最高法院民事判決 八十九年度台上字第一七○四號
上 訴 人 丙○○
壬○○癸○○丁○○戊○○己○○辰○○卯○○丑○○子○○寅○○辛○○庚○○共 同訴訟代理人 呂傳勝律師被 上訴 人 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 吳玉豐律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年四月二十五日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈢字第四○八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人丙○○、壬○○、癸○○、丁○○、戊○○、己○○及上訴人辰○○、卯○○、丑○○、子○○、寅○○之被繼承人許牡丹、與上訴人辛○○、庚○○之被繼承人許鈺爐起訴主張：被上訴人乙○○及被上訴人甲○○之被繼承人翁智聰，依耕地三七五減租條例之規定，將共有坐落桃園縣桃園市○○段第一九五四號（重劃後之地號）等多筆耕地出租與伊之先代許輝煌及訴外人許明鐘耕作，耕作之地目雖為「田」，惟早於民國六十四年十二月二日即編定於南崁新市鎮之都市計畫內，為住宅區，被上訴人乙○○及被上訴人甲○○之被繼承人翁智聰欲收回建屋，上訴人之被繼承人許輝煌亦已轉業，願放棄耕作權，乃於六十七年十二月間簽訂協議書，同意終止耕地租約，並約定許輝煌、許明鐘取得承租土地三分之一所有權，乙○○、翁智聰收回其餘三分之二之土地，且約明許輝煌所取得者為一九五四、一九六六、二○○三、二○○二等地號四筆（重劃前為埔子段埔子小段一六八三－二、一六七七、一六七七－一、一六七七－二地號，下稱系爭土地），應於終止租約生效後移轉登記與許輝煌所有，詎被上訴人乙○○及被上訴人甲○○之被繼承人翁智聰拒不履行約定辦理租約終止登記，顯係以不正當之行為阻礙租約之終止，依法應認該租約已終止生效。嗣許輝煌、翁智聰先後於七十二年六月二十六日、七十六年六月二十九日死亡，翁智聰部分由被上訴人甲○○辦妥繼承登記，取得所有權應有部分二分之一，另二分之一則仍為被上訴人乙○○所有。上訴人為許輝煌或其子、女之法定繼承人。被上訴人自應依約將系爭土地所有權移轉登記於伊等情。本於協議書約定之法律關係，求為命被上訴人將系爭土地交付、並為所有權移轉登記與上訴人公同共有之判決。
被上訴人則以：上訴人所提出終止租約之協議書並非真正，印章亦非被上訴人乙○○及翁智聰所有，該協議書未經全體共有人同意，難謂有效成立。且許輝煌無遷徙或轉業而放棄耕作之正當理由，純為取得伊之土地，而終止耕作租佃契約，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條之規定，本件協議書應為無效，兩造終止租約之協議時，亦未依平均地權條例第七十八條規定之程序辦理，應仍受當時有效之耕地三七五減租條例第十七條規定之拘束。且兩造間之租佃契約分別於六十八年及七十四年期限屆滿，仍再續訂租約並辦理租約登記，自有消滅原訂協議書之意，上訴人以已消滅之協議書，請求將系爭土地交付，並為移轉所有權移轉登記，即非有據等語。資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，上訴人主張之事實，業據其提出桃園縣政府八十六年一月七日府工都第二七六九三八號函、協議書、耕地租約登記簿等影本及土地登記簿謄本為憑，惟被上訴人則以前詞置辯。經查，被上訴人乙○○於台灣高等法院八十一年度重上字第三四號事件行準備程序時，已承認協議書上之印章為其所有，僅辯以印章交給代書，可能為代書所偷蓋云云。而印章由本人使用係屬常態，被人盜用則為變態，故本件協議書上所蓋印章，既經被上訴人乙○○承認為真正，依舉證責任分配原則，被上訴人乙○○應就其印章被盜用之事實負舉證責任，惟被上訴人乙○○並未舉證以實其說，依民事訴訟法第三百五十八條規定，該協議書即應推定為真正。且為雙方書寫協議書之邵有田於該事件亦到場證稱：「……當初雙方同意按附表比例給佃農（指許明鐘、許輝煌），條件如協議書所寫，後來終止租約手續交給陳（逸良）代書辦，我不清楚，他們下午談到晚上，當時地主想收回房子，地主願放棄地，（比例）乃地主自己算的，認為可以」等語，故被上訴人否認協議書之真正，尚非可採。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有承租人因遷徙或轉業，放棄其耕作權時之情形不得終止。七十二年十二月二十三日修正公布前、即六十七年十二月間前開協議書訂立時施行之耕地三七五減租條例第十七條第二款定有明文；又耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有耕地三七五減租條例第十七條所定各款情形不得終止，如承租人自動放棄耕作權時，依同條第二款規定亦須確有因遷徙或轉業之正當事由，司法院大法官會議釋字第七八號亦著有解釋；再參照最高法院五十一年台上字第二八二九號判例：「司法院大法官會議釋字第七八號係就耕地三七五減租條例第十七條第二款所為之解釋，上訴人放棄耕作權既與該條之規定有牴觸，本難認為有效，不因該號解釋公布在後，而受影響有所差別」之意旨，承租人如無遷徙或轉業之正當事由，仍不得與出租人合意終止耕地租約。易言之，承租人如無遷徙或轉業之正當事由，放棄耕作權，而與出租人合意終止耕地租約，該終止耕地租約，不能認為有效。而所謂遷徙，係指承租人有正當事由遷離耕地所在地，無法或難以從事耕作者而言，非指單純之遷移居住處所。