最高法院民事判決 八十九年度台上字第二○八八號
上 訴 人 蓬久企業有限公司法定代理人 張月梅被 上訴 人 興隆汽車機械股份有限公司法定代理人 周石通訴訟代理人 陳金泉律師
參 加 人 新陸開發股份有限公司法定代理人 廖東明右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月十三日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈡字第二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊前於民國七十八年四月十四日向參加人承租坐落台北市○○區○○段一小段一四四、一四五號，面積合計二點七四公頃土地，租期至八十三年四月十三日止。伊承租該土地後，經參加人同意，在不逾越原租約期限及本旨範圍內，於七十九年一月九日將其中七千三百坪之土地（下稱系爭土地）轉租於被上訴人，租期自七十九年三月一日起至八十三年四月十三日止，共計四年零四十四天，租金每年新台幣（下同）一千四百零一萬六千元（採一年一付及期前給付方式），自七十九年四月十四日起，再按行政院物價指數之波動逐年調整。兩造簽立租約後，伊即將系爭土地點交被上訴人使用，伊與地主即參加人嗣雖發生租約糾紛涉訟，惟伊仍依民法第四百二十三條之規定，履行於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態之義務，被上訴人在租約期限內已充分享受承租人應有之權利，詎被上訴人自八十年四月（即租約第二年）起，即以伊與參加人爭訟未決為由，提出不安抗辯而拒付租金，如今租期已屆滿，被上訴人積欠之三年租金計四千七百四十九萬八千四百三十七元及利息二百三十八萬三千三百九十七元迄未給付，迭經催告給付未果等情。求為命被上訴人給付四千九百八十八萬一千八百三十四元，及其中四千七百四十九萬八千四百三十七元自八十三年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。
被上訴人則以：因上訴人前交給參加人之租金支票退票，參加人於七十九年十月十七日發函催告限期三天內支付欠租，逾期不付即逕以該函通知終止租約，上訴人於七十九年十月十九日收文，七十九年十月二十二日期滿，其遲至七十九年十一月十日始另向台灣台北地方法院（下稱台北地院）辦理提存，顯已逾越相當之期間，自不能使已告終止之租約復活。參加人於原租約終止後，委任蕭顯忠律師於七十九年十一月二十九日致函向伊申明原租約已告終止之事實，並派人多次表明伊係無權占有，要求立即拆遷廠房還地。伊於七十九年十二月五日以存證信函，通知上訴人請其出面理清，上訴人於七十九年十二月八日回函稱並無租約終止情事。惟參加人認原租約已合法終止，於七十九年十一月二十七日將系爭土地出租於亞詮工程有限公司（下稱亞詮公司），並辦理租約之認證。伊處於兩難立場，自行研判原租約應已合法終止後，為免損失擴大，於八十年四月十二日與亞詮公司簽訂第二份轉租租約，取得系爭土地繼續使用收益之權源。上訴人自七十九年十月二十三日以後即已違反民法第四百二十三條之保持使用狀態義務，無權向伊請求給付租金。上訴人於八十年四月十五日以存證信函催告伊給付欠租，伊於同月十六日函覆表示如上訴人未能取得系爭土地繼續出租及轉租之權利，上訴人應返還押租保證金，並負賠償責任，實即終止租約之意思表示，伊自無再付租金之義務。況上訴人於與訴外人吳通益之損害賠償訴訟中，業自認兩件租約皆已終止；縱認兩造租約尚未消滅，因上訴人自七十九年十月二十三日起違反民法第四百二十三條保持使用狀態之義務，依同法第四百四十一條、第二百二十六條、第二百六十七條、第二百六十四條、第二百六十五條規定，伊均得拒絕給付租金，上訴人亦無權請求給付租金等語。資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：上訴人於七十八年四月十四日向參加人承租坐落台北市○○區○○段一小段一四四、一四五號，面積合計二點七四公頃土地，租期至八十三年四月十三日止，其中系爭土地經參加人同意，在不逾越原租約期限及本旨範圍內，自七十九年一月九日轉租於被上訴人，租期自七十九年三月一日起至八十三年四月十三日止，被上訴人自八十年四月起即未付租金之事實，為兩造所不爭。