最高法院民事判決 八十九年度台上字第一七五七號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳中堅律師被 上訴 人 乙○○
丁○○丙○○右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國八十八年五月十八日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十七年度重上字第八五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人第一審之反訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國八十四年一月二十五日就坐落雲林縣斗六市○○○段三一○、三一○之一地號土地簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約書），依約上訴人應於上開土地分割完畢，可以「過戶」時，付清尾款。上開第三一○地號土地已分割為三一○及三一○之二兩筆，並於八十四年七月二十五日將系爭買賣標的之第三一○之一及三一○之二地號土地移轉所有權登記予上訴人指定之訴外人林明輝。依系爭契約書之約定，土地買賣總價金為新台幣（下同）四千一百四十四萬六千零二十元，詎上訴人於給付伊價金三千一百四十三萬六千零二十四元後，尚欠尾款一千萬九千九百九十六元未付，履催無效等情，爰本於買賣法律關係，求為命上訴人如數給付系爭尾款，並自八十四年七月二十五日起加付法定遲延利息之判決（原審維持第一審所為本訴部分被上訴人敗訴之判決，駁回被上訴人之上訴，被上訴人對之未聲明不服）。
上訴人則以：依系爭契約書第九條及其他特約事項第二點約定，被上訴人應於八十四年六月一日前，將契約標示土地上之建築物交由伊當日拆除，如逾期伊所受損害應由被上訴人負責賠償。上開分割後之第三一○之二地號土地，於八十五年八月二十二日再分割為三一○之二、三一○之三兩筆，其中第三一○之三地號土地現仍由他人占用中，被上訴人迄未依約拆除原有建物交付土地，伊乃於八十五年三月十一日催告被上訴人應於函到後七日內履行未果，爰以八十六年十一月二十一日反訴訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示，契約既已解除，被上訴人不能請求給付契約尾款等語置辯。並於第一審提起反訴主張：系爭買賣契約既已解除，被上訴人自應將所受領之價金三千一百四十三萬六千零二十四元返還，並賠償伊因被上訴人未履行契約，所受支付利息及其他相關費用損害五百零七萬七千三百七十八元，合計三千六百五十一萬三千四百零二元等情，爰提起反訴請求被上訴人各應給付伊三分之一，即一千二百一十七萬一千一百三十四元，暨各自反訴訴狀繕本送達翌日起，加付法定遲延利息之判決（按第一審就反訴部分命被上訴人給付上訴人三千二百二十七萬六千九百三十六元本息，駁回上訴人其餘反訴部分之請求，上訴人就該不利部分未聲明不服）。
原審將第一審就反訴部分所為命被上訴人給付上訴人三千二百二十七萬六千九百三十六元本息部分之判決廢棄，改判駁回上訴人於第一審此部分之反訴，無非以：兩造約定系爭買賣標的為斗六市○○○段三一○及三一○之一地號兩筆土地，於扣除坐落其上門牌斗六市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）所占用之土地（以地政機關實測面積為準）後之全部，以及上訴人應於八十四年三月三十一日土地分割完畢，房屋占用人遷出，證件齊備，可以「過戶」時，同時付清尾款之事實，有兩造不爭之不動產買賣契約書為憑。又被上訴人已依約將上開第三一○地號辦理分割為三一○、三一○之二地號，並將屬於買賣標的之三一○之一、三一○之二地號土地所有權移轉登記予上訴人所指定之訴外人林明輝，惟因系爭房屋有部分位於三一○之二地號土地上，上訴人乃將該占用部分自三一○之二地號分割，成為第三一○之三地號等事實，亦為兩造所不爭，復有土地登記簿謄本可稽，堪信為真實。雖被上訴人主張分割後之三一○之三地號土地，既為系爭房屋之所在，即不屬於買賣標的云云，然為上訴人所否認。查系爭房屋為訴外人黃瑞興建，於系爭買賣契約書簽訂前，即由代理黃瑞之子黃勝乾與代理被上訴人之林國芬簽訂為系爭買賣契約書一部分之協議書，標明系爭房屋之所在係指該協議書附圖所示北邊十一公尺、南邊十公尺之範圍，並限於該範圍內之土地歸黃瑞取得，扣除上開特定範圍土地後之原三一○及三一○之一地號土地全部即屬系爭買賣標的，再參酌被上訴人將三一○地號土地分割後之第三一○之二地號土地全部移轉予上訴人指定之林明輝，而將分割後之第三一○地號（即協議書附圖所示北邊十一公尺、南邊十公尺之範圍）土地移轉登記為黃瑞指定之人等情觀之，足證再由三一○之二地號分割出來之第三一○之三地號土地，應為買賣標的之一部分，從而被上訴人主張第三一○之三地號土地為系爭房屋之所在，即非屬買賣標的云云，為不可採。