所謂轉業，應指承租人有正當事由不再以耕作土地賴以維生之依據而言。復按出租人違反第十七條第一項規定終止租約者，前揭耕地三七五減租條例第二十二條第一款定有刑事處罰之規定，且出租人因法定事由（含承租人因遷徙或轉業，放棄其耕作權），而終止租約時，除現行耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定外，無出租人應給與承租人補償之規定，如非以法定事由終止租約，而係由出租人給付一定之補償費或其他利益與承租人作為終止租約之條件，因屬「利誘」終止租約，出租人可能因而構成前揭該當刑事處罰之違規終止租約罪行，其終止租約，自應認其約定違反公共政策而無效。本件上訴人固主張許輝煌有遷徙、轉業，放棄耕作權之事實，惟查許輝煌於簽訂前揭終止租約之協議書前，即六十一年十一月一日將戶籍由原住之桃園市○○路○○號，遷入同市○○路○○○號，有戶籍登記簿謄本足憑，但兩地相距僅約四百公尺，亦為兩造所不爭執，難認已達因遷徙無法耕作而需放棄耕作權之程度。上訴人又主張，許輝煌於簽訂終止租約之協議書前，已轉業在桃園市永和市場販售青菜，有桃園市公有零售市場攤位使用許可書在卷可稽。惟上訴人所提許輝煌之「攤販使用許可書」，其有效期間自六十四年六月一日至六十六年五月三十一日，為期二年，至簽訂終止租約之協議書六十七年十二月間，已期滿一年有餘，又未提出任何可資證明繼續使用之證明，且上訴人辛○○、庚○○之被繼承人許鈺爐於另案即台灣桃園地方法院七十九年度訴字第四七○號、台灣高等法院七十九年度上字第一五二四號兩造間租佃爭議事件中，抗辯：「……並未轉業，如僅靠承租耕作部分收入，難以糊口，為生活起見，兼營其他工作，無可厚非。……」等語，有前揭事件之民事判決附卷可參，充其量亦僅能認其販售青菜，為「兼業」貼補家用，難認其販售青菜為轉業，況且許輝煌於簽訂終止租約之協議書後之六十八年，仍續訂耕地租約，有前揭耕地租約登記簿在卷足憑，桃園市公所於七十八年二月二日尚以七八桃市民地字第五四五四號證明上揭系爭土地訂有三七五租約屬實，亦有該證明書附卷可稽，益徵許輝煌無遷徙、轉業之事實，上訴人以為遷徙、轉業而放棄耕作權之主張，自無可採。再查，被上訴人乙○○及翁智聰與許輝煌所簽訂終止租約之協議書，約定許輝煌同意被上訴人乙○○及翁智聰收回前開地段一六四○－一、一六四○－三、一六四○－四、一六八三、一六六五、一六七二地號土地全部、及一六七二－二地號土地面積三分之二，而由許輝煌取得前開地段一六八三－二、一六七七－二、一六七七、一六七七－一地號土地全部（以上地號均為土地重測前地號），依土地登記簿謄本所載，約定由許輝煌取得之土地，其地目均為田，而桃園縣政府於更審前原審函請查明上揭土地何時依法「編定為建築用地」，在八十六年一月七日以八五府工都字第二七六九三八號函覆略以：「……六十四年十月二日公告實施納入南崁新市鎮之都市計畫中，使用分區為住宅區」，而八十七年四月二日所請領之土地登記簿謄本，其「編定使用種類」仍記載為「農業用地」，而非「建築用地」，有該土地登記簿謄本附卷足憑，是則，系爭土地雖於六十四年十月二日公告實施納入南崁新市鎮之都市計畫中，使用分區為住宅區，屬於都市計畫土地，仍為農業用地，應受七十二年十二月二十三日修正公布前施行之耕地三七五減租條例第十七條規定之拘束。許輝煌既無遷徙或轉業之事實，已如前述，依前揭耕地三七五減租條例第十七條之規定、司法院大法官會議解釋、及最高法院判例意旨，不得終止耕地租約，其所以與被上訴人乙○○及翁智聰簽訂終止租約之協議書，無非以放棄耕作權作為取得系爭土地之對價，其無正當事由而放棄耕作權，乃出租人利誘承租人放棄耕作權所簽訂終止租約之協議書，違反前揭耕地三七五減租條例第十七條之規定、司法院大法官會議解釋、及最高法院判例意旨，亦屬違反當時耕地三七五減租條例之公共政策，依民法第七十二條之規定，自屬無效。綜上所述，終止租約之協議書既屬無效，則嗣後所簽訂之耕地租約，繼續有效存在，上訴人辛○○、庚○○之被繼承人許鈺爐與訴外人許明鐘，於被上訴人訴請許鈺爐、訴外人許明鐘、許輝巽等協同為系爭土地終止租約之登記及返還上揭系爭土地之訴訟時，不否認占有、耕作系爭土地，有台灣桃園地方法院七十九年度訴字第四七○號、台灣高等法院七十九年度上字第一五二四號民事判決足稽。從而，上訴人依無效之協議書，請求交付、移轉登記系爭土地於伊公同共有，於法自屬無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，原審既依桃園縣政府八十六年一月七日八五府工都字第二七六九三八號函認定系爭土地於六十四年十月二日公告實施納入南崁新市鎮之都市計畫中，使用分區為住宅區，復依土地登記簿謄本所載之「編定使用種類」為「農業用地」，認定系爭土地仍為農業用地，前後殊有矛盾。上訴人據以主張：被上訴人為收回蓋房子，而與佃農訂立本件協議書。兩造訂立協議書時，當時有效之平均地權條例第七十六條第一項規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約……」，……系爭土地已經依法編為建築用地，兩造終止耕地租約之協議，自屬有效等語（見原審更㈢卷三七頁至三八頁），是系爭土地於立協議書時，是否已非農業用地，即攸關協議書之效力，自有發回查明之必要。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山法官 徐 璧 湖右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 八 月 十四 日