應審究者，乃被上訴人辯稱：伊因上訴人與參加人之租約，業經參加人終止，不得不另向訴外人亞詮公司轉租，由亞詮公司提供租賃物使用，伊已以存證信函合法終止與上訴人間之轉租契約云云，是否可採﹖經查，兩造訂定租約時，上訴人對系爭土地確有合法承租權，惟於上訴人交付系爭土地與被上訴人後，參加人終止與上訴人間之租約，上訴人否認之並訴請確認其與參加人間租賃關係存在，經台灣高等法院以八十三年度重上更㈡字第一六九號判決上訴人敗訴（下稱一六九號確定判決）、最高法院以八十六年度台上字第三七二六號判決駁回上訴人之上訴確定，已確認上訴人與參加人間之租約已於七十九年十月二十三日（似為二十二日之誤）合法終止，租賃關係已不存在。上訴人雖主張：一六九號確定判決係因租約屆滿一個多月，而以「就過去之租賃關係請求確認其存在，欠缺即受確認判決之法律上利益，依法不得提起」為由，為伊敗訴判決之依據，伊與參加人之原租約關係存否﹖仍應依該事件第一審判決理由加以論斷，至於第二審僅係受限於「權利保護要件，以事實審言詞辯論終結時之狀態為準」之法理，為伊程序敗訴判決，因此第二審判決自難做為原租約存否之實體論斷依據云云。惟查：⑴一六九號確定判決理由欄第七段載：「本件兩造所爭執之兩造所訂本件契約是否業經終止一事，業經被上訴人（即本件上訴人）於前開事件中自認為已終止，依前開判例意旨，應認上訴人（該判決誤載為被上訴人，依其文義應為上訴人，即本件參加人之誤寫）所主張本件契約業經上訴人終止一節為可取」，故依該確定判決之認定，上訴人與參加人間之原租約，係由參加人行使終止權而告終止消滅。⑵一六九號確定判決理由欄第五段第（三）小段載：「被上訴人所交付之支票，係於七十九年十月十三日經提示不獲支付，被上訴人於同月十九日接獲催告函，算至催告所定期限屆滿之日即同月二十二日止，距支票不獲支付之日即達十日，則上訴人所定之期限，於客觀上觀之，尚非顯不適當……亦應認上訴人所為終止租約之意思表示，已於該日生效」；是參加人與上訴人間之租約乃於七十九年十月二十二日因終止而告消滅。至於一六九號確定判決理由內另有之「或租約所定期限已屆滿」等字句，不過為判決傍論，附帶敘及於該案判決時，租約也早已期滿之意思，全文自始至終，並無任何認定參加人行使租約終止權並不合法之記載。此再參照一六九號確定判決理由欄第五段第（三）及第（四）小段，或載：「上訴人（本件參加人）所為終止租約之意思已於該日生效」，或載：「被上訴人（本件上訴人）仍不得據此謂上訴人（本件參加人）無終止租約之權」，均可知上訴人與參加人間之租約，係因參加人合法行使租約終止權而告不存在，並非因租約期滿始告不存在。⑶至最高法院八十六年度台上字第三七二六號判決亦未否認參加人終止租約之合法性，抑且其只是駁回上訴人在第三審之上訴，使該第二審判決確定，最高法院並非自為改判。就法律上言之，曾就實體法上參加人行使租約終止權當否為裁判者，僅該案第二審確定判決。審究參加人與被上訴人間租約消滅之原因，自應以該一六九號確定判決所認定者為準。⑷按『法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。』查上訴人曾另向訴外人吳通益提起損害賠償訴訟（台灣高等法院八十二年度重訴字第一一二號判決，最高法院八十五年度台上字第二五九號判決），其起訴之原因事實，係：吳通益因背信擅自領取二百七十萬元，致伊與參加人間之租約遭參加人終止，連帶使本件兩造間租約亦因而終止，故使其喪失對被上訴人請求給付租金之權利，扣除原應支付參加人之租金數額及每年應支付廖東明之利益一百五十萬元，其餘租金價差即為伊之損害，因而向吳通益索賠云云。顯然已「自認」上訴人與參加人之租約及上訴人與被上訴人間之租約皆已終止之事實。一六九號確定判決即以此為由，就租約是否業已終止乙節，認上訴人已於損害賠償事件中自認，而判決確認租賃關係不存在（理由欄第七段）。揆諸前開說明，上訴人即不得就租約已被終止之爭點，為相反之主張（上訴人與本件有關之民事訴訟共有三件，即本件給付租金訴訟，與參加人之確認租賃關係存在訴訟，及與吳通益之損害賠償訴訟。簡單之分析即可知上訴人故意取巧，大違誠信。對上訴人最有利之狀況是本件其勝訴，可獲得五千多萬元〔連同利息〕；與參加人訴訟敗訴確定，確認租約不存在，則其不用付給參加人租金，與吳通益之損害賠償案勝訴，則其又可多得七百二十七萬多元租金價差利益。）按出租人於租賃關係存續中，應保持租賃物合於約定使用收益之狀態，如第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定之使用收益者，承租人自得請求減少租金或終止契約，此觀民法第四百二十三條、第四百三十五條、第四百三十六條規定自明。