本件被上訴人已依約辦理土地分割，並將買賣標的物所有權移轉登記予上訴人所指定之人，上訴人既已受領，雖不得再行主張被上訴人給付遲延，然因被上訴人迄未履行系爭契約書第九條其他特約事項⑵有關被上訴人應於八十四年六月一日止前將第三一○之三地號上之建物交由上訴人拆除之約定，依契約書第三條約定，被上訴人請求給付尾款之條件乃尚未成就，上訴人自無給付尾款之義務，第一審法院就本訴部分否准被上訴人給付尾款之請求，並無不當，因而維持上開判決，駁回被上訴人本訴部分之上訴（被上訴人關此部分不利之判決，未聲明不服）。惟上訴人以被上訴人上開給付遲延，經催告被上訴人迄未履行，而以反訴訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求被上訴人返還所受領之價金並賠償損害，則為被上訴人所否認，並以上訴人契約之解除為不合法云云置辯。按契約當事人之一方以他方給付遲延為由解除契約，必須遲延之一方有可歸責之事由，始得為之，若因契約之約定不明確引起爭執，於釐清前未為給付者，因此所生之遲延，尚難認為可歸責於被上訴人，而使負給付遲延責任。查黃瑞之子黃勝乾於八十四年一月二十二日代理其父黃瑞與系爭土地所有人之代理人林國芬簽訂之協議書，其第一條載明：「乙方（即土地所有人林國芬）同意就甲方（即黃瑞）所有房屋斗六市○○里○○路壹壹伍號門牌，現況分割（詳細圖形尺寸如附圖），分割後之道路及基地面積以土地登記機關分割後之登載為準。」於同年月二十五日簽訂之系爭不動產買賣契約書第一條關於買賣不動產標示則記載：「斗六市○○○段叁壹零號建柒陸則……（右記標示土地扣除斗六市○○里○鄰○○路壹壹伍號門牌之房屋所佔用之土地，面積以地政機關實際測量後之登載面積為準，不包括在本買賣契約之內」，參諸證人黃勝乾稱，若簽訂協議書時知道會拆到系爭房屋，即不會在協議書上簽字等語以觀，顯然被上訴人及黃勝乾均誤認為「斗六市○○里○鄰○○路壹壹伍號門牌之房屋所佔用之土地」，均不包括在系爭買賣契約內，而非僅限於協議書附圖所示之北邊十一公尺、南邊十公尺之範圍，此誤會既肇因於協議書及不動產買賣契約書用語不明確，而導致訴外人黃瑞拒絕自第三一○之三地號上之建物遷出，致被上訴人因此不能將該地交付上訴人，自屬不可歸責於被上訴人之事由，難謂被上訴人有何遲延給付之故意，而應負遲延給付之責。從而，上訴人以被上訴人給付遲延所為解除契約之意思表示，自不生解約之效力。茲系爭買賣契約既未經合法解除，上訴人本於契約解除後之回復原狀請求權及損害賠償請求權提起本件反訴，自屬無據，不應准許，為其判斷之基礎。
查原審先則以依據協議書、買賣契約書之約定，明確認定系爭第三一○之三地號土地，為系爭買賣標的之一部分，被上訴人未依約將該土地點交上訴人，其尾款給付請求權，即因條件未成就而不予准許，因而維持第一審所為本訴部分被上訴人敗訴之判決，駁回被上訴人本訴部分之上訴。繼則又以協議書及買賣契約書有關買賣標的之範圍，因用語不明確，致被上訴人及土地占有人均誤認第三一○之三地號土地不屬於買賣標的，被上訴人於釐清前未為給付，不負遲延給付之責，其前後論斷已有相互矛盾之違誤。又系爭買賣契約書簽立在後，明示門牌斗六市○○里○鄰○○路○○○號房屋所占用之土地，不屬於買賣標的，上訴人於第一審亦陳稱：「訂約時……，不知會拆到建物，是測量後才發現會拆到建物，當時原告（被上訴人）有告訴我們，不會拆到建物……」（見第一審卷，第一三三頁反面），似亦將上開門牌號碼第一一五號房屋所占用之土地全部排除於買賣標的之外。果爾？則作為契約一部分之協議書，其約定「乙方（即被上訴人）同意就甲方（即黃瑞）所有房屋斗六市○○里○○路○○○號門牌，現況分割（詳細圖形尺寸如附圖），……」，其「現況分割」真意為何？乃攸關買賣標的範圍之認定，以及上訴人得否為系爭契約解除權之行使而為本件反訴之請求？自有進一步審酌之必要。原審未遑詳查，逕以協議書附圖作為系爭買買標的範圍之認定，而為上訴人反訴部分敗訴之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決就反訴部分不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 達 志法官 顏 南 全法官 陳 碧 玉法官 楊 鼎 章右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 八 月 十四 日