最高法院民事判決 八十九年度台上字第一七五五號
上 訴 人 辛 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
甲 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○
卯 ○ ○
庚 ○ ○
癸 ○ ○
壬 ○ ○乙○○○
午 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
巳 ○ ○
寅 ○ ○
辰 ○ ○共 同訴訟代理人 黃景安律師被 上訴 人 未○○訴訟代理人 謝清福律師右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年二月十日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一四○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台北縣新店市○○段溪洲小段第四七、五三、五三之一、五九之二地號等四筆田地（下稱系爭田地），及第四八之一、四九、五三之二地號等三筆旱地（下稱系爭旱地），原為上訴人癸○○、壬○○、乙○○○、午○○、丙○○、丁○○、巳○○、寅○○、辰○○（下稱癸○○等九人）之被繼承人廖振坤（民國八十六年三月三日死亡，由上訴人癸○○等九人聲明承受訴訟），上訴人甲○○、子○○、丑○○（下稱甲○○等三人）之被繼承人廖玉鳳（於七十三年十二月二十五日死亡由上訴人甲○○等三人繼承），及上訴人辛○○、戊○○、己○○、卯○○、庚○○所共有。系爭田地於七十二年二月四日出租予被上訴人，訂有耕地三七五租約，約定每年應納租谷為稻谷二千五百四十五斤，分二期於每年八月、十二月繳納；系爭旱地則依台灣台北地方法院（下稱台北地院）七十三年度訴字第三九七三號、台灣高等法院七十三年度上字第二四一一號民事確定判決，由被上訴人單獨向台北縣新店市公所辦理耕地三七五租約登記，其租谷每年分八月、十二月繳納，每期繳納稻谷二百斤。詎被上訴人自七十一年起迄八十四年第一期止，就系爭田地部分積欠租谷未付，其換算金額為新台幣（下同）十二萬九千零四十四點六九元，旱地部分共積欠之租谷換算金額為三萬一千一百二十元，經催告後被上訴人僅付八十四年第一期之租谷，因未按債務本旨履行，已予退還。被上訴人積欠租谷已超過二期以上之總額，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定，上訴人已向被上訴人表示終止租約。又被上訴人自七十八年間起即放棄耕作，任人在系爭田地上傾倒廢土，並在系爭旱地上搭建鐵皮屋、供作道路及堆積廢棄物等，或借予他人使用，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，兩造間所訂租約應屬無效等情，爰依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項及第十七條第一項第二、三、四款規定，求為命被上訴人返還系爭七筆土地予伊之判決。
被上訴人則以：伊向上訴人承租系爭土地，除八十四年度上訴人拒收租谷外，其餘租谷均已付清。上訴人中僅戊○○一人向伊催告繳納部分租谷，其餘共有人，即其他上訴人並未催告，其催告不生效力，自不得終止系爭租約。又伊並無廢耕情事，因上訴人雇工改良系爭田地不當，致不能從事稻作，伊改種植柚樹、綠竹等，亦僅二分之一許之存活率。系爭旱地上之房屋，係伊之被繼承人鄭邦枝承租系爭土地時由上訴人癸○○等九人之被繼承人廖振坤所交付之農舍，因破舊而修建。伊亦未將系爭土地借予他人使用等語，資為抗辯。
原審以：兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約，有租賃關係存在之事實，有上訴人提出之租約影本、新店市公所函、判決書暨土地登記簿謄本等件為證，復為被上訴人所不爭，堪信為真實。查上訴人主張被上訴人自七十五年起積欠租谷，已逾二年地租總額，經限期催告仍不繳納，已予終止租約等情，固據提出存證信函為證，惟為被上訴人所否認，並以上訴人之催告不合法，終止租約之意思表示不生效力為辯。按出租人與承租人各有數人，出租人以承租人支付租金有遲延，而定相當期限催告承租人支付租金時，應由出租人之全體向承租人之全體為之，始生催告之效力。查本件租賃關係之出租人為上訴人全體，為兩造所不爭，而依上訴人提出之存證信函所示，僅上訴人戊○○一人向被上訴人為繳納地租之催告，並稱：「如欲現金繳納請按當地市價繳納，繳納時郵寄本人即可。」顯非為全體出租人為請求，自不生催告之效力。且按租賃契約之終止，亦應由出租人之全體向承租人之全體為之，系爭租賃契約亦僅由上訴人戊○○一人向被上訴人為終止租約之意思表示，自亦不生終止租約之效力。是以，上訴人主張兩造間之租約因被上訴人未繳納租金，業已終止，為無可採。上訴人復主張被上訴人自七十八年間起放棄耕作，任人在系爭土地上傾倒廢土，並在系爭旱地上搭建鐵皮屋、供作道路及堆積廢棄物等，或借予他人使用，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，兩造間租約應屬無效乙節，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。查上訴人曾於七十六年至七十八年間委託訴外人卯○○就系爭田地進行土地改良整地，固據提出土地改良工程承攬契約書為憑，然被上訴人否認整地成功。其他上訴人亦不能舉證以實其說，則不能徒憑土地改良工程承攬契約書之約定，即為系爭田地實際改良程度之認定。被上訴人又否認系爭土地上之廢棄物係其堆置，或同意他人為之，上訴人復未舉證證明被上訴人有破壞耕地生產力之行為，亦不得僅因系爭土地高於道路地面，植物與植物間之土地上散佈有石磈、磚磈、石棉瓦等廢棄物，即謂被上訴人有廢耕情事。且系爭田地與旱地，確實種植有柚子、綠竹、蔬菜等植物，業經勘驗現場明確，尚難認被上訴人有不為耕作之情形。再查被上訴人之被繼承人鄭邦枝於承租系爭土地之初，即由上訴人癸○○等九人之被繼承人廖振坤交付坐落於同段五四號土地上，門牌新店市○○路○○○號房屋供其居住，被上訴人在該房屋旁搭建鐵皮屋、舖設道路、堆放石塊、焚燒廢棄物等情，固為兩造所不爭，並有勘驗筆錄為證。惟查上開五四地號土地與四八之一、四九地號土地相毗鄰，被上訴人居住於五四地號上之房屋，難免就近利用該二筆相鄰之土地。而現有之鐵皮屋及道路，經台北縣新店地政事務所測量結果，大部分係坐落在上開五四地號土地上，其中鐵皮屋部分僅十四平方公尺、道路部分僅五二平方公尺坐落在系爭四八之一地號旱地上，合計占用四八之一地號土地面積三三五四平方公尺之五十一分之一，則被上訴人辯稱係在五四地號土地上修建房屋時無意間越界，亦堪採信。另被上訴人用以堆放石塊或焚燒廢棄物之面積甚小，且被上訴人係利用系爭土地種植果樹、蔬菜，依其植物性質，無須密植而完全不留空地，則被上訴人在居住之房屋附近、果園之空地上堆放石磈或焚燒廢棄物，既未影響其耕作，難認係有意廢耕。
從而，上訴人主張兩造間租約因被上訴人有不自任耕作情事而無效云云，委無可採。上訴人依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項主張租約無效及依同條例第十七條第一項第二、三、四款主張終止租約，均屬無據，為其心證之所由得。因將第一審所為命被上訴人返還系爭土地之判決廢棄，改判駁回上訴人第一審之訴。經核於法洵無違誤，上訴論旨，指摘原審採證、認事之職權行使，暨與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 達 志法官 顏 南 全法官 陳 碧 玉法官 楊 鼎 章右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 八 月 十四 日