上訴人與參加人間租約既被合法終止，失去繼續承租及轉租系爭土地之權利；而參加人終止與上訴人之租約後，曾派人多次向被上訴人索回系爭土地等情，為上訴人所不爭，且據參加人多次陳明在卷，堪信為真，足證上訴人已違反民法第四百二十三條之保持使用收益狀態義務，被上訴人自得終止租約。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。解除契約之意思表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示解除契約之意思，或為與契約之繼續存在不相容之請求，即已發生效力。被上訴人確曾於八十年四月十五日以南港三支郵局第一四九號存證信函向上訴人明白表示：「若貴公司無法證明對前開土地仍享有繼續出租及轉租之權利者，貴公司除應立即返還押租保證金新台幣三百萬元外，若因此而導致本公司受有任何損害者，並應賠償本公司因此而致之損害」云云，觀其內容，被上訴人既主張返還押租保證金，顯已含有終止租約意思在內，亦即被上訴人確以「若上訴人無法證明對系爭土地仍享有繼續出租及轉租之權利者」為其終止租約之停止條件。換言之，如上訴人已證明其就系爭土地有繼續轉租之權利，則終止租約之意思表示不發生效力；否則終止租約，並請求返還押租保證金。至於停止條件成就、租約終止之時點，則以上訴人何時不再有合法「繼續出租及轉租權利」之時點論斷，此時點當應以上訴人與參加人間之租約何時合法終止為據。一六九號確定判決理由既認定參加人與上訴人間之租約於七十九年十月二十二日因終止而消滅，而被上訴人係於八十年四月十五日以南港三支郵局第一四九號存證信函為附停止條件終止租約之意思表示，事實上其所附「若上訴人無法證明對系爭土地仍享有繼續出租及轉租之權利者」之停止條件，雖早已成就，當時被上訴人因不「確知」其事，而附以該已成就之「既成條件」。關於既成條件，我國民法固未規定，然依法理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則該法律行為為無效，若係停止條件，視為無條件。則本件系爭終止租約意思表示所附停止條件，應視為無條件，租約終止日期即為該存證信函送達上訴人之日即八十年四月十六日。另上訴人主張：被上訴人曾以存證信函稱自當履行應盡之義務，與所為附條件終止租約之意思表示牴觸，苟真有終止情事，焉有再於事後承諾履行應盡之義務之理云云，惟查被上訴人因不確知上訴人有無繼續轉租之權利，故於八十年四月十五日發信函為附停止條件終止租約意思表示後，接獲上訴人委任王富茂律師於八十一年一月二十四日所發附有台北地院八十年度重訴字第六三一號判決書之信函，要求被上訴人於八十一年一月二十九日上午十時前往王律師事務所給付租金及利息，因該判決當時尚未確定，被上訴人於八十一年一月二十七日回函表示：「該判決依法尚未確定，待判決確定後，本公司自當履行應盡之義務」云云；所謂「自當履行應盡之義務」及「本公司承諾給付租金並法定利息之時間係『蓬久企業向參加人提出租賃權存在之確認之訴並獲法院判決勝訴之確定證明』」，均以上訴人如獲勝訴確定判決為「履行義務」、「給付租金」之前提要件，並特別敘明要求「參見八十年四月十五日第一四九號存證信函」；可見被上訴人真意仍係附停止條件之意思表示。亦即：如上訴人不能證明對系爭土地仍享有繼續出租及轉租之權利者，則終止租約之意思表示生效（八十年四月十五日第一四九號存證信函），如上訴人取得對參加人確認租賃權存在事件之勝訴判決確定證明，則被上訴人給付租金及履行應盡義務之承諾（八十一年一月二十七日第三一號存證信函），兩者間無矛盾牴觸之處。上訴人執此謂：被上訴人並無終止租約之意云云，自非可採。上訴人復主張：被上訴人因自知對上訴人仍負有給付系爭租金義務，不惜另與亞詮公司就同一標的簽立租約時，為恐將來受到雙重給付之損失，故未雨綢繆要求地主簽立承諾書，該承諾書所載文句『……經法院確定蓬久仍保有承租及轉租權利者，興隆所支付亞詮公司之租金，即視為於支付亞詮之同時，已支付蓬久……』，適足證明被上訴人、參加人均肯認系爭租約自始至租期屆滿止，未有任何終止或解除情事云云。惟參加人、上訴人間紛爭中，參加人以上訴人積欠其租金致遭其終止租約，派人多次向被上訴人催索拆遷廠房返還土地，被上訴人因自知無從對抗參加人，如不妥協，勢必遭到拆遷廠房返還土地，將損失不貲，不得不選擇先與參加人認許之轉租人亞詮公司先簽租約，取得合法繼續使用土地之權利；惟當時被上訴人並不確知上訴人是否確已喪失繼續轉租之權利，為求保障，於與亞詮公司新簽租約同時，要求亞詮公司及參加人共同簽署承諾書，保證不會使被上訴人受到損害。