人並同意隨時配合辦理移轉登記手續，是以系爭土地應於地目變更後辦理過戶手續，顯與買賣雙方之約定無違，依民法第二百四十六條第一項但書之規定，要難認系爭買賣契約為無效。甲○○等三人及被上訴人前身既有地目變更後再為給付之預期，則彼等縱未確知農地買賣受有修正前土地法第三十條第一項規定之限制，系爭買賣契約亦不因之無效。觀之被上訴人所提保證書之前後文內容，可見該保證書主要係針對系爭土地於甲○○等三人領取第二期款時，尚未完成繼承登記，為確定甲○○等三人確屬所有權人，並限彼等於一定時間內完成繼承登記而書立，上訴人以之證明買賣雙方未有地目變更後再為給付之預期，核無可採。又甲○○等三人與被上訴人前身買賣系爭土地時，既已明定該等土地供高爾夫球場使用，且預期地目將因之變更，被上訴人亦未於地目仍為農地時，借用他人名義辦理所有權移轉登記，自未以脫法之行為規避土地法上開法條規定之限制，亦與農地農用之立法目的無違，上訴人主張系爭買賣契約迂迴規避土地法規定，應屬無效云云，亦不足採。綜上所述，被上訴人前身與甲○○等三人訂立之買賣契約，並非無效，被上訴人本於出賣人即甲○○等三人之交付而占有系爭土地，對甲○○等三人而言，自難謂係無權占有或無法律上之原因享有使用土地之利益。又上訴人丁○○、乙○○為郭金賞繼承人，依民法第一千一百四十八條前段之規定，亦應受系爭買賣契約效力之拘束。至於上訴人丙○○則為乙○○之子，且住居於球場附近，其向郭金賞之繼承人周郭阿桃及訴外人郭江富之繼承人郭銘欽各買受系爭土地應有部分十五之一、三十分之一，與應受系爭買賣契約效力拘束之甲○○、丁○○及乙○○向郭銘欽買受應有部分六分之一或三十分之一時，對於被上訴人占用系爭土地之情形及其權源，均難諉稱不知。上訴人既明知被上訴人占用系爭土地之緣由，卻自郭金賞、郭江富之繼承人受讓其應有部分，再本於受讓取得之所有權主張被上訴人係無權占有，行使權利顯違誠信。從而，上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭土地予上訴人及其他共有人全體，洵屬無據，不應准許，為其心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十四 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 八 月 七 日