萬一上訴人確定仍保有承租及轉租之權利者，則被上訴人付與亞詮公司之租金，視同已付與上訴人；倘上訴人不認帳時，則由亞詮公司及參加人對被上訴人負一切損害賠償責任。八十年四月中旬當時，被上訴人不確知上訴人有無繼續轉租權利，一方面與亞詮公司簽租約，同時取得承諾書之保障；一方面向上訴人發出附停止條件之終止租約函，二者均有不確定因素，並無必然之先後次序關係，亦無相悖之處。上訴人據此主張：兩造無終止租約之情事云云，亦非可採。被上訴人於八十一年一月二十七日第三一號存證信函固稱：「南港三支郵局第一四九號存證信函之通知，上訴人於此更正為係屬終止租約之通知。」云云，然觀前後二函，被上訴人一再重申終止租約，且被上訴人表示係更正「法律上之陳述」，將租約「解除」，更正陳述為租約「終止」。此更正法律上之陳述，並非事實之自認，被上訴人自始至終所堅持租約「消滅」之效力並無變更，對於八十年四月十五日以後租約消滅之事實，並無影響。再，被上訴人於終止系爭租約後，於八十年四月十二日向亞詮公司轉租系爭土地之事實，為上訴人所不爭，並有被上訴人提出之參加人委託蕭顯忠律師所發之函、參加人與亞詮公司之租約、亞詮公司與被上訴人之租約、參加人與亞詮公司出具之承諾書、與亞詮公司租金發票三十四張可證。對亞詮公司，被上訴人顯係以承租人之地位使用收益租賃物。被上訴人辯稱：其於終止租約後，即向亞詮公司轉租，亞詮公司為系爭土地間接占有人，被上訴人使用系爭租賃物，係本於亞詮公司以類似簡易交付之方式交付，而非上訴人所提供云云，應可採信。兩造租約於八十年四月十六日終止，被上訴人在租約終止前則已付租至八十年四月十三日，在租約終止前僅欠租兩天（八十年四月十四日、同月十五日），該年度租金經依物價指數調整後，被上訴人僅欠租八三、七三○元。但上訴人仍扣留被上訴人交付之押租保證金三百萬元，租約既已終止，被上訴人對上訴人自得請求返還保證金，上揭請求權皆已到期，且給付種類相同，被上訴人自得行使抵銷權，則抵銷後，上訴人即無請求給付租金之權利等詞。為其判斷之基礎。
按參加人對於其所輔助之當事人，雖不得主張本訴訟之裁判不當，但參加人非民事訴訟法第四百零一條第一項所謂當事人，其與他造當事人間之關係，自非確定判決之既判力所能及（本院二十三年上字第三六一八號判例參照）。又法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，固皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。惟此係就『同一當事人』間之訴訟而言；倘非『同一當事人』，即令其間關係牽連密切，非前一訴訟之當事人於後一訴訟為當事人並援引前一訴訟重要爭點之法律關係為論據時，後一訴訟之法院並不受前一訴訟之法院判斷之羈束，仍應依當事人辯論之結果，獨立為判斷。雖民事法院得依自由心證，以前一民事判決認定之事實為後一民事判決之基礎，然依民事訴訟法第二百二十二條第二項之規定，應就其斟酌調查該前一民事判決認定事實之結果所得心證之理由，記明於判決，未記明於判決者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查一六九號確定判決之當事人為本件上訴人、參加人，被上訴人並非該一事件之當事人；而參加人依前揭說明，非本件之當事人；訴外人吳通益亦非一六九號確定判決及本件之當事人。關於上訴人與參加人間之租約是否已經參加人終止，既攸關被上訴人終止兩造間之系爭土地租約之法效暨上訴人得否行使租金請求權，原審自應調查審認。惟原審未為此辦，對被上訴人辯稱：上訴人與參加人間之租約業經參加人終止云云，未就其斟酌調查該一六九號確定判決認定事實之結果所得心證之理由，記明於判決，徒以：上訴人與吳通益間之損害賠償事件，依上訴人提起訴訟主張之原因事實，已「自認」上訴人與參加人之租約及上訴人與被上訴人間之系爭租約皆已終止；一六九號確定判決即本此理由，認租約業經上訴人於損害賠償事件中自認終止，從而判決確認租賃關係不存在；上訴人不得就租約已被終止之爭點，為相反之主張為由，逕為不利於上訴人之判斷，於法殊有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項，第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十九 年 十 